四年前一个拉低房价的政策，四年后一个小区的两个阶层

和群

转自好奇心日报 魏倩

      

在一个市场化的市场里，一个罔顾市场的错误政策可以引发多少错误。

柳琳和张波都没想到， 1 月 12 日上午，那扇隔离门会被拉倒。

那天是柳琳 3 年前在北京朝阳区东五环东坝购买的龙湖天璞小区交房的日子。上午，她和丈夫及公婆一起来到小区看房。上午 8 点半左右，她们一同走进了那栋挂着“欢迎回家”标牌的单元楼。

200 米外的小区花园里，张波的妻子和孩子正在参加小区居民举办的嘉年华活动。围绕一个白色的帐篷，他们穿梭在市集间，玩得开心。

9 点，冲突在小区西南角的一扇黑色的铁栅栏门两侧爆发。柳琳和家人下楼来到门前，数十位保安立在门前隔开门两侧的人群。接下来的一个小时，和柳琳一起收房的邻居们一哄而上，用绳索和工具推倒了这扇大门；所幸门的另一侧，张波的妻子和孩子没有受伤。

被这扇门隔开的柳琳和张波，分别是这个叫天璞花园小区的自住房和商品房业主——如果不是碰巧都买了龙湖天璞的房子，柳琳与张波没有什么太大的差异，他们都受过大学教育，做的工作类似，爱好相差无几——现在他们成了两个不同“阶级”的代表。

1.

东坝很偏。乡区东起三岔河，西至北岗子，北起北马房南至辛街村。离它最近的地铁是十号线三元桥站，十公里路开车需要 40 分钟。沿途迂回辗转，少有行人。进入东坝乡地界，窄路两旁便见高高低低的拆建工地，为防止扬尘，土方和瓦砾都被铺上绿色网罩，灰蒙蒙一片。唯一显眼的是路边的汽修店和汽车饭店，黄色黑体字，鲜红的招牌。

东坝崛起的消息已经传了快 6 年。2012 年，北京市朝阳区政府公布第四使馆区将落户东坝。按照规划，区政府将在此地“建造全市最大的高端商务社区”，预计占地 6.2 平方公里，其居住区也被规划为“低密度、生态型社区”。2013 年，北京地铁平谷线走向确定，规划届时也将经过东坝乡。当时有专家预测，“五年后，东坝将有翻天覆地的变化”。

第四使馆区选址图

但乡政府的拆迁工作推进并不顺利，早在 2004 年东坝乡下属地区拆除绿化隔离带时，乡民们就因回迁房安置费等问题与政府有过摩擦。拆迁就这么缓慢进展了近 10 年， 2017 年，由于北京地铁 3 号线的环评报告确定东坝北区将全部拆除的消息，9 月，乡民又一次向乡政府发起抗议。

于是到了 2018 年，整个东坝乡依然安静，萧条。

拆迁还没结束，地产商已经来了。2012 年第四使馆区消息一出，恒大、保利等地产商已经开始在此竞价拿地，2013 年 11 月，恒大经过 22 轮竞价，以超 50000 元/平方米的地块楼面价拿下东坝南区。 2015 年初，首开地产和龙湖地产联合体又花费 11.25 亿元拿下序号为 1106-692、634、693 的三处东坝地块 。

那些年的拿地过程中，除了数轮竞价，恒大和首开龙湖联合体都接受了附加一则政策条件，也就是所谓的“配建自住房”——开发商拿地时，必须要将地块的一部分配建为自住型商品房。

2013 年10 月 23 日，北京市《 关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》出台，市委决定，要在当年年底完成不低于 2 万套的自住房商品供地，两年内将推出 7 万套自住型商品房。

天璞小区项目规划图

所谓“自住型商品房”，即是价格比周边商品住房低 30% 左右，面向全市符合限购条件的家庭的自住住房，购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的 30% 将上交财政。它也被视为北京市自 2006 年推出房改房、外销商品房、经济适用房、廉租房、两限房等各种房屋政策以来的又一房价调控方式。

政策性土地出让方式既已约定俗成，首开龙湖联合体如愿拿到地块后，便在 2015 年 1 月公布了项目规划，项目公布的鸟瞰图上，西南角被建为 12 层高的自住房和保障房，中间 7 栋是 11 层的小高层大户型高端住宅。当年 7 月，龙湖地产公布了高端住宅售价，有了“学区房”标签，业内估测其均价将达到 80000 元/平。

一个月后，被命名为首开龙湖·学府苑的自主型商品房项目也开始了网络申购，这些 85—90 平方米的房屋均价共 237 套，均价 22000 元/平米。

2.

