北京楼市攻坚战：新政一年30次“王炸”

山后

中房报记者 李燕星 北京报道

　　9月22日至23日，2天内西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉8个城市密集出台楼市调控措施，其中6个城市实施限售，这意味着传统的“金九银十”之际，楼市调控仍然从紧。北京作为全国楼市调控的“排头兵”，截至9月28日还未出现新的调控动作，这与其全年紧锣密鼓的调控升级不无关系，但从紧势态暂无改变。

　　据不完全统计，2016年9月30日以来，北京楼市调控政策不少于30次，包括住宅的限售限购、银行资金面的收窄、土地供应结构和方式的转变，以及多层次住房体系的建立，以此形成立体的楼市调控政策。有房地产人士预测：“就近期2天8城调控来看，明年上半年楼市将进入深度调控。”这一趋势必然影响到一线城市中最为敏感的北京。

　　据公开数据统计，北京今年10月预计有11个项目入市，其中包括国锐金嵿公馆、西宸原著、领秀慧谷等8个老项目，以及和光尘樾、通州万国城MOMA、京投发展璟悦府3个纯新盘，仍然在供应量的低位徘徊。事实上，“金九银十”作为开发商年底冲业绩的一次机会，历年为营销小高峰，不过相比2016年9月份50余新盘入市的状况，调控后今年同期的项目供应量出现明显下降。

　　这只是北京楼市调控一年来的冰山一角。中国房地产报记者梳理数据发现，去年调控至今，北京楼市变化可分为两个阶段，第一阶段从去年9月30日到今年3月，各类型物业的销售面积和销售数量出现抛物线状，1月份触底，之后开始回升。第二阶段为3月至9月，在1月触底回暖之后，3月新一轮调控随即来袭，楼市出现新的降温。不同于第一阶段，第二阶段的调控手段更加综合多元，调控面积也覆盖到影响北京地区的环京区域，住宅、土地、资金层面纵深的调控，这让北京楼市回归冷静，也为明年楼市企稳打下基础。

　　供应侧：政策全面收紧增供应去杠杆调结构

　　去年9月30日以来，在住房政策层面，北京针对本地户籍和非本地户籍、新房和二手房、普通住宅和非普通住宅、社保年限、单身及离婚年限作出限购规定，通过认房又认贷、提高二套房首付比例来限贷，通过限制企业购房后的出让年限来限售，同时限制商住房交易。

　　此番组合拳立竿见影，北京市住建委近日发布的《1~8月北京市房地产市场运行情况》（以下简称《运行情况》）显示：1月至8月，全市商品房销售面积为526.9万平方米，同比下降44.8%。其中，住宅销售面积为344.6万平方米，下降39%；写字楼为80.8万平方米，下降68.5%；商业、非公益用房及其他为101.5万平方米，下降23.3%。

　　政策高压之下，住房供应的产品结构也在发生变化，回归的“7090”政策便是佐证。2006年，在中小户型供不应求，难以满足刚需的背景下，政府出台了“7090”政策；2015年3月，执行近10年的“7090”政策正式松动，提出优化住房供应套型结构；2016年3月起，尤其是2017年，北京在多宗土地出让中实施“7090”政策，这意味着未来几年住房供应的户型面积受限，以便达成抑制投资投机、将需求引向刚需和改善型需求的目的。

　　此外，在推升房价的因素当中，土地价格首当其冲，因此北京今年也加大了土地供应量，以此改善供求关系与价格要素。土地政策层面，2017年北京计划供应住宅用地的面积为1200公顷，根据上半年供应的65宗地来看，几乎是在2015年和2016年同期33宗与18宗的基础上翻倍。据云房数据研究院统计，今年上半年居住类用地供应上涨606%。

　　房企借机补仓，但由于银行在资金层面动作收紧，房企更多以联合形式拿地，这几乎占到拿地总数的四成之多。资金困局下，不少房企取消了国内发债融资，将目光转向海外发债。与此同时，在此困局下不少土地储备丰富的房企反以靓丽的销售业绩脱颖而出，比如首开等国企。

　　这一局势同样反映在房地产开发投资的数据中。1月至8月，北京全市完成房地产开发投资2217.8亿元，同比下降3.3%。其中，住宅投资完成1051.1亿元，同比下降6.5%；写字楼投资完成442亿元，增长4.7%；商业、非公益用房及其他投资完成724.7亿元，下降3.1%。

　　云房数据研究中心分析称：“上半年成交的土地多数将于明年初左右入市，未来北京一手房市场的供应量将明显增加。”也就是说，今年的预备动作为明年房地产市场的平稳发展作了铺垫。

　　需求端：新房挤向刚需与高端住宅二手房集中在城东城北

　　住宅、土地、资金层面的多重调整像是北京打出了一手“王炸”，稳住场面，赢得先机。

　　自2016年12月30日起，北京实施现房销售明码标价、一房一价，之后将首套房贷由八五折上调至九折，二套房贷不超过25年，严格限制信贷流向投资投机性购房。限购限贷成为最为影响消费者购买的因素。

　　新房市场遇冷。易居研究院数据显示，1月至8月北京新建商品住宅月度成交数据总体上位于50万平方米交易规模以下的水平。而从历史数据看，市场交易活跃的月份，月度交易数据基本上可以维持在75万平方米以上的水平。

　　中国房地产报记者了解到，受限购影响，刚需客户入市意愿加强，普通住宅120平方米以下占比明显提升，且近3个月90平方米以上公寓占比持续提升，公寓产品实际上容纳了一部分不具资格与资金实力的购房者。其中，普通住宅成交总价段呈现两极分化趋势，300万元以下和500万元至1000万元占比分别为32%和34%，公寓成交总价段逐渐集中在300万元至500万元，占比高达72%。

　　购房需求除了被引向刚需产品和公寓，品质高端且地段良好的高端产品也因此受益。根据云房数据研究中心数据，总价200万元以下刚需产品为今年成交主力，占比高达30%，豪宅成交占比逐步提升，1000万以上的产品成交占比为24%。

亚豪机构市场研究部总监郭毅认为，“当前供应端减少，尤其是受2016年供应稀缺等因素影响，预计在今年‘金九银十’期间，市场供应量会处在一个相对低位的状态；同时在供应项目上，基本是以中高端项目为主，这样的供应局面必然导致成交周期延长。”

　　二手房市场层面，自2017年3月限购升级以来，北京二手房成交量连续4个月下降，8月共成交二手房7712套，环比上涨7.7%，为限购后成交量首次回升，成交价格亦出现小幅上涨趋势。从2017年上半年北京二手房成交热力分布图来看，二手房成交区域主要集中在四环以内，且东部和北部地区成交量明显高于其他地区，通州、大兴、房山成交主要集中在地铁沿线。

　　“9月份到年底稳定市场的导向不会改变。对于北京市场来说，在楼盘预售证管理、租赁市场发展、共有产权住房供地、建筑施工环境管理等方面，总体上会延续既有的政策，其对于房企的供应端来说会有较为深刻的影响。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称。

　　对于北京市“控人口、稳房价”的总体规划来说，新政一年实为攻坚阶段。（中国房地产报）