房价今后每年难涨10%？从货币看楼市波动真相

和群

转自腾讯房产

对于很多人来说，房价平均每年上涨10%或者更高幅度，是他们高兴的。同时对于另外一部分人来说，只要是上涨，他们都非常难受。

全国政协委员、北大光华管理学院副院长金李表示，每年上涨10%以上的暴涨方式将难以为继。他认为，投资者继续把房地产作为投资的主要标的是不明智的，建议在资产配置上做一下大的调整。

对此，杠杆游戏一半认同、一半持有保留意见。

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房价平均每年上涨10%真算温和的了

多元化配置资产，这个建议，杠杆游戏大部分时候都是认同的。特别是在调控持续、货币中性的大背景下，死守地产，并不一定是最好的选择。

目前的情况下，我认为具备一定资金成本忍耐力的人，才适合继续在楼市里摸爬滚打。而更多的普通人，现在还玩这么大何必呢？还不知道什么时候解套、发财。

同时，平均每年上涨10%或者更高幅度的涨幅，难以为继却未必。客观地说，以我们过去的货币发行效率，包括去年的货币增速，10%的涨幅说算是不高的。实际情况我们看到的，较大的城市都不止这个涨幅。

我们看2017年的货币投放量，实事求是地说，是非常中性的。

2017末，我国广义货币供应量M2余额为167.7万亿元，同比增长8.2%，增速比上年末低3.1个百分点。狭义货币供应量M1余额为54.4万亿元，同比增长11.8%，增速比上年末低9.6 个百分点。

无论M1还是M2，这样的低增速，难得遇到一回。

结果呢？主要一二线城市房价到底怎么在运行，大家有目共睹。当然，这有房地产惯性因素，也有投资者过分的期待。

还如金李副院长所言，中国房地产市场的根本问题在于可投资的领域和产品太少。所以，解决房地产问题需要组合拳，在稳定房价的同时，金融领域也要不断创新、改革，提供多样的、符合中国投资者的产品，使得中国的资本市场更加丰富。

问题是，金融领域的创新，一放就肆无忌惮，如我们所见，一地鸡毛，杠杆率、坏账玩得更高，金融风险一点不比地产走火入魔少。

说来说去，今天房价这个局面是综合因素造成的，地方有财政诉求，中央有就业诉求，投资者有投资考虑……

简单怪谁合适呢？

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人民币说了算！

而回溯过去20年货币政策和实际的货币数据，我们发现2017年，央行，乃至更高层面是非常努力了。可就算2018年如此努力，2019年，以及未来呢？

谁都不确定，到时有没有什么其他经济需要。而一旦货币闸门打开，过去十多年的历史，大家有目共睹。因此，房价平均每年上涨10%真算温和的了，期望不必太高。

在接受新京报采访中，金李副院长认为，“房子用来住的，不是用来”这一政策出台，主要基于以下几方面的考虑：

1、化解系统性金融风险。资金脱实向虚，很多钱进入到房地产领域。要降低投资房地产的吸引力，提高投资实体经济的吸引力，实现资金脱虚向实。

2、目前房地产的家庭杠杆率过高。很多人购房大量使用杠杆，增加了中国经济的杠杆率。泡沫形成的过程中，多套房的投机者受益，但泡沫破裂时得由政府来买单，这是不公平的事。

这个分析很好说明了，泡沫不能破。所以要调控，要维持稳定。同时又要把部分资金挤走，去新的领域创造财富和就业。

但央行数据不说谎，2017年末，金融机构人民币各项贷款余额120.1万亿元，同比增长12.7%，增速比上年末低0.8个百分点。与此同时，被调控的房地产领域呢？

2017年末，人民币房地产贷款余额32.2万亿元，同比增长20.9%，增速比上年末低6.1 个百分点；全年增加5.6万亿元，同比少增1087亿元。确实很努力了，可这增速一比较，充分说明，真爱还是依旧。

同时，2017年末，房产开发贷款余额7万亿元，同比增长21.7%，增速比上年末高9.5个百分点。实话说，货币、信贷不敢随便对房地产釜底抽薪。

即便M2增速那么低，但实际资金流入房地产的量依旧高，增速更是比其他领域高多了。对了，还有有各类难以统计的消费贷，最终也是流入了地产。

人民币决定房价！

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房价，人民币说了也不算！

2017年货币的中性简单说两个原因：一是如上文金李副院长所述，金融风险高、杠杆率高，必须控制；世界局面发生了变化，联储在加息缩表，我们必须保持中性防止被动。

而我们看，2017年M2增速放缓，全年M2同比增长8.2%，比上年末低3.1个百分点。似乎货币控制得不错，但要明白，M2 是一个总量概念，其变化取决于不同货币派生渠道的变化。

银行发放贷款、进行证券投资、购买外汇以及开展部分同业业务等都会派生存款，从而形成货币供给；相反银行发行债券、股票以增加资本金时，会反向减少全社会存款，从而减少货币供给。

1、比如2017年，银行股权及其他投资科目从之前的快速扩张，转为有所萎缩，是导致M2增速回落的最主要原因。对了，所谓银行股权及其他投资，央行说主要包括银行购买和持有的资管计划、理财产品等。

这部分资金说白了就是嵌套、循环，套利呗。大家知道的，这个去年管得严，所以去年M2增速受影响。

2、同时2017年，银行债券投资规模下降。前两年在地方政府债和企业债发行较多的大环境下，银行大量购债。但2017年以来地方债和企业债发行较上年同期放缓，银行购债相应减少。

央行说，由此下拉M2增速约0.4个百分点。

3、财政存款超预期增长。财政存款增长会导致M2相应下降，因为当企业或个人缴税后，其存款会减少，而财政在拿到这笔资金后会上存央行，这意味着财政收入的增长会阶段性导致商业银行体系存款的减少，进而使M2下降。

简单说，如果我们不允许资金空转太多，去杠杆，金融监管加强，M2相对不会派生那么快。

而之所以要去杠杆、加强金融监管，就是为了防风险，以及和美国货币政策步调一致。

换句话说，如果杠杆我们认为去得差不多了，或者结构性去得不错了，那么M2就会允许他卷土重来。

如今，我们想要追求高质量发展，想要摆脱对地产的依赖。决心很大，但过程不容易，此前也反复过。这轮房价之所以走到今天，不就是因为反复所致。所以，房价的实质，人民币说了也不算，而是当时的经济诉求和决策者定力。

或者美国货币周期发生变化，美国经济前景走好，他们也重新踏上加杠杆之路，你说我们跟不跟？

来源：杠杆游戏（ZhangYinyin0903）

小丰

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