北京限竞房调查:刚需户型遭冷落减配版别墅受宠

山后

每经记者 王佳飞 陈梦妤 每经编辑 魏文艺


北京限竞房交流群 610153686

  今年6月以来，大量“限竞房”上市为北京市场带来了众多相对低廉的房源，同时也催生了房企在特殊政策背景下新的操作方法。

  中指院数据显示，截至10月20日，北京共有25个“限竞房”项目取得28个预售证，累计供应房源15268套；其中16个项目有备案签约数据，合计签约2292套，备案签约率只有15%。

  显然，“限竞房”火 爆销售的场面并未出现，刚需客观望情绪严重，而别墅“减配”入市却受宠。中原地产首席分析师张大伟表示：“所有限竞房项目现在看，起码面临1~2年的难题，要卖好唯 一的办法就是价格杠杆了。”

  推出限竞房的目的就是为了平抑上涨的房价，实现居者有其屋。那么，北京“限竞房”是否发挥了其应有的作用？近日，《每日经济新闻》记者实地走访了北京市多处限竞房项目，试图揭示一个真实的“限竞房”现状。

  ●“必选题”里的喧嚣和隐忧

  今年6月9日，北京小雨，但依旧未能阻挡628名购房者一早赶往南五环外的瀛海府参与现场摇号，而房源只有194套。

  彼时，瀛海府推出的首期194套房源均为88平方米三居室，限定均价52449元/平方米，当日11时全部售 罄。10月30日，《每日经济新闻》记者实探瀛海府，销售人员表示：“（二期）就剩三四套房了，您刚才看的小户型合院别墅就只剩一套了。您要是今晚交钱，那这套是您的，明天就不敢保证了”。

  这是北京首 个入市的限竞房项目，也是目前限竞房市场上去化率最高的项目。

  事实上，早在2010年，北京就率先进行“限房价、竞地价”土地出让试点，即在限定商品房最高销售价格的基础上，竞争土地价格。但在出让了房山区长阳镇起步区6号地块后，这种方式一度绝迹。

  2016年“9·30”新政明确，要在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房价快速上涨。当年11月，北京首宗“限房价、竞地价”地块——海淀永丰20号地块被首创、天恒、中粮联合体以57.6亿元获得，条件为“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”。

  到2017年末，“限房价、竞地价”成为北京土地出让的主流模式，全年共成交43宗限竞房地块。以该模式出让的土地，从今年6月开始形成大规模住房供应，并被冠以“限竞房”称谓。一些土地在出让时规定了“70/90”政策，即建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

  今年5月7日，北京市住建委就限房价项目的销售管理办法公开征求社会意见。意见要求，限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价作出对比，价差比高于85%时，项目将由开发商直接作为商品房销售；价差比不高于85%时，将收购转化为共有产权住房。6月，北京市住建委公示包括瀛海府、旭辉城在内的四个限竞房项目预售证信息，标志着首批限竞房正式入市。

  入市之初，由于明显低于市场均价，限竞房一度受到了市场追捧。但是，此后北京的限竞房销售远没有达到预期般火 爆，顺销期降价、同质化严重已成为常态。区位已经不是主导热销的核心要素，稀缺的环境、相对低洼的总价和差异化产品成为市场痛点。

  如今，在北京的土地市场，房企想要拿地，这样的项目几乎成为“必选题”。

  10月19日，北京以近80亿元出让了三宗限竞房用地，其中两宗位于亦庄的限竞房用地出人意料地引发了激烈竞价，溢价率最高超过24%。而目前，仅亦庄区域就有8个限竞房项目同期竞争，再加上新成交的用地，供应量近万套。

  10月31日，北京“银十”最后一场土拍结束，其中首开、金地联合体以26.4亿元代价拿下一块限竞房用地，溢价率约27%，商品住房销售均价不超过78148元/平方米（含全装修费用），且最高销售单价不超过82055元/平方米（含全装修费用），执行“70/90”政策。

  目前，北京的限竞房基本集中在五环周边，大部分受到出让条件“70/90”限制，90平方米户型是主流。因此，按照一些公司的计划，这些项目基本都定位为刚性改善型产品。虽然限竞房的项目利润不算高，但至少可以保证一定的盈利空间。与此同时，由于项目价格已经确定，企业不会通过控制销售节奏的方式过度追求土地升 值来取得后续收益，而是通过快周转实现资金的快速回流，这也是房企不断拿下限竞房项目的主要原因。

  限竞房为市场带来了众多相对低廉的房源，也催生了房企在特殊政策背景下的新操作方法。近日《每日经济新闻》记者实地走访了北京市多处限竞房项目，试图揭示一个真实的限竞房现状。