柳琳一家就是在这时来到东坝的。她是毕业后留京的“新北京人”，属于“名下无房或仅有一套住房”的京籍居民，恰好符合商品型自住房限购条件。当年 8 月，他们在北京市住建委网站上获知摇号结果，拿到位于东坝的首开龙湖•学府苑的住房资格。被百分之一的中签率砸中，赶忙在兴奋中选房、购房，2015 年 11 月，一家人交了首付，开始了对自己在北京第一套住房的期待。

同年稍早时候，张波一家也成了龙湖地产的业主之一。只不过，他们一家买的是名为龙湖天璞的 7 栋高端住宅之一。打动他在东坝买房的原因也很简单，龙湖地产的这片项目中还包括一个国际幼儿园和一个九年一贯制学校，而张波有两个孩子即将上学。

2016 年，张波的“学区房”计划还险些落空。龙湖小区旁的学校已经被确定为”北京中学东坝分校”，但为了抑制所谓“学区房”房价畸形上涨，教育部 2 月下发了《关于做好 2016 年城市义务教育招生入学工作的通知》，实际取消了“学区房”概念。根据电子排位，张波的孩子可能要去相隔几公里外的学校就读了。幸好只是虚惊一场，最终朝阳教委给出的答复是“不是学区房，但可以就近优先选择北中”。

天璞花园正门

房子一天天盖起来。按照计划，张波会在 2017 年 6 月收到房子，柳琳一家的收房日期则会稍晚半年。到 2018 年，两家都会住进龙湖小区，成为仅隔几栋楼的邻居，未来，他们的孩子还可能会成为同学，在小区的幼儿园或者北京中学相识。

就在 2017 年 3 月后的半年内，这些可能性被一道 2 米高的黑色隔离门阻断了。那个 30% 的差价，终于惹来了大麻烦。

3.

2017 年 6 月，张波和 100 多户邻居共同完成了收房流程，住进了龙湖天璞小区。虽然甲醛还没散尽，绿地面积也没有前期宣传的那么充裕，但进入小区后，他们满意的看到，在小区西南侧自住房到商品房的一条通道上，立着一扇黑色的隔离栅栏门——和他们在购房前的沙盘上看到的别无二致。2015 年，龙湖地产的销售人员便对他们承诺，“天璞和学府苑小区是独立小区，在自住房之间有明显的隔离。”

商品房业主拍摄的沙盘图/@龙湖天璞业主

但这扇门让柳琳和她的邻居陈先生陷入了愤怒。和柳琳一样，陈先生也在 2015 年底摇号中签，拿到“学府苑”的自主房源。两年的小区修建期内，他听说过不少开发商用绿植和灌木将商品房与自住房区隔开来的例子，但商品房收房当天，有邻居进到小区发回的这张隔离门的照片还是让他震惊不已。“没想到他们能做的这么过分。”

购房的 2015 年，柳琳和陈先生都没有听说过这种所谓隔离设施。“学府苑”自住房社区在合同中从来就是个暂定名，他们与龙湖地产的合同中一直写着的小区名是“天璞家园”，与张波所处的是同一个小区。从朝阳区住建委拿到的规划图上，“学府苑”和龙湖天璞之间也没有任何隔挡物——和张波看到的沙盘完全不同。

对柳琳和陈先生来说，这扇门意味着很多东西。除了幼儿园和中学，整个龙湖东坝地块被建设为同一小区，小区内共有三扇大门。小区正门朝北，宽 20 米左右，黄色石灰石铺成，设有保安岗亭。东北侧的旁门直通地库，供车辆通行，也有安保执勤。龙湖地产告诉张波，这就是所谓的“人车分流”小区。最后一扇门开在西北侧，宽约 7 米，双向行车道旁的人行道仅容一人通过——一旦有了隔离门，柳琳和陈先生将只能通过这扇门出入小区。

天璞花园西门及西门前道路

和正门外硬实的柏油路不同，西北侧的小区门正对施工工地，门外是一条土路，不少地方井盖还没合严，车辆进入不便。陈先生看来，这是一种过于直白的歧视。有业主在群里甚至将其称为“华人与狗不得入内”的铁栅栏。

