宋卫平北上

和群

转自兽楼处

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过去一年，如果评选中国地产界四大热词，“抢房”和“摇号”肯定要入选。

限购依旧继续，但排队摇号抢房比比皆是。前不久的成都，中铁建一个300多套房子的项目，6万多人去摇号；招商一个项目600套房子，5万人摇号。

靠着房地产，我们应对了历次经济危机。这一次，在全国人民疯狂地摇号抢房下，我们又完成人类历史规模最大的债务转移。

城市里在抢房，开发商却在下乡。“农业”成了开发商挂在嘴边的热词。

六十多年前，伟大领袖说，农村广阔天地，大有作为；六十多年后，中国提出乡村振兴，年轻时上山下乡的地产老板，又重循着自己几十年前的脚步，为社会主义乡村事业，添砖加瓦。

碧桂园杨老板上周在环球时报一个论坛说：

我和碧桂园想为国家做点事，所以决定积极进军农业。

年轻时就是农民的杨老板，终于又做回了老本行。

想进军小镇和农业的，还有终于岁月静好的万科。万科“大师”谭华杰一直在研究农业，研究一年后，他最近给万科同事们推荐了市场上最有机的蔬菜。

一位高管闭着眼下了单，买了几十斤粮食和蔬菜。手机短信提示，信用卡支出一万多块钱。

伴随着越来越热闹的乡村振兴，中国农业大学教授李小云越来越受家人待见了。去年回老家，他80多岁的老母亲看见他就说：“你现在重要啊，现在搞乡村振兴！”

李小云愣了：我自己还没弄明白什么是乡村振兴。

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宇宙中心五道口往北开一个半小时，到张家口下花园。你能看到它，一座等闲平地起的大山。

它是十亿年前一次大地震推挫而成。犹如澳洲北部沙漠拔地而起的艾尔斯巨石一样，这座山峰陡然矗立在一望无际的塞外。

它叫鸡鸣山。唐太宗、萧太后、元顺帝和明英宗登曾登临此山。康熙四次下花园，两次登鸡鸣山。他休息过的卧龙石，至今还在。

鼎盛时，海拔1000多米的鸡鸣山上，有寺庙108间。山脚下的城池鸡鸣驿，是当时中国规模最大的驿站。

1913年，北洋政府撤销全国邮站，鸡鸣山开始走向没落。和中国北方大部分人口外流的乡镇一起，蒙上了尘垢，在岁月的长河中慢慢衰亡。

2016年7月，一个炎炎烈日。一位略油腻的中年男人爬到这座山的半山上，撑着腰远眺了几分钟，然后画了一个圈，对着身边绿城北京西山燕庐操盘手黄晓岚说：

这块地我要了。

这个中年男人叫宋卫平。他是绿城和蓝城集团创始人，地产圈里以产品和理想主义闻名。他同时因最难读懂闻名，很难把他归类为一个纯粹的商人，或企业家。

他的事业混杂了太多东西，有人把这种东西称之为情怀。

他的企业起起伏伏，但有一件事情是确定的。他做的法式和中式建筑，代表了中国房地产业的最高水准，即使淡出房地产三年了，一直也没人能超越。

离开房地产三年的他，一直潜心研究农业。他说自己接下来的人生目标，就是给中国留下一百座小镇。

小镇是转型期的中国弥补城乡差别的新物种。打造这个物种并不容易，不仅需要更高水平的顶层设计护佑，也需要有心有力者持续打磨、迭代。

老宋起了一个好头。过去两年，他的蓝城已经在杭州和上海周边竖起了几个小镇，把中国的小镇审美提升了一个等级。

老宋也想在北方找一块地做小镇。蓝城小镇一般在大城市周边，宜居、宜游，规模在2000亩以上，地形还要可塑。

这种地，在北方不好找。他一直找到了遥远的塞外。登上鸡鸣山的那一瞬间，他决定出手了。

宋卫平要在这里，做中国北方的第一个小镇。

2

两年后，中国小镇教父在北方做的第一个小镇，马上要上市了。

老宋把这个项目取名为北京桃李春风。

桃李春风这个名字来源于他在杭州做的项目。杭州桃李春风，是老宋做的第一个小镇，如今几乎是中国小镇的代名词。

83平米的小别墅户型图在朋友圈刷屏了好几年，一上市就被一抢而空。不止杭州人买，全国各地都有人打飞的过来抢房。

三年时间，房价从老宋接手时的1万，变成了5万多。这其中自然有杭州楼市大趋势原因，但产品力使得桃李春风升值空间，远远大于其他项目。

也是从这个爆款的南方小镇样板开始，宋卫平的小镇设想逐渐清晰。

老宋在鸡鸣山脚下拿下几千亩土地，要在这里做一个真正属于北方的桃李春风。项目第一期占地近百亩，这里有七十多亩农庄，还有23亩用来造小镇中心。

北京桃李春风被称为蓝城体系里血统最纯正的项目。之所以这么说，是因为蓝城现在有57个项目，但只有10个项目被称为品牌项目。品牌项目老宋尤其关注，会投入很大精力，可谓事无巨细。

