北京租房攻略之市场租房

和群

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眼下正是租房旺季

无论是公租房，还是市场租房

都是大家关注的焦点

安居北京继续带来特别策划

“您关心的市场租房的那些事儿”

【第一期：寻找房源】

【第二期：注意问题】

【第三期：租房合同】

【第四期：登记备案】

【第五期：如何查验房屋】

下面这样的疑惑和问题

安小居每天都会在后台看到

下面给大家细细解答

在哪里可以找到靠谱的房子啊？什么样的中介算黑中介啊？黑中介都有哪些套路？不要押金的中介可信吗？怎么绕开黑中介？666终于有人来解答了

租房中介套路多租房纠纷日益增多到底应该怎么办安小居为你来解惑安居北京特别策划“北京租房攻略”公租房、市场租房各5期为你详细解读热点问题了解更多租房攻略请持续关注安居北京

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前两期，给大家介绍了

选房和实地看房中的注意事项

大家还记得么

今天，小编将为大家介绍

签订租房合同要注意的地方

房屋租赁合同是指出租人和承租人在租赁房屋时签订的、用来明确双方权利、义务的协议。在租赁关系存续期间，租赁双方都要受其约束，根据合同享受权利、承担义务。因此，在签订租赁合同时一定要注意，尽量把各种可能遇到的情况加以明确约定。

房屋租赁合同至少应包括以下内容，

我们称为“租房合同九条”：

1.房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；

2.房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；

3.租金和押金数额、支付方式；

4.租赁用途和房屋使用要求；

5.房屋和室内设施的安全性能；

6.租赁期限；

7.房屋维修责任；

8.物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；

9.争议解决办法和违约责任。此外，承租双方还应当在租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

租房合同

此外，北京市住房和城乡建设委员会官网为大家提供了建设（房管）、工商部门联合制定的合同示范文本，可以自行下载，根据自身情况进行补充。

合同示范文本自行成交版如下：

Tips

如果是通过房地产经纪机构居间办理，在签订合同时还应要求承办的经纪人在合同上签字、注明资格证书编号，同时与经纪人签订《北京市房屋出租经纪服务合同》、《北京市房屋承租经纪服务合同》。

租赁合同陷阱

在签订合同的过程中，有几个陷阱要注意避免：

避免不规范租赁合同陷阱

有的出租人口头承诺很好，但事后不承认、不兑现；有的出租人采用不公平、不合理的租赁合同文本，存在出租人可单方涨租、单方解除合同、承租人不得提前退租、要一次性预付全年租金等霸王条款。

为防范此类陷阱，要签订书面租赁合同，并尽量采用房地产主管部门或者房地产中介行业组织发布的租赁合同示范（或推荐）文本，不要轻信出租人的口头承诺。签订合同前要仔细阅读合同条款，特别是要关注涨租、解约、退租、赔偿等条款，不要草率签订租赁合同。在押金和租金支付上，押金不宜超过一个月房租，租金不宜一次性预付超过三个月。首次签订租赁合同时，租期宜在一年以内，避免日后因对房屋设施设备、居住环境、合租人等不满意而提前退租带来经济损失。

谨防“被租金贷”陷阱

有的中介机构或住房租赁企业借助新兴网贷平台，故意隐瞒网贷事实，以“按月付租”诱骗租房人办理租金分期贷，导致租房人在不知情下“被贷款”，面临贷款不易取消、退租时难以退贷、贷款逾期失信等多重风险。

为防范此类陷阱，要特别留意租赁合同中有无租金贷相关条款或内容，“按月付租”是否要额外签订相关补充协议等，防止“被贷款”。如了解清楚租金贷规则后愿办理租金分期贷款的，则要选择信誉良好、规模较大的贷款平台，并在签订贷款合同时仔细阅读合同中的借款金额、贷款利率、贷款期限、解约及违约条款等。

黑中介的“洗房”套路

和大家分享一个典型的案例

事件概述

租住在北京市朝阳区西坝河北里202号院某单元的马林（化名），原本与租房中介签署了12个月的租房合同，然而只住了9个月就被要求搬离。原因是，中介声称马林租住的是隔断房，被政府查处了，必须迅速搬离，结果马林被中介强制搬离，并且连押金和剩余的租金也没有退还。

事实依据

从马林提供的房屋租赁合同来看，2017年8月15日，他与北京一家房地产经纪公司（以下简称A公司）签署了一份租房合同，承租期限从2017年8月15日至2018年8月14日，合计12个月，承租价格为1600元/月，交付方式为季付。

根据马林提供的交付房租收据，在马林刚好交完第四季度房租，距离房租到期还剩整整4个月的时间时，马林接到了一位自称是A公司的经纪人的来电，告诉马林由于隔断房间被举报，限定马林一周内搬离，否则后果自负；并声称“隔断房是被政府查处的，和我们没有关系，你如果有异议，可以报警。”