更重要的是消防问题。2017 年 3 月，龙湖天璞小区通过消防验收。根据相关标准，同规格小区应有两道大门，其中一个作为消防通道应急。一旦立起隔离门，“学府苑”的自住房业主将只有一道出入大门，这在消防上完全不合规。何况隔离竖起后，购房合同里约定的小区绿化率和容积率也变成了一纸空文，市规委批准的地块规划设计方案中，小区容积率应为 2.2，绿化率为 30% 。

与龙湖代表谈判未果，他们当即决定信访。237 户自住房业主向朝阳区住建委和规划委员会递交了情况说明，认为龙湖地产在小区中私设隔离，不符合相关规定。他们依照的是 2015 年 8 月住建委发布《关于进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》，通知明确“在新建商品住房配建项目中，商品房与保障房应实施统一物业管理，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式将同一个物业管理区域内的保障房与商品房分割；如果建设单位欲分区域实施物业管理，应按照本市规划设计指标，分区域建设公共建筑和共用设施，分别配套设备设施。”

自住房业主出示的规划图

7 月，住建委和北京市规土委陆续公布了调查结果，朝阳区规土委的回复及反馈的小区规划设计图纸显示，小区隔离不属于规划范围，区规委建议 “区县房屋行政主管部门应督促其按规定整改”。

2015 年售出的配建自住房地块陆续收房，为小区隔离信访谈判的事件屡屡发生，8 月，北京市政府坐不住了。8 月，北京市住保办召开了北京市商品房配建保障房小区分隔治理工作部署会。会上说，隔离问题已经成为政府重点挂牌督办问题，要求存在隔离问题的小区在 8 月 31 日前拆除，9 月 1 日将会有部门联合排查并强制拆除。最后，龙湖地产在北京的两个小区项目被点名通报。

但到了 8 月 31 日，隔离依然没有拆除。张波和邻居们得到的反馈是，“天璞情况特别，会重新研究”。而面对失望的柳琳和她的邻居，龙湖地产回复，这是一扇施工围挡门，由于自住房项目尚未完工，为了保障业主安全，必须设立围挡。

4.

这么一拖就到了 2018 年，距离 1 月 12 日的收房日期还有 3 天，柳琳和陈先生发现，那扇门还在那里。 1 月 9 日，龙湖地产通知柳琳和其他几位业主代表见面沟通。沟通中，龙湖地产又换了另一个说法：他们已经和商品房业主协商好了，到 12 日收房时，那扇隔离门会是“开着的”。业主们的耐心被消耗殆尽，决定继续向住建委投诉。

12 日，收房日。在不同的采访和描述中，那场拆除隔离的行动细节已经变得面目模糊。唯一能够确定的是，上午 9 点半左右，近百位自住房业主一拥而上，用工具拆掉了那扇堵在小区中央近半年的大铁门。

据描述，当天双方曾隔门对骂，投掷石子。在商品房业主眼中，自住房主“携带钢剪、铁锤，有备而来”，是一群蛮不讲理的“暴徒”；自住房主看来，商品房主们表面上发动妇孺，大打同情牌，暗地里则对穿过隔离门的自住房主“拘禁围攻”，抢夺物品。——唯一一致的是守在现场的 60 多名物业安保，他们隔开人群，分立在门两侧，面无表情。

天璞花园隔离门现状/@京楼菜菜

当天晚上，由于感到被“暴徒”对家人安全的威胁，张波和邻居们连夜筹资重建了隔离门，并在上面加了两道长约 4 米的钢条，钢条用铁链交叉成“X”状，像个巨大的错号。

5.

推倒隔离的事情已经过去 10 天，小区内的这堵隔离每日依然由 6-7 名保安守护着。禁止靠近，禁止拍照。

拆隔当天的视频已经被放到网上，双方业主各自在互联网上发文还原事件“真相”，他们在新浪微博上的用户名也颇富意味，商品房业主叫@龙湖天璞业主”，自住房业主叫“@天璞自主型商品房业主”。自 12 日起，两个“天璞”间矛盾宣告彻底不可调和。

网上流传的拆隔现场图/@幸福的孩子爱唱歌08

“学府苑”自住房业主们决定继续走信访途径，向住建委和规划委员会重新要求政策执行，彻底按照规划拆除隔离，同时计划起诉龙湖地产。目前 237 户业主有 4/5 拒绝收房，有的业主有孩子急着收房落户，也决定扛一天算一天。

而商品房业主们还为 12 号那天的“暴力行动”心有余悸。除了重新安装铁门，他们还在向临近的派出所寻求暴力拆隔事件的最终认定结果，张波说，“弄出那么一场闹剧，已经不具备我们认为的可以理智谈话的行为基础了。”在一篇名为《吉日之暴》的事件还原文章末尾，一位商品房业主写道，“如果说当初还有让邻居过来坐坐的心思，如今已经达成高度统一：全力以赴保证自己小区的独立性，保证自己居住环境的安全性。毕竟三观不同，不可为邻。”

6.