蓝城十个品牌项目有九个都在南方。除了北京桃李春风。

北京桃李春风位于张家口的下花园。这儿是北京后花园，南边是燕山太行山脉，北边是内蒙古高原。不仅有山川湖海，还有离北京最近的草原天路。北京空气最糟糕的那几年，北京人喜欢跑到张家口躲霾。

未来，大家躲霾可能更方便了。

因为2022年冬奥会，张家口的基础设施得到巨大提升，尤其是与北京的交通更加便捷。

2019年，京张铁路将全线通车。北京桃李春风就在京张铁路下花园站旁，从西直门到下花园站，只需要27分钟。

这比很多北京人上班拥堵在路上时间，要短得多。

京张高铁的崇礼支线开通后，下花园到冬奥会所在的崇礼仅需18分钟。

热度过后，大型运动会一般会给城市留下一个房价的大坑。不过，即便冬奥会结束以后，张家口也会成为中国冰雪运动基础设施最完备的城市。

特色小镇的概念风靡全国之后，浙江、江苏、广东已经有了一大批有特色的项目。但是整个北方，除了建成多年的古北水镇，似乎再没可以拿得出手的了。

这是有客观原因的。在北方造小镇，比南方难度大多了。

小镇和江南从底蕴上是天然契合的。江南的氤氲水汽和青砖绿瓦白墙，是中国传统审美的底层建筑。

北方的小镇，一般总会给人留下粗犷、萧瑟的印象，缺乏灵气。

不过老宋在粗犷的下花园乡村里，也造了个江南的小镇梦。

农庄和庭院格局上是北方四合院，在建筑上采用南派风格。商业街功能的“小镇中心”是小镇的灵魂。两三层高的商业街建筑也没有采用北方常见的雕梁画柱的风格，颐乐学院、酒楼、电影院、火锅甚至幼儿园都采用了南派风格，再加上人工河，很像在乌镇漫步。

民谣里，北方的小镇，都必须住着一个南方的姑娘，才能顿时有逼格。

老宋总喜欢做点外人看来很没用的东西，互联网的产品经理们把这叫做“没有需求创造需求也要上”。

比如在乌镇雅园他花大力气做了礼拜堂和佛堂，而乌镇雅园的缘起，就是老宋想让老年人继续学习。

结果还真有很多北京上海的老年人为了这所“老年大学”，把家搬到了乌镇。

桃李春风的小镇中心中，有很大面积拿来满足这样的需求。

3

2000年，时任湖北监利县棋盘乡党委书记的李昌平，给中国总理朱镕基写了一封信：

农民真苦，农村真穷，农业真危险。

十八年过去了，当年摆在朱镕基案头的农民问题，依旧是当下领导人最头疼的问题。

自朱镕基房改和入世之后，中国创造了发展奇迹，城市化进程几乎是一蹴而就。但城市背后的农村，尤其是北方的农村，却是另一番面貌。

过去二十年，中国北方农村人口流失率超过百分之七十。北方乡村无论大小，几乎都是同一番面貌——破败的屋舍，残破的围墙，步履蹒跚的留守老人。

据说中国现在每天消失数十个自然村落，很多村里一下子就没了人。

中国农业大学教授李小云研究中国乡村多年。他走遍全球，发现一个比较有意思的对比：

同样是剧烈工业化和城市化过程，中国乡村一直在衰落。但英国的乡村，过去两百年，也一直维持着自己的美丽。

走访了英国大量农村，他发现英国乡村之所以没有衰落，在于乡村里的居民，能够得到自己想追求的利益。

这也让他对中国乡村振兴有了深层思考：如果没有一个机制确保乡村居民利益，他们能维系乡村热情吗？

这也是老宋一直在思考的问题。现在，他想在鸡鸣山脚下没落的北方乡村，去解答这些问题。

杭州桃李春风的成功，证明了大城市周边农庄概念的可行性。郊区大片土地给了规划人员更多施展的空间。

既然是小镇，为什么不能把农业加进去，让那些买了别墅的城里人，可以有一亩三分田耕种，不是更有吸引力吗?

北京桃李春风占地约3800亩，农业等用地约2200亩，远远大于建设用地，为服务设施和景观营造留足了空间。

88平米到185平米的农庄，是桃李春风的经典产品。在北京桃李春风，农庄配置有院落，最大达到近300平米，有些更有1-2亩的农田或果园，实现了有田有庭有院，据说每套300万元起。

当然，桃李春风不是光给居民一块地养花种菜就甩手了事，而是用规模化的现代农业来打理。

于是，宋卫平给桃李春风加入了现代农业。这不仅让买房子的高兴，更重要的是，它还能吸纳当地农民就近干活，不用外出打工。

这样的小镇，把城里人和农村人妥协地融合在了一起。他把这个项目看作是北方乡村的未来。

兽爷的好友你包叔说：

老宋一个地产商，为了中国乡村和农民真是操碎了心。

大时代里，6亿中国农民何去何从，中国乡村的未来要被带往何方，这是一个领导很早以前就想回答的问题。

万科、恒大、杨国强，各路资本给出了不同的答案，现在，宋卫平也给出了自己的答案。