北京相关部门酝酿限竞房新政 有意与共有产权房挂钩

山后

自全国“两会”结束至今，已经有十余个城市再度加码楼市调控政策，进一步以限购限售、统一摇号等政策来稳固调控效果。与此同时，北京楼市近期也频现调控传闻。北青网记者近日获悉，继年初传言“北京将出台商品住房销售公开摇号”政策之后，相关部门正在酝酿针对限竞房的新政策，有意将限竞房与共有产权房挂钩，最快4月份即可公布。

　　据知情人士透露，政府拟将限竞房与共有产权房挂钩，涉及范围或将包括已入市限竞房和已成交的限竞房地块。尽管，该消息尚未得到官方回应，但业界已然风声鹤唳？

　　观望：待入市限竞房暂未受影响 两项目预计节后开盘

　　北青网记者从知情人士处了解到，按照传闻中的“限竞房改共有产权房”政策，政府有权要求销售价格低于周边价格10%的限竞房项目，拿出部分房源由政府占有一定比例的产权份额。产权持有比例或为1:9，即政府持有10%，购房者持有90%。这一部分房源不会改变产权性质，也就是说，还是限竞房。但业主再出售时，要根据共有产权房的销售规则，清算政府持有的产权比例。

　　而对于由政府持有产权比例的限竞房销售价格是否会下调、按什么标准评估、产权份额的回购方式是否有别于共有产权房，以及是否会给予限竞房开发商相应补偿等诸多细节问题，目前尚有待观察。该知情人士表示，如果政府持10%产权，并不会显著降低限竞房的购房门槛，但却改变了房子的投资属性。而这部分限竞房的价格相比共有产权房并不便宜，符合共有产权房资格的购房者未必有足够的购房资金，因此有可能出现大量弃购的情况。

　　令开发商，特别是手持限竞房项目和限竞房地块的开发商最为关注的是，传闻中的限竞房政策的执行范围是否会涉及到已入市的限竞房项目或已成交的限竞房地块。对此，思源地产首席分析师郭毅指出，政府出台新政策肯定要有相关依据，基本原则一定是要维护公平、合理的市场氛围。对于已入市的限竞房项目或已成交的限竞房地块来说，要考虑这个政策是否会违反之前签订的土地出让协议。这种情况下，对于按土地出让协议规定开发、销售限竞房的开发商，是否会给予一定的赔偿或者土地出让的优惠条件，以平衡开发商的损失，也是政府相关部门在制定政策前需要考量的。

　　此前，有消息称北京所有的限竞房项目已经进入到停摆状态，静待“靴子落地”。但记者拔打了金樾和著、万和斐丽、旭辉城、远洋金融街颐景春秋等多个限竞房项目的销售电话后发现，这些限竞房项目似乎并未受到传闻影响，均在积极蓄客中。其中，金樾和著和旭辉城两个预计将在4月中下旬首次领证开盘，万和斐丽和旭辉城的开盘时间预计在6月中下底。

　　动机：或为确保共有产权房供应目标顺利完成

　　从目前业界各方的反馈看，限竞房改共有产权房并非空穴来风。除了对政策细节的追问之外，这一政策出台的目的也成为热议的焦点。有地产观察人士认为，出台这项政策最大的目的，或是为了确保北京共有产权房供应任务的顺利完成。

　　根据2017年北京市住建委联合北京有关部门发布的《北京市共有产权住房管理暂行法》要求，未来5年北京将完成25万套共有产权住房供地。这意味着每年至少要有5万套共有产权住房供地供应入市。而在2017年北京共有产权住房供地完成率达到104%的基础上，今年北京又加大了共有产权房土地供应比例。从北京市规土委官网显示，仅1月4日－2月6日一个月挂出的23宗住宅地块中，共有产权房就占到了10宗。

　　在共有产权房地块的加码供应同时，北京土地市场却迎来了史无前例的大规模“流拍”现象。今年以来，北京土地市场已经流拍了4宗住宅地块，其中两宗丰台白盆窑共有产权房地块就惨遭流拍。这两宗共有产权房总规模达30万平方米，按每套房源80平方米计算，超3000套共有产权房供应计划落空。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，这两宗共有产权房地块流拍的原因除了起价过高，也是因为目前市场共有产权房供应量高，但需求却没有想象中的多。截至2017年12月中旬，北京共有产权房项目已经有40个，总房源4万多套，待申购的房源超过3万套。而这2宗流拍的共有产权房销售价格在4.3万元/平方米，总价并不低，未来是否能够快速出售回款，企业也相对谨慎。

