上海重庆28日起试点征收房产税

木亦

　国务院同意部分城市试点征收房产税　　方案
　　上海：本地居民超标二套房征税0.6%
　　重庆：独栋别墅公寓等最高征税1.2%
　　解读
　　旨在调节分配促进公平
　　税收所得用于建保障房
　　最近召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际出发制定。昨天，上海、重庆宣布从今天起征收房产税，并公布具体细则。
　　征收办法
　　上海：税率统一 不分等级
　　征收对象：本市居民家庭超标二套房、非本市居民家庭新购房
　　征税公式：住房市场交易价格×70%×0.6%
　　据上海市住房保障和房屋管理局网站消息，上海市人民政府昨天印发了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知，要求今日起将开展对部分个人住房征收房产税试点。
　　通知称，征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。
　　五种情形可减免房产税
　　购房总面积
　　人均不超
　　60平方米免税
　　上海居民家庭在本地新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积指住房建筑面积，下同人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。
　　购新房后
　　退旧房可退税
　　上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。
　　子女首次
　　购房免税
　　上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
　　高层次人才
　　新购房免税
　　符合国家和上海有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有上海居住证并在上海工作生活的，其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
　　外地人住
　　满3年
　　购新房免税
　　持有上海居住证满3年并在上海工作生活的购房人，其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有上海居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有上海居住证满3年并在上海工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
　　举例
　　以一个三口之家的上海居民家庭为例，如果这个家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。
　　重庆：三种税率 按年计征
　　征收对象：独栋别墅、高档公寓、炒房团二套房
　　征税公式：均价3倍以下房：房产交易价×0.5%
　　超均价3-4倍房：房产交易价×1%
　　超均价4倍房：房产交易价×1.2%
　　重庆作为个人住房房产税改革试点，从1月28日开始向个人房产征收房产税。重庆市市长黄奇帆表示，重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5%-1.2%。其预计重庆今年可以收2亿房产税。
　　黄奇帆介绍，重庆房产税征收对象包括：独栋商品住宅，不管存量还是增量；个人新购的高档住房，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房；无重庆户籍、未在当地工作，在重庆买房，第一套不收税，但是两套及二套以上，开始收税。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。
　　税率方面，独栋商品房、新购商品房价格超过均价3倍以下，按照0.5%征缴，3—4倍收1%，4倍以上收1.2%。
　　如无存量商品住宅，买首套独栋商品住宅和高档住房可以抵扣。其中存量独栋商品住宅抵扣基数是户均180平方米，高档住房为户均100平方米。目前是以房产交易价为征税基数前两年均价，如果三年、五年以后可能会用评估的方法。
　　个人住房房产税的计税时间从取得应税住房产权的次月起。税款按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。个人住房房产税按年征收，在每年的10月1日至10月31日由纳税人申报缴纳。据新华社
　　部委解答
　　财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部有关负责人27日就房产税改革试点有关问题接受了记者采访。
　　●什么叫房产税？
　　房产税是世界各国普遍征收的一种财产税，主要对保有的房产征收。《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）是1986年由国务院颁布实施的。由于房产税开征时，我国尚未进行住房制度改革，城镇个人拥有住房的情况极少，而且居民收入水平普遍较低，因此，《暂行条例》规定对个人所有的非营业用房产（即个人自住住房，以下简称个人住房）免税。房产税主要是对生产经营性房产征税。
　　●为什么要对个人住房征税？
　　对个人住房征收房产税，一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平。房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。我国人多地少，需要对居民住房消费进行正确引导。在保障居民基本住房需求的前提下，对个人住房征收房产税，通过增加住房持有成本，可以引导购房者理性地选择居住面积适当的住房。
　　●试点法律依据是什么？
　　《房产税暂行条例》是依据全国人大常委会有关授权决定，由国务院制定的。房产税制度也需要根据情况的变化进一步改革完善。国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际出发制定。这为部分城市进行房产税改革试点提供了依据，有利于这项改革稳步进行，并为逐步在全国推开这项改革，进一步完善房产税制度积累经验。
　　●税收将如何使用？
　　房产税为地方税，试点征收的收入属地方财政收入。为充分体现调节收入分配的政策目标，改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，以解决低收入家庭住房困难等民生问题。
　　据新华社
　　专家解读
　　沪抑增量房 渝抑存量房
　　“上海版”房产税的征收细节，将主要是对住房增量进行调节，“重庆版”房产税则主要针对高端房。两版房产税除了税率有差异，征收标准也各有千秋：上海侧重人均住房面积，而重庆则是在住房的市场价格上面做文章；上海房产税以人均60平以上住房纳入征税范围，重庆则主要针对高档住房进行征税。
　　中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强分析，重庆、上海房产税征收方案的试点情况将会给未来同类城市起到示范作用。上海对应着北京、广州等一线热点城市以及杭州、宁波、福州、厦门等东南地区房价较高城市，而重庆则与成都、武汉等二线城市具有可比性。
　　开发商将丢大批投资客
　　有着房地产经理人联盟秘书长和开发商双重身份的陈云峰，昨晚在接受晨报记者采访时坦言：“对房产税收取的比率并不意外，但是很担心这部分持有成本会转嫁给租赁者。”
　　陈云峰算了笔账，假设按照上海的房产税税率算，北京四环内一套100平方米的两居室大约值300万元，按照市场成交价的70%，税率0.6%算，一年要交房产税14400元，每月大约在1200元，但目前100平方米普通住宅的月租金还没超过4000元。“持有成本超过8个点，就没有赚过银行利息，可见未来如果不把房产税转嫁到租房人身上，贷款投资买房再长期出租是不划算的。”因此，陈云峰判断未来将有大批投资客退出住宅市场。
　　开发商囤房已非明智选择
　　北京明天房地产开发有限公司业务发展中心总监贾玉鹏分析认为，房产税是对房产后期持有的一项政策，因此连锁反应会更加明显。贾玉鹏认为，房产税带来的短期影响会使得二手房的上市量激增，房价的上涨也会停滞，当下开发商应该快速消化存量房，依旧以传统的“囤房抬价”这一营销模式已不再是明智的选择。
　　房价有望降10%至15%
　　就在本周二晚间，国务院常务会议刚刚确定了“国八条”房产调控措施，规定二套住房的贷款首付比例不低于60%等八条措施调控楼市。复旦大学经济学院副院长孙立表示，房产税的试点是国家对房地产市场整顿更加强化的一个环节，对于房地产市场会起到一个长期的效应。因为它其实是一套“组合拳”。
　　从短期看，不少专家看好房产税对于房价上涨的抑制作用。中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，在我国一些一线城市，非本地区的购房者占到了购房比重的30%至40%，投机迹象明显，房产税试点短期对房价产生抑制作用，房地产商拿地会更加慎重。
　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，上海房价在该细则出台后，有望在两个季度内下降10%-15%。