  ●刚需与别墅，境遇大不同

  限竞房由于很多都有着“70/90”政策的限制，因而都将项目设计成为“高层住宅+别墅”。承载大多数刚需客的90平方米以下住宅由于是高层，只占据少部分土地面积，而项目广大区域则是被低矮的别墅所占据。在销售中，刚需房源和别墅也呈现出不同的境遇。

  瀛海府位于大兴德贤路上，比上文194套刚需房更为引人关注的是7月1日该项目开盘推出的246套别墅房源。

  该项目区域地铁尚未覆盖，记者只能选择打车前往。到达目的地后却发现大门难入，因为门前正在施工整修，无路可寻。

  纵然如此也未将看房者挡在门外，销售人员对《每日经济新闻》记者说：“抱歉，我在接待别的客户，请稍等。”过了许久，记者听到另外一个看房人说：“好，我们明天就来交款。”随后，销售人员走来告诉记者，房源只剩不多，今晚交款才能保证买到房。附近其他项目的销售人员也向记者证实，瀛海府已几乎售 罄。

  和瀛海府几乎同时入市的旭辉城，是位于房山区良乡镇的限竞房项目，该楼盘以90平方米以下的刚需盘为主，销售状况和瀛海府呈现出了完全不同的景象。

  经过三次地铁换乘，记者只是到了售楼处所在位置，真正的旭辉城还在两站之后，并且距离地铁站4公里有余。见到《每日经济新闻》记者，旭辉城的销售人员显得格外热情，对该项目的方方面面都进行了无比详实的介绍，记者试图打断询问销售情况，未果。

  据销售人员介绍，旭辉城一共有900多套房源，目前在售的是第一期，主要有75、89、116平方米三类户型为主。“89平方米的是我们的主力户型。”销售人员向记者表示：“我们项目是执行‘70/90’政策的，100平方米以上的房源很少。”

  该销售表示：“我们这儿卖得很好的，100平方米以上的房源很少了。”但是，她仅在两栋楼上打了圈，并说：“目前主要是卖这两栋，每种户型都可以选择。”当记者问其他楼是否销售时，她表示那些还没开卖，如果想购买的话也可以，但可能需要加价。

  见记者对价格面露难色，该名销售又指着另外一栋说：“这栋楼正在做团购活动，优惠幅度较大，我可以帮您申请参与。”临别时，她又对记者说：“其实您现在买房是最合适的，年底了企业要回款，我可以再给您算个最优惠的价格。”展现出了极尽挽留的诚意。对此《每日经济新闻》记者试图联系旭辉方面相关负责人，但未获得有效回复。

  与瀛海府一街之隔的万和斐丽，是远洋、世贸、首创三家联合开发的限竞房项目，7月1日也已经开盘，在售户型也以90平方米以下为主。《每日经济新闻》记者曾经在9月16日以购房者身份探访了售楼处，当时销售人员就已经表示：“还是能够挑一挑的”。一个多月之后，这里的销售人员仍然表示：“可选择的余地还是挺多的。”

  楼盘开发者并不是销量的保证。同样由中海开发的中海云筑，以89平方米三居、139平方米合院为主，就在记者走访海府的当天，该项目在一些销售渠道中传岀了每平方米优惠5000元的消息。

  合硕机构首席分析师郭毅告诉《每日经济新闻》记者：“近期限竞房供应过于集中，已经占到了商品房供应的三分之二，一时间市场难以消化这么多的房源。”

  中指院数据显示，截至10月20日，北京共有25个限竞房项目取得28个预售证，累计供应房源15268套，供应面积168.88万平方米，其中16个项目有备案签约数据，合计签约2292套，备案签约率只有15%。

  中原地产首席分析师张大伟表示：“所有限竞房项目现在看，起码面临1~2年的难题，要卖好唯 一的办法就是价格杠杆了。”

  从记者调查来看，和刚需型住房不同，限竞房中的别墅户型却销售火 爆。

  为了求证，《每日经济新闻》记者来到了朝阳区的孙河。这里是一片高端住宅区，此前的楼盘以别墅为主，二手别墅的每平方米售价在7万元左右。该区域近期有四处限竞房集中上市，主要也以别墅户型为主。

  瑞悦府是中粮、天恒、旭辉联合开发的项目，其中别墅占据了大片位置，由于有“70/90”政策的限制，在规划别墅的同时，也修建了90平方米小户型的洋房。“现在我们的叠拼别墅剩得不多了，位置较好的边侧可选择的余地已经很少了。”在向记者介绍的同时，该销售还接待了一名前来付款的购房者。

