海淀两优质地块即将入市，还会流拍吗？

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转自微信公众号：楼宇周刊（崔陆鹏）

1191天后，北京市土地市场再现住宅土地流拍。

这是今年继丽泽商务地块后，第二宗流拍的土地。本周五，北京将有两宗位于海地区的土地入市。对此，业内人士人士指出，2016年底北京市出台“限房价、竞地价”的土拍模式，土地市场逐渐冷静。

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1191天！住宅土地流拍再现

11月3日，北京出让三宗土地，其中采取“限房价、竞地价”方式出让的平谷区夏各庄镇03-01地块因无房企报名流拍。

据北京土地交易中心官网显示，该宗地位于平谷区夏各庄镇，建筑控制规模4.38万平方米，起拍价3.9亿元。本次出让宗地中商品住房销售均价不超过26014元/平方米，且最高销售单价不得超过27315元/平方米。

对此，亚豪机构市场总监郭毅称，平谷夏各庄位置相对较差，而且受到限价与“9070”政策限制。在当前市场情况下，去化难度太大，而且利润空间很窄，很难获取相对合理利润，所以房企才会选择放弃。

曾经的北京住宅用地是每家房企眼中的硬通货。记者从北京土地交易中心官网获悉，上次出现流拍，还要追溯到2014年7月30日。

2014年7月15日，北京市国土局挂牌孙河两宗地块，总价超过77亿元，因总价颇高引发关注。据机构当时估算，这两宗地块起始楼面价分别为2.61万元/平方米、3.50万元/平方米，创下区域起始楼面价的新高。尤其是北甸西村地块，出让总面积约34万平方米，起拍价高至46亿元。业内评价称，即使该地块以底价成交，也意味着将诞生总价新地王。

然而，两宗地块却意外遇冷，在竞价期间始终没有开发商参与报价，最终流拍。

此后3年多时间里，除今年5月丽泽一宗商业用地流拍外， 北京再无土地无人问津。

房企拿地更为谨慎

值得注意的是，当天成交的朝阳和海淀两宗共有产权住房地块是以底价或接近底价成交。

其中，海淀区西北旺镇亮甲店村村东地块被中铁置业+建工联合体以53.55亿元接近底价竞得；朝阳区东坝乡驹子房村1109-663地块被天恒+旭辉+首开+房地联合体以49.8亿元底价竞得。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为， 历史最严格的土地出让条件下，房企拿地的意愿逐渐减弱。自2016年“9·30”起，北京严格限制签约，很多开发商回款压力极大，能够用于土地市场的资金量越来越少了，后续地价很可能会开始出现趋势性的下行。

对于北京土地市场出现明显降温的原因，张大伟分析，从目前北京土地市场看，供应量明显增加，累计供应土地已经达到了65宗，后续还有土地继续挂牌。经过大半年的土地补仓后，土地储备相对充裕。其次，开发商资金压力越来越大。在资金收紧下，房企持续一年的拿地大战中，资金子弹已经打光。同时土地价格出现了明显的高位回落，开发商持有比例明显降低，相比上半年动辄50%的持有比例，最近北京住宅土地竞争激烈度降低。

海淀两地块即将入市

11月17日（本周五），北京再推出海淀两块优质土地。一宗为西北旺镇亮甲店村住宅混合公建用地，一宗为海淀区西八里庄商业金融服务用地。

据国土局官网显示，西八里庄地块东至北洼路，南至玉渊潭乡政府，西至规划绿地，北至八里庄路。该地块挂牌出让起始价为人民币23.75亿元，建筑控制规模面积为8.68万平方米。

另一宗西北旺镇亮甲店村地块，东至西北旺镇西路，南至圆明园西路北段，西至亮甲店东路，北至六里屯南路。上述这宗地中商品住房销售均价不超过58622元/平方米，且最高销售单价不得超过61554元/平方米。

作为北京开发相对完善的区域，海淀近些年来供应量持续下降。从城市发展和规划来讲海淀是北京宜学、宜业、宜居的区域，然而，区域住宅地块几乎被开发殆尽。

记者根据国土局网站显示数据统计，2010年至今，海淀区共推出29块经营性用地，其中9块土地集中在2016年“9·30”调控之后。

郭毅称，近些年海淀新增供应土地以产业用地为主，用于住宅的土地极少，导致海淀住宅始终处于供不用求状态。去年“9.30”后，海淀确实加大了土地供应，然而其所产出房源大多数仍为房企自持、公租房等，可售商品房源并不多。

“西北旺镇亮甲店地块虽存在限价，然而海淀市场需求旺盛并不缺少客户，预计开发商还会积极地去竞争。但相较去年或是上半年，开发商现已逐渐回归理性，土地成交价格不会过高，特别是出现‘面粉贵过面包’的现象。”郭毅如是说。