总算正经看了一遍合同，感想如下

唯心逍遥 · 发表于 2014-9-20 02:15:06

本帖最后由唯心逍遥于 2014-9-20 02:26 编辑

签字的时候人山人海，大概大家都没时间细翻吧，这个周末总算回父母家取出来认真看一遍
1.业主大会、业主委员会的办公地点在 C08-14号楼-1层，30平米
2.自行车库不属于业主的分摊、地上地下车位不属于分摊
但是合同中写明了：物业共用设施设备包含地上停车位和自行车库，地下停车位合同中没有提及
根据百度的说法是：共用部位与共用设施的产权应归全体业主共有

查了物权法和高院的解释（第二条），我觉得车库和车位都算不上专有部分，当然如果KFS真能拿出独立产权证证明其专有性除外
3.关于分摊的附件2不全：好像没有列出各项分摊的面积和分摊系数，也没有列出不分摊的共用部分
4.开发商负责报送首次业主大会的材料，或者5%以上人数或面积的业主自行申请，开发商承担筹备及召开首次业主大会所需的费用
5.开发商如果已经履行过召集成立业主大会的告知义务（贴在小区某个旮旯里的一张纸也算？），但是30天内报名的人数不够5%，就可以直接指定物业，同时开始找评估机构定物业费的标准了------------我觉得我们就是“被告知了”
6.如果物业收费一年内还成立不了业主大会，再10天内交下一年的物业费，现在的物业接着干------------所以有些人才叫嚣着不要开会？
7.补充协议里写了：同意委托物业服务企业管理地面车位并提供服务，具体内容见停车管理服务协议书--------------地下车库和自行车库没有说，但是如果不是专有部分的话，物业不能自己决定不开放。这里也可以说明产权归业主了吧，因为合同里写的是“业主同意委托物业管理”而不是“业主同意开发商委托物业管理”
8.补充协议里写了：同意委托物业服务企业管理对共用设施、共用设备进行经营管理，收入扣除管理陈本后补充专项维修资金---------- 所以物业可以在电梯间挂广告牌，现在只能让他们公开收入成本了
9.开发商或物业可以在共用设施设备保修期满后使用专项维修资金进行维修、更新、改造-----------------有情况赶紧提让他们在保修期内解决，不然额外花大家的钱他们可不心疼
10.那个业主一卡通，至少网站是能进去的，虽然不断的报错，不知道是不是IE11的原因
h网ttp://210.网75.213.230/fw网aqyzjc/?1 --- 请替换掉网
好像可以设定投票什么的，不过我没试
10.我觉得看一遍合同至少要俩小时...

规划平面图好像不包括1区2区中间的道路，所以那段路是否该由物业管理？
物业费要改也是明年的事儿，最多举证物业服务不合格，判他违约罚钱，合同里列了好多项，例如以下几点：
不得将业主信息用于物业管理活动之外的其他用途
不得擅自将业主所有的共用设施和共用部分改变用途、用于经营活动
设置并公示24小时服务电话
水电急修20分钟内。由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知，保修进行回访
业主的一间、建议、投诉在3个工作日内回复
楼内照明，每周巡查两次，一般故障1日内修复，复杂故障1周内修复
应急照明，每日巡查1次，发现故障，即时修复
消防控制室专人24小时值班，每班两人，安防控制室设专人24小时值守，监控影像报警记录留存30日
植物保存率、年成活率、覆盖率高于90%
每周清扫两次楼道，每日巡视保洁1次楼道，每日清扫1次楼外道路
每日清运一次生活垃圾，装修垃圾要采取围挡、遮盖措施、两日内清理

附：
物权法
第六章建筑物区分所有权
第七十条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释　　（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）　　法释[2009]7号　
第二条　　建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：　　（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；　　（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；　　（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。　　规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。　　本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。　　
第三条　　除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：　　（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；　　（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。　　建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。