  由泰和开发的北京院子二期于10月1日开盘，当记者询问房源还剩多少时，销售人员点开了自己手机中的一张图片，其上用红点标注已经出售的房子，轻瞥一眼，密密麻麻，已所剩不多，在她随后的介绍中也的确如此。其他项目的销售人员也侧面印证了北京院子二期的销售状况不错。值得注意的是，该项目没有“70/90”的限制，户型都是以叠拼或是合院别墅为主，最低售价从1200万元左右起步。

  由远洋等五家企业共同开发的天瑞宸章也全部由别墅构成，目前尚未取得预售资格，但已经开始先期认购排卡，销售人员告诉《每日经济新闻》记者，她近几个月已经一天都没有休息过了。

  就实地调查来看，刚需房源的销售情况符合前述数据，但是销售火 爆的别墅房源虽然占据了限价地中的绝大部分面积，但是若以套数统计，则其对总体数据的影响并不大。现阶段限竞房的销售，呈现出别墅火 爆而刚需房冷清的市场局面。

  ●限竞房别墅的生存之道

  毋庸讳言，推出限竞房的目的就是为了平抑上涨的房价，实现居者有其屋，“70/90”政策的初衷也是如此。限竞房中90平方米以下户型的确能够满足刚需客的住房需要，但是动辄总价上千万元的别墅则显然不是面向此类人群。郭毅表示：“开发相对低密度的产品，有利于实现房企的经济效益。”

  别墅向来面对的是有着足够资金、需要改善住房条件的人群。但是建于限竞政策下的别墅，同样需要满足限价要求，则必然导致总价比商品房别墅低。较低的售价则会导致限竞房中的别墅存在各种节约成本的做法。

  《每日经济新闻》记者注意到，限竞房中的别墅首先都呈现出微缩样貌。限竞房中的别墅以叠拼和合院为主。以合院为例，表面上别墅的面积为200平方米有余，但有限的空间被分隔在了上下三层，一些楼层仅有60平方米左右，一个看过样板间的顾客说：“我感到有些压抑。”这显然和真正的别墅有距离。

  同时，很多别墅项目还没有样板间。一名销售人员在谈到竞品时表示：“他的单层面积很小的，你不看样板间只看数据是想象不出来的。”

  叠拼别墅就更显得支离破碎。所谓叠拼，是将一整栋别墅上下两部分隔离为两户出售。销售人员表示，上户的业主也会配有地下室，通过别墅中的电梯相连，也就是说到自己家中的某个区域，必须通过别人家。就连瑞悦府的销售也不得不说：“叠拼就是入门款的别墅。”

  这些都表明，限竞房中的别墅存在各种“减配”。

  限竞房别墅还会用各种“偷面积”的行为冠以“赠送”名义增加购房者的获得感。在采访的别墅项目中，销售人员无一例外都向《每日经济新闻》记者表示了“这个露台是送您的”“这个阁楼是送您的”“这个挑空是送您的”等等。“说是赠送的面积，其实都是你掏了钱的。”一位孙河地区的销售人员这样说。

  除了赠送面积，地下面积也是限竞房别墅推销中的重点。销售人员乐于向购房者推荐地下室的使用功能，表示可以做会客厅、健身房等。但事实上只有地上的面积为70年住宅产权，而地下室的部分的性质是50年的仓储，销售人员故意淡化了这一细节。经过各种面积的“赠送”和“优惠”，原本地上200平方米的面积被渲染成了400多平方米，销售人员为购房者计算的均价也就显得便宜了很多。

  为了增加面积，祥云赋的销售人员向《每日经济新闻》记者表示，他们项目会将别墅区域的地平面整体向下挖一层。所以同样的建筑形式下，原本地下一层就能够当作是入户的一层用，也即原本的建筑是地上3层加上地下2层，之后就变成了地上4层加地下1层。此前的地下1层虽然如今当入户的1层用，但是仍是仓储的性质，而且要收较低的物业费。

  这些举措，无一不是为了令已经“减配”的别墅显得更有吸引力，更令一些入门级别墅的消费群体下定决心。别墅的建造成本低，资金回流速快，获客高效，限竞房开发商追求短平快的策略可见一斑。

  郭毅也认为：“限竞房别墅开发地下空间，能够有效缓解限竞房别墅地上面积较小的现状，是提升别墅品质的有效手段。”

  但是隐含收费也存在于限竞房别墅中。因为是限价地，所以一些收费不能体现在房屋价格中。北京院子二期的销售在向记者报价时表示，每套别墅都会收取一笔大约100万元的“房屋溢价费”，包括院子的装修、门头和门前的汉白玉门礅等等用，以这种方式将成本摊在房价之外。

  “限竞房不是保障房而是商品房。”对于别墅产品，郭毅这样说。（来源：每日经济新闻）

村民李白

山后有新开盘的学区房吗？

knowledge101

看完帖子受益颇多（抱拳）