北京分类清理小产权房 专家称最好清理时机已过

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法治周末

北京“分类”清小产权房

　　北京拉开了史上最大规模的小产权房整治工作。小产权房已经经历了不止一次的整治，在整治过程中存在的困难也愈发明显。

　　如何协调好各方面的利益，使小产权房整治工作有序进行，考验着管理层的智慧

　　法治周末记者 孙政华

　　北京市国土局近日公布了第二批“小产权房”名单，加上去年9月公布的第一批79个项目，目前共计85处小产权房被公布。北京市国土局的相关人士表示，部分该追究行政责任的已经移送至纪检监察机关，部分涉嫌犯罪的已经移送至司法机关追究刑事责任。

　　截至目前，已没收建筑物面积240.92万平方米，收缴罚款2408.86万元，拆除建筑物面积2.23万平方米等。

　　从相关报道来看，北京此次清理小产权房的决心、力度似乎都是很大的。不过类似的清理，相关部门以前也曾经做过。“但是大家并没有看到什么很好的效果。甚至小产权房的还在继续疯涨。因此，对此次清理活动的效果，尚有待观察。”房地产法律事务专家吴远保在接受法治周末记者采访时说。

　　小产权房“豪宅化”

　　北京市房山国土局的一位负责人表示，此次清理堪称史上力度最大。包括房山国土局在内的多个区县，均被要求建立辖区内的小产权房或者疑似小产权房项目建立台账，全面摸清辖区内小产权房的数量和分布。

　　据其透露，北京市高层官员已经内部要求，力争实现新增小产权房项目零增长。

　　在公布的两批名单中，昌平、房山、怀柔最为集中，成为3大重灾区。其中，昌平区33个、房山区23个、怀柔区13个、通州区6个、延庆县4个、大兴区3个、门头沟区2个、密云县1个。

　　“从中可以明显看出小产权房的范围较之从前扩大了。”房地产资深专家、正略咨询合伙人康桄瑀对法治周末记者强调，早在2008年、2009年前后就有了小产权房概念，所谓“小产权房”一般是指在集体土地上未经批准建设，向本集体经济组织以外的单位和个人销售的房屋。因为没有土地证，通常会以不低于市场价40%的价格出售。

　　与现在不同，当时的小产权房集中在北京东部的通州地区。很多是村民集资建房，除用于自住的部分，多出来的出售给非本村的外来人。

　　康桄瑀表示，当时的小产权房大多以六七层、砖混结构为主，建筑技术不算复杂。而近几年，小产权房有愈演愈烈的趋势。不仅仅是通州，大兴等区域的小产权房的数量也在扩张。

　　小产权房最初多出现在集资住宅领域。近年来，小产权房不再是低价房的代名词，逐渐呈现豪宅化趋势。记者统计发现，在小产权房最多的昌平区，半山云居别墅、依山小墅等“小产权别墅”超过10家之多。

　　2012年3月份被曝出来的昌平区郑各庄村违规建设的“水城御墅四合院”，单套起价2000万元，最高售价每套5000万元。国土资源部为此专门责成北京市相关部门查处“天价”小产权房。去年6月21日，北京市国土局挂牌督办郑各庄村委会非法占地建设“水城御墅”案件。

　　该项目在去年进行了初步整改。但在刚刚公布的第二批名单中，“水城御墅”再度登上黑榜。

　　最好的清理时机已错过

　　“楼房在加高，楼房标准也在不断升级，甚至出现了别墅。这就给治理增加了难度。”康桄瑀说，而今，随着别墅小产权房出现，触及到方方面面的利益更加难以协调。高端小产权房价格高，清理时遭遇的难度会更大。比如一处别墅小产权房，要购房者按照周边别墅4至6倍的房价，这样的补缴价格实在是太高了。

　　康桄瑀表示，村民把自家宅基地拿出来建房，自住的同时出售，这样的情况相对好处理。但集体用地建小产权房就比较复杂了。一方面，可能涉及到土地被变性处理之后建房。原本的耕地、工业用地用于建房，很多项目规模都比较大。

　　北京市国土资源局耕地保护处处长关爱军曾表示，农村集体土地未经批准不能进行非农建设。农业附属用房属于设施农业项目用地，按国土资源部和农业部联合下发的文件，耕地上的附属设施用地规模控制在3%至7%以内。

　　“租一个500平方米的蔬菜大棚，顶多就能盖一个小开间。”关爱军提醒，此种向市民出租、出售的建筑，部分属于变相的小产权房项目，也不能买。

　　“事实上，最好的清理小产权房的时机已经被错过。”康桄瑀认为，最佳时间点应该是在2009年，第二次房地产高潮来临之前。此时小产权房从分布区域、层级、级别、属性上都没有现在复杂。关键的问题是房价、地价与现在相比处于低点，以收取土地出让金等形式就可以解决部分问题。

　　寻求利益平衡

　　事实上，小产权房的形成原因错综复杂。包括国有土地上的房屋昂贵、购买资格的限制等。“政府相关部门在清理过程中，除了依法办事，还更应切实考虑小产权各方当事人的利益。否则，对社会的稳定、和谐均会造成消极影响。”吴远保强调。

　　康桄瑀表示，处理小产权房首先是要进行分类，不能一刀切。从土地属性上，村民自建的宅基地违建与由村委会、乡政府等参与运作的土地变性违建要区分；再者，清理时要处理好各方利益主体的关系，防止激化矛盾。

　　对于购买了小产权房的城里人，此种买卖行为可能被判为无效，而由此导致购买的小产权房被拆除、支付的购房款又难以要回的两难境地。“虽然从法律上看，购买人应当为自己的决策承担法律责任，但从社会公正的角度来看，相关部门还是应当认真对待清理活动将产生的后果，提前作出相关的规定、制定出方案。”吴远保说。

　　此外，北京市国土局副局长李军要求，各区县要通过停工、停售、拆除售楼处、查封施工机械，遣散施工队伍、查封已建未售的房屋、处理相关责任人等处理在建、在售的小产权房项目。

　　北京市国土局相关人士亦透露，在小产权房的专项整治中，也拆除了一批存在重大安全隐患、非法占用基本农田、耕地或者林地、一级水源保护区等小产权房项目。

　　根据要求，7月底前，全市存在重大安全隐患的存量违法建设要全部拆除；年底前，全市上账的50%存量违建要拆除；到明年一季度要拆除80%；明年7月底前，上账的存量违法建设要100%拆除。

　　值得一提的是，除了要求新建的小产权房零增长之外，有关已售已建的小产权房处理办法亦在研究制定之中。

　　北京市国土局的相关负责人表示，已经选取相关试点地区，将遵循“依法依规”、“尊重历史”和“分类处理”等几大原则。

　　针对“分类处理”，上述相关负责人表示，所谓“分类”，并非是说，交钱可转正，只是说小产权房的建筑形式、占地情况不同，例如有些为独栋，有些是高层；有些占用的是耕地，有些占用的是集体建设用地等。