这不是北京小区的第一次发生推墙事件。2017 年 9 月 2 日，海淀区熙湖小区西区的数百名业主就曾将开发商设在东西区之间的围墙推倒。不过，那次在蓝色的铁皮墙前发生纷争的是开发商和自住房业主，由于小区东区刚取得预售许可，商品房业主并未出现在故事中。当时正是 8 月住建委通知下发整改最后期限后的第二天，面对开发商重新修起的隔离墙，业主们举起了铁锤。

熙湖小区推墙现场/@海淀杂谈

2016 年至今，13、14 年建起的 7 万套自住型商品房纷纷到了交房日期，隔离墙带来的问题也此刻暴露，被视为当时政策的遗产。

起码陈先生是这样认为的。他觉得，整个隔离问题都像是一个“特殊时期的神奇产物”。地产商在购房合同中作了不实承诺，靠政策拿到土地，又不愿为自住房项目承担损失。事到如今，张波也觉得，开发商就是在“两边骗”。

龙湖地产相关人士对《好奇心日报》说，这事儿在当下得慢慢解决——通常来说，你理解成是“没有办法”也不会错。

他说当初北京同类小区设定隔离是一种常规手段，这是“约定俗成”的做法——这不是龙湖地产一家的麻烦；他把自住房业主的诉求划为“合情合法”，又把商品房业主的做法认定为“合情合理”；当被问及沙盘和规划图上时有时无的隔离时，龙湖地产表现出同样的灵巧——“我们认为隔离门和隔离墙是有区别的，它不是实体建筑物，没必要画在规划图里，当然因为它不是建筑物，也就不能被认定为是‘违建’”。

面对住建委的追责和督促，龙湖地产当时选择的方式是和商品房业主商谈。他说，收房当天被临时打开的那道门，就是他们当时苦苦争取理解的结果。“未来，我们还是希望能邀请专家、律师，和双方业主坐下来好好商谈事情的解决方案。我们的物业二楼就是一个开放区域，大家可以随时前来和我们沟通。……我们绝不推卸责任，我们就是第一责任人。我们会努力寻求解决方案，跟双方业主商讨赔偿和其他问题……”

当然，从最新的消息看，中消协和中国房地产协会已经开始关注这件事——如果有“不可抗力”为这事做个决策，那么对于开发商来说，可能还真是卸掉一个大麻烦——“不可抗力”有时候还真是很可爱的。

7.

现在我们可以回顾一下，这个 2017 年中开始冒出来的大麻烦是如何在 4 年前就设置好了的。

2010 年到 2011 年，持续上涨的北京房价惹得天怒人怨。增加交易成本、提高交易门槛、限制购买、限制购买人群、限制销售、限制销售所得（增加税收）、设定最高房价……不管是供给侧还是需求侧，从国务院到北京市政府，一系列外行人永远说不明白的“国八条”“京十二条”、再“国八条”……让北京房价跌了 7 个月。到了 2012 年 2 月，重新开始上涨，而且涨了 16 个月，新建商品住房同比涨幅 20.6%。

供求关系没变化，改善住房条件的需求没有变化，除了房子没有什么好的投资工具没有变化——可能还要加上“北上广深”这个定语，当然，北上广深集聚资源吸引人才的大格局也没有变化……涨，几乎是必然的。

撒手锏来了。

既然是控制房价，那就要求开发商保持低价——开发商当然不愿意这么做，那么把“价高者得”这个基础性的拍卖政策做出修改就行了。

得到土地的开发商，要承诺保证盖一些低价房。

2013 年10 月 23 日，被称为“京七条”的北京市《 关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（下称“《意见》”）出台。

核心只有一个：北京市未来将通过采取“限房价、竞地价”等方式供地，想要拿地的开发商需要同时在项目中配建自住型商品房——建筑面积 90 平方米以下的住房，销售均价比同地段、同品质商品住房低 30% 左右。