　　共有产权房地块不好卖，已入市申购的项目似乎也没有想象中受追捧。本月初正式开盘的某共有产权房项目虽然通过审核并参与摇号的家庭户数达到了29364户，差不多68个人抢一套房，但在现场选房时却出现了近70%家庭弃购的现象。造成如何大规模弃购的关键原因是最新的共有产权房购买规则要求，购房者在交房五年后只能按政府指定的市场评估价卖回给政府，或者转卖给其他共有产权房轮候者。换句话说，即使以后儿女继承，也需要儿女拥有共有产权房购买资格，否则还是由政府回购。这意味着，共有产权房彻底失去了投资属性，而其价格还不足以支撑居住属性。

　　以预计4月份中下旬开盘的限竞房项目金樾和著为例，89平方米三居总价差不多在340万元左右，按年化百分之五计算，一年可有十七万收益，十七万的房租可以住到比项目位置更优越或是更好的房子。而位于孙河板块的瑞悦府按项目67516元/平方米的均价计算，90平方米的三居总价差不多600多万，首付接近200万元，这在当前房价回调明显的二手房市场上，可选择的房源空间也是比较大的。

　　供大于求、申购门槛越来越高、无丝豪投资属性……这些都有可能导致共有产权房项目出现滞销，增加拿地企业的投资成本，从而令开发商放弃竞买共有产权房地块，最终影响到北京的共有产权房供应计划。业内人士分析认为，从这一角度看，新政策出台也并非完全没有可能。

　　影响：限竞房降价成必然 二手房或将量价齐升

　　公开数据显示，北京目前已成交的限竞房地块已经超过50宗，从总面积看，合计超过450万平房米，大约可提供5万套左右的住宅，按照单价平均5万元计算，大约货值高达3700亿。在已公布案名的17宗地块，除去两宗开发商100%自持的，其余15宗限竞房都有望在今年上半年开盘销售。包括金樾和著、万和斐丽、远洋金融街颐景春秋、旭辉城、中国铁建理想家、保利首开熙悦林语、首创禧瑞天著、万科七橡墅、翡翠书院等。

　　再加上今年住宅土地供应仍会延续限竞房和共有产权房并举的政策，可以预见未来至少2年内，限竞房都将是北京楼市成交主力军。因此，传闻中政策一旦落地，对于限竞房市场可谓杀伤力极强。张大伟认为，政策出台对于已拿到限竞房地块的开发商来说打击最大，因为这些地块在拿地的时候，市场价格还处于高点。随着去年以来二手房市场的价格持续下跌，除个别项目外，大部分限竞房的性价比已经消失。可以说，限竞房的项目销售已经非常艰难，再有新政策加压就更加不好卖，毕竟这部分共有产权房并不便宜。

　　张大伟同时指出，限竟房改共有产权房将继续降低房价上涨的预期，同时给刚需带来更多低价产品选择，存量二手房市场成交降低。在信贷政策及购买门槛保持收紧的背景下，改善性需求卖二手房换高端新房的机会变小。这将对新房市场带来很大影响，开发商只能降价售房，这种情况下，购房者还敢不敢买也是问题。

　　郭毅亦表示，共有产权房的入市量是稳定增加的，限竞房项目的开发商只要资金没问题、能扛住业绩指标，就可以不卖房来规避政策，但开发商总归是需要回款的，届时只能选择降价。但对于在拿地时没有限定房价的普遍商品房来说是极大的利好，同时也意味着高端商品房的供应将更加稀缺。

　　而如果限竞房改共有产权房政策成真，震动的也不仅是限竞房市场，二手房市场也必然会产生连带效应。那么，二手房市场会涨还是会跌？对此，业界也出现了两种不同的声音。郭毅表示，如果不改变产权性质，同时共有产权部分的回购方式区别于真正的共有产权房，那么二手房价格一定会量价齐升。而有业内人士则认为，如果限竞房也加入共有产权住房的供应之列，市场供应将更加充足，预计会有近10万套的供应量。所以，从长远来看，下跌仍是主旋律。

　　此外，郭毅指出，限竞房改共有产权房政策给企业带来的影响其实远低于对营销人的影响。因为共有产权房采取的都是摇号申购，新政策会减少限竞房的房源，对营销人的需求也会相应减少。

　　其实，北京地产营销人的“生存”危机早已显现。今年年初，关于北京将出台商品住房销售公开摇号政策的传闻便已经让不少营销人笑言：“如果全都摇号卖房，我们就可以直接下岗了。”

　　据统计，截止目前已有上海、南京、长沙、成都、杭州、西安6个城市加入到新房房源统一摇号的“大军”。统一摇号与去年的限购限售一样，正呈现全国蔓延之势。如此看来，相比存在诸多猜测的限竞房改共有产权房政策，“市场无论冷暖，买房一率摇号”在北京率先落地的概率显然更高一筹。

(北青网)