北京房租上涨“让位”安全需求 租房“新政”顾此失彼

狂暴飞轮

来源:中国经营报-中国经营网

“办法”出台后，北京市的一些房地产中介公司已经开始陆陆续续地调整自己的盈利方式，有隔断房业务的中介公司也陆续拆除了部分小区的隔断房。

　　“催你们搬出去，我们也是迫不得已，隔断墙若再不拆除，我们承租下来的每套房将最多重罚3万元。”面对不愿搬出的租住户李欣，北京中润置家房地产经纪有限公司业务经理黄成如此劝解道。

　　由于惧怕罚款，这家以房地产租赁为主要业务的中介公司不得不拆掉公司赖以赢利的隔断房。“我们公司通常不向租户收取中介费，因此，将房屋整租下来进行隔断，除去给房东的租金之外剩下的房租是我们公司的主要收入来源。为了执行国家政策，我们已经拆除了十几套房子里的隔断墙。并把剩余租金和押金退给了租住户。如今公司只能谋划别的发展模式了。”黄成说。

　　住房和城乡建设部于2010年12月1日审议通过的《商品房屋租赁管理办法》(下称“办法”)今年2月1日已经开始实施，其中规定：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。这使得北京已经流行多年的隔断房群租方式遭遇生存困境。

　　“办法”出台后，北京市的一些房地产中介公司已经开始陆陆续续地调整自己的盈利方式，有隔断房业务的中介公司也陆续拆除了部分小区的隔断房。

　　隔断房乱象

　　大学刚毕业不久的李欣和同学半年前租下北京市海淀区东王庄小区里一套两居室中的一居，房租为每月1500元。这套房子剩下的一间卧室和客厅被黄成所在的中介公司隔成了大小不一的四间小卧室。这四间隔断间的房租很便宜，价格分别是1100元、750元、750元和600元。

　　“这套两居室如果不隔断的话，在这个地带的房租应该至少在3400元左右，我们住的那间不会少于1700元，而且租住正规间一般都会收取一个月房租的中介费。相比之下，我们虽然住在隔断房里，但是住房条件并不比正规间差。眼下让我们搬出，我们要住相同条件的正规间就得多掏钱了。而目前我们的月工资也就2000多元。”李欣极不情愿地收拾着东西。

　　旁边的隔间已经拆了一部分，几面墙体打穿了几个大口子，说是墙体，实际上就是一两层三合板隔成的，既不隔音，也不结实。最便宜的600元那间只放了一张1.5×2米的床以及小床头柜，就再也放不下别的东西了，房间四面不透光。

　　“别小看这间房，一旦发出广告信息，打电话求租的人络绎不绝呢。很多人都是临时住一两个月的，既便宜又不用交中介费。”黄成告诉记者。

　　据黄成介绍，他们公司的隔断房还算是搭配协调，至少还有正规间。他听说北京市有一个房虫把一个160平方米的大三居租来后，隔断成12间小房间进行出租，最多时竟住了18个人。

　　许多地产中介都认为，严禁出租隔断房执行最严的地方应属于望京地区，由于去年9月一场大火发生在一栋高层建筑的群租房内，让小区居民提高了安全防范意识，纷纷要求当地派出所和居委会进行管理。所以去年12月份之前，望京就已经强行拆除了一些房内私自修建的隔断墙。记者到望京一家名为鑫尊地产的房地产经纪有限公司店内询问，他们告诉记者望京地区已经很少有隔断间了，目前正规间的房租至少在1700元/月左右。但记者通过其他途径了解到，虽然拆除了一部分，但是望京的大部分隔断房间并没有拆除。

　　北京市住房和城乡建设委员会一位官员告诉记者，他们执行“办法”主要是通过检查房产中介、群众举报以及派出所和居委会提供的线索。

　　据业内人士统计，目前北京城区加郊区共有可出租房屋大约240万套，其中有租赁需求的人口约700万人，随着北京城市化进程的加快，每年涌入北京的外来人口越来越多，租赁需求日益增长，租赁市场日益庞大。而新近颁布的北京版“国八条”直接把在北京纳税低于五年的高收入群体排在了住房购买者之外，这一个很大的群体也不得不继续租房居住。

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中介公司喜忧参半

　　对于房地产中介公司来说，“办法”带来的不全都是不利消息。一些靠出租正规间为主营业务的房地产中介享受到了更多甜头。

　　北京房屋租赁市场中，像中润置家房地产经纪有限公司这样免收中介费以隔断间房租作为收入来源的房屋租赁中介公司不在少数。由于市场竞争激烈，小中介公司依靠给房东更高的房租拿到房源，再通过价格相对低廉的隔断房且免收中介费的方式吸引租户租住。而大的房地产中介公司则将定位于出租中高档住房，凭借庞大的营销网络和房源信息，靠提取佣金从租住户和房东身上赚取佣金。

　　“通常，第一年我们只能获得微利，到了第二年才能赚得多一些。但此次国家颁布隔断房禁租令时，我们租下的房子还不满一年，现在立即要求拆除。不仅要消耗劳动力成本，我们的业务人员最近也不能开展新的业务，都在忙着给原租户退租金和押金。因此目前盈利是不可能了，能不能保本都很难说。”黄成说，“更重要的是，转换发展模式，我们公司并不具备太大的优势。”

　　而在我爱我家集团副总裁胡景晖看来，该“办法”的出台将有利于规范业主行为，能更好的保障承租人在租赁合同期内的合法权益不受侵害;也将有利于提高租赁房屋的登记备案率，从而有助于政府加强对房屋租赁市场的有效监管。

　　禁租地下室、隔断房，北京版“国八条”、通货膨胀等因素造成的房租价格持续上涨，意味着中介公司的佣金上涨。据媒体报道，北京市平均房租价格比春节前涨了14%。

　　长久之计

　　对于“办法”的出台，网上议论褒贬不一，许多非京籍的网友表示，地下室、隔断房曾是他们入京的第一落脚点，目前将隔断房拆除，必然导致房租价格上涨，阻挡了外地人入京寻梦的步伐，同时低收入群体根本不能承担正规间的房租。

　　中国指数研究院常务副院长黄瑜认为，“办法”应旨在保障租赁住房安全，而不应对禁止隔断房一刀切，应考虑到中低收入者自由选择租房的权利。在房源原本就不够的情况下，全部拆除隔断墙，无疑是一种减少房源的做法。

　　当然，一些愿将房屋进行正规租赁的房东以及北京市普通市民对该政策表示了欢迎。

　　北京市住房和城乡建设委员会一位官员表示，解决外地人和中低收入群体的租房问题，应主要依赖于政府修建公租房，政府应当大力修建大量公租房，尽快制定出公租房申请条件，确保更大范围的人群能够靠公租房解决住房问题。

　　政府加大公租房建设力度，确实让大量“北漂“一族看到了希望。但是考虑到公租房建设耗时、公租房申请条件细则等因素，大部分原本依靠隔断房降低生活成本的人群并不能立竿见影地享受到政府的惠民措施。“因此，加快公租房建设力度，逐步降低隔断房在房屋租赁市场中所占的比例才是政府眼下的当务之急。”黄瑜如此评价道。