标杆房企：销售业绩持续上涨 行业集中度加剧

和群

转自中原视点

      ​根据中原集团研究中心的统计数据，2017年标杆房企销售业绩持续强势增长。但和去年相比，月度峰值不是传统的“金九银十”，而是提早到了上半年。在购地方面，虽然购地金额与面积持续上涨，但多数标杆房企的策略较去年略显保守。从财务数据的角度看，房企净利润率持续下滑的势头无法改变。在这样的市场大背景下，房地产行业马太效应愈加明显，行业集中度持续上升。

销售业绩总体强势商品住宅销售面积下滑

2017年前10月，20家标杆房企总销售面积23275万平方米，总销售金额30146亿元，销售均价15541元/平方米，3项指标较2015年分别增长33%、44%、30%。销售量价再创历史同期新高。从年内销售业绩的走势来看，与往年不同，今年的销售巅峰出现在6月。这与3月后持续升级的调控政策直接有关。

从各房企的表现来看，与往年不同，各大房企销售量价涨跌幅度表现趋同。大部分标杆房企销售面积增幅在30%左右，销售均价涨幅徘徊在12%左右。唯独融创在销售面积上增长了近200%。

从房企业绩和市场环境的关系来看，虽然有严格的调控政策，但标杆房企在一二线城市的销售面积跌幅小于全市场。而从均价来看，标杆房企在一线城市售价低于市场涨幅，显然是在严格限价的环境下，采取了以价换量的销售策略。而在一线以外的其他城市，标杆房企的售价均高于市场水平，体现了较强的溢价能力。

20家标杆房企销售金额走势（2015.01-2017.10）

购地量价齐升购地激进度降低

2017年前10月，20家标杆房企累计购地金额13713亿元，累计购地可建面积22709万平方米，较上年同期分别上涨220%以及105%，土地补库存的特征显著。

为了定量的分析标杆房企购地的激进程度，统计了标杆房企的购地销售比数据以及购地平均溢价率，然后将这两个指标加权平均。从中可以看到，大多数房企的购地激进程度均低于1，显示出在地价大涨的市场背景下，标杆房企在拿地时的态度谨慎。而中国金茂则相对激进，购地金额销售比高达1.75。

值得关注的是，近年来标杆房企土地储备的增幅速度已经明显放缓。由于行业利润率的下滑以及地价和资金成本的上升，囤地升值的传统开发模式已不再适合当前市场。全国性房企拿地储备来看，二线城市的整体储备量最高，但近一年来的同比涨幅最少，仅为14.47%。三线城市土地储备涨幅最大，在近一年来提升了26.38%。这反应了房企在今年以来积极布局三四线的决心。

20家标杆房企购地金额走势（2015-2017.10）

20家标杆房企购地面积走势（2015-2017.10）

财务状况稳定资本市场融资受阻

20家标杆房企的财务数据显示，行业核心指标继续走弱，2017年靓丽的业绩难掩行业整体下行趋势。

从房企的偿债能力来看，近一年来房企的融资成本偏高，债权融资手段受限。因此更多

企业选择表外融资或者明股实债的方式融资，使得行业整体的资产负债率得以稳定。2017年上半年大陆上市房企长期偿债能力为44.03%、香港上市房企长期偿债能力为45%，较2016年上半年小幅滑落。由于2017年市场整体销售情况良好，房企短期负债率保持稳定。

从房企的运营能力来看，20家标杆房企的存货周转率获得了回升。显示整个2016年去库存情况良好，房企的现金压力得到改善。

从房企的盈利能力来看，行业整体已经进入“微利时代”，20家标杆房企的核心净利润继续下探，未来很难有显著改观。

受银监局以及证监局对开发商融资的监管举措影响，2017年开发商债权融资规模大幅度回落，且融资成本升高至5.9%。规模从2016年的11283亿元骤降至3481亿元，与去年同比下降69%。

20家标杆房企长期偿债能力走势

20家标杆房企短期偿债能力走势

20家标杆房企债券融资规模与债券融资利率

行业集中度提升

2017年楼市进入调整期，严厉的政策环境在2018年仍将维持。部分高价位拿地而资金实力不足的中小房企面临资金链压力，如同2013-2014年的市场低谷期一样，预计2018年行业内整合并购将显著增加。大型房企凭借资金优势兼并中小房企，房地产行业将迎来“寡头时代”。

行业集中度走势