后续发展

马林按要求搬离后，向中介讨要押金和剩余房租，中介说要结算水费、燃气费，还有和房东的一些账目，但却一直拖欠不办，此后中介又说马林在工商局投诉了他们，要和他们一起去工商局撤诉才给退；总之中介就是以各种理由拖延拒付押金和租金。

情况分析说明

类似于马林遭遇的这种情况，有可能是该隔断房确实被相关部门查处，但也很有可能是中介“贼喊抓贼”、自导自演的戏，其目的在于赶在下一个季度之前，将上一批租客清离，并安排下一批租客继续住进隔断房，重复操作，从中获利。业界，通常把这种行为称为“洗房”，即当租客签署房屋租赁合同并交纳房租以后，再以隔断房被举报为名，将租客驱赶，如此重复操作，从中获利；“洗房”这样的套路在过去的租房纠纷中经常出现。

据公开报道，北京市朝阳区检察官在解读房屋租赁合同纠纷时曾明确表示，违规打隔断出租房屋，后利用政策“洗房”是“黑中介”主要骗财手段之一。

特别提醒

关于租房合同，有几个方面要注意：

1.通过房地产经纪机构成交的房屋租赁交易，应注意与经纪机构签订书面经纪服务合同。

2.《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》明确规定，租赁当事人应当根据出租住房所在区域市场租金水平合理约定租金，合同期内出租人不得单方面提高租金。

3.上述《通知》还规定，出租人收取押金的，应当在合同中约定押金的数额、管理或托管方式和退还时间等。除合同另有约定外，自合同终止日起3个工作日内，出租人应将押金退还承租人。

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北京租房攻略之市场租房|2.去实地看房要注意哪些问题？什么样的房子不能租？

当寻找到了靠谱的房源

恭喜你离租房成功已经迈出了一大步

但其实上门看房也不简单

只有真正实地看过之后才知道是否合适

那么，去实地看房需要注意哪些方面

查看房源周边情况

查看房屋的结构和室内设施是否有安全隐患

查看室内环境

查看室内设施、门窗、电器……

小编要重点提醒大家，

实地看房，检查房屋合法安全最重要。

租房隐患

❖出租房多种多样，有的是违法违规出租的，随时有可能被取缔。

❖有的在房屋结构、消防等方面不符合要求，或者违规打隔断，存在安全隐患。

❖有的是“黑二房东”未经房东同意私自转租的，可能会产生租赁纠纷。

❖有的是违规合租甚至是群租的，居住人员复杂，可能影响身心健康和财产安全。

实地看房注意

要查看出租房有无房屋权属证书，不要租住没有房屋权属证书的房屋。

要到出租房实地查看，不要租住墙体倾斜开裂、电线私拉乱接、违规打隔断、群租等有安全隐患的房屋。

要查看出租人的身份证件，确认出租人是否为房东本人，如出租人不是房东本人的，还要查看是否有房东同意转租的书面证明。

对合租房屋的，要了解合租人的数量、性别、职业、生活习惯、联系方式以及水电气等费用分摊规则，并尽量将相关事宜写入租赁合同中。

租房纠纷案例分析

2016年5月2日，王燕与被告李国签订《房屋租赁合同》，合同约定，房屋坐落于北京房山区西潞大街某号，年租金5万元，租期为2016年3月5日至2017年3月5日。王燕于2016年12月13日已搬离涉案房屋。原告称其租赁涉案房屋是用于居住，因李国在签订合同时隐瞒房屋系违法建筑的事实，导致其正常租住受到城管干涉，被要求强制搬离，同时该违建须限期拆除，故王燕起诉要求李国退还剩余租金3万元和押金3千元。被告承认涉案房屋没有规划手续、无房屋产权证书。

在这个案例中，涉案房屋没有建筑工程规划许可证，系违法建筑，王燕与李国签订的《房屋租赁合同》无效。在签订合同时，李国隐瞒租赁物是违法建筑的事实，致使王燕认为是合法建筑并与之签订租赁合同，李国应承担全部过错责任。王燕实际占有并使用涉案房屋，应支付占有使用费，鉴于王燕于2016年12月13日腾空涉案房屋，占有使用费应计算至腾空房屋之日。剩余租金和押金李国应予退还。法院判决李国退还租金一万三千元及押金三千元。

为了避免不必要的纠纷，在看房过程中就应谨慎确认，躲开不合法不安全的房屋陷阱。

"TIPS

实地看房可参考的法律法规

1

《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，属于违法建筑的、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的以及违反规定改变房屋使用性质的房屋不得出租。

2

另外，该办法第八条还规定，应当以原设计的房间为最小出租单位；厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

3

《北京市房屋租赁管理若干管理规定》第十三条规定，出租房屋的建筑结构和设备设施，应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。禁止将违法建筑和其他依法不得出租的房屋出租。

4

《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》第一条规定，本市住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。

厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），法律法规另有规定的，从其规定。

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