11 月 11 日，北京市第一批自住型商品房项目规划设计方案在北京市规划展览馆展出。分布在四个区县的首批 7 个项目共推出 16020 套自住型商品房。

首批自住型商品房项目规划设计方案

在设想中，这些自住型商品房的目标是满足中低端、“夹心层”（也就是买不起普通商品房又不具备保障房购买资格的人），因此可以优先购买的人群是正在轮候经济适用房和限价商品房的家庭，为确保“保障属性”，《意见》规定，这类房屋 5 年内不能上市交易，卖的时候也得补上 30% 的差价。

当时还很活跃的任志强，第一时间就提出了质疑：“采用这种土地出让方式让开发商配建自住型商品房，实质就是政府把自己该做的事推给了市场。……破解住房僵局，还是那句老话，‘保障的归政府，市场的归市场。’”早在 2005 年，他就已经总结了北京市场上存在着的各种不同权属和界定的房子有十七八种之多。

但是，这个时候调控早就不是为了让市场更有序更理性，而是简化为：不就是降房价吗？

北京市住建委副主任王荣武在接受《21 世纪经济报道》采访时说，“不管采取什么手段，北京一定要在年内完成新建商品住房价格和去年 2.07 万元每平方米均价相比基本平稳的目标。”

这个目标在转年 3 月，在 7 万套“自住型商品房”消化在 17 个新开发楼盘项目之后、在各种乐观和悲观的审视中终于实现了。

乐观的人类在过了大半年之后，不再乐观了。总共跌了 6 个月，2014 年 9 月开始，房价止跌。再过 13 个月，房价回到了“京七条”之前的水准。

2015 年北京房价走势/截图自安居客

悲观那一部分，倒是诸多预测都已经实现。

2013 年 11 月，“京七条”刚刚出台，高策地产董事长陶红兵说，“京七条”不能从根本上改变北京住房供需失衡的状况，反而可能加剧改善型住房的供需失衡。“北京的土地就那么多，自住型商品房的供地增加了，普通商品房的供地就会更加紧张；而近几年北京的户均成交面积在逐年加大，这说明改善型住房的需求占比在不断上升。这就会带来一种新的结构失衡和价格上涨。”

中原地产研究部当时预测，“自住型商品房”销售价格比市场价低 30%，但 5 年后再上市上缴 30% 的增值收益后，依然会比以市场价购买的普通商品房具有更高的收益率。同等质量的房源却有两套截然不同的操作体系，难免会让“自住型商品房”像以前的经济适用房那样，在管理过程中频现腐败。

《每日经济新闻》援引北京一位房企人士的说法，称纯商品房用地僧多粥少，必然推高地价；未来北京住宅市场结构将更加不合理——中低端住宅非商品房化、商品房豪宅化的趋势。

2014 年 8 月，中原集团研究总监刘渊成了说破“皇帝的新衣”的那个人。他在《金融时报》中文网发表的一篇文章中说，住房保障政策必须有明确的目的和保障对象，而不能仅仅是为了拉低房价。

2013 年末，《南方周末》还曾为此采访“一位不愿意具名的业内人士”，他说，由于文件中提到“鼓励企事业单位和相关机构将自有用地用于自住型商品住房的开发建设”，“京七条”事实上为部委、央企等建设福利房开了一个名正言顺的口子。“两年之后，你会发现，这个看上去很美的自住型商品房很有可能就是一场没有开始的结束。”

当然，谁也没想到它的副产品中还有一个隔离墙，为 2013 年大家还没意识到的阶层固化、社群分化这些社会矛盾添了一个大大的注解。

8.

2018 年 1 月 21 日，大寒刚过。龙湖天璞自住房一侧，一群工人正在种树。尘土飞杨，钻头的声音很响。

现在不是种树的季节，但谁都没功夫关心这个。柳琳的一位邻居准备回一趟小区，被保安拦在了门外。保安说，想进去的话得用购房合同证明业主身份。

小区东北门物业办公室二层，一位工人正忙着找工作人员开“出门条”。由于没有合适的证明人，业主的电话又打不通，急于取回工具箱的他在服务柜台前站了半个小时。

龙湖天璞正门外的柏油马路上，陆续有准备进入小区协助装修的施工队。每一辆面包车经过，保安都要打开后座仔细查看，防止异常人等混入小区。天气冷极了，路旁的两位保安跺着脚抽起烟来。

小区内西南侧的那扇铁门前，还站着 6 位保安。他们不能跺脚，和铁门一样，他们只是沉默的站着。

（应受访者要求，文中柳琳、张波、陈先生均为化名）

题图由受访者提供，内文图片除标注外均由作者拍摄。