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超小户型大有市场 建“租得起”的公租房

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楼主
发表于 2012-4-20 10:51:41 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
来源:中国建设报

目前,公租房的套型面积已明,确定每户40平方米左右为主。而此前一些城市公布的公租房套型则多为50平方米~60平方米。不久前,住房城乡建设部组织编制的公租房优秀设计方案显示,其中最小的套型不足34平方米。有人提出疑问:这类套型是否能满足期待租房群体的要求呢?

笔者认为,未来套内面积15平方米~21平方米的超小套型公租房,未来需求量将是很大的,各地政府和相关部门应给与足够的重视和支持。原因主要有以下两点:

一是目前期待租住公租房的中低收入群体、农民工和正求职、刚就业的年轻人,大部分是单身,不需要付高额租金租住34平方米及其以上的住房。二是企事业单位、科教单位、服务行业就业时间不久的白领,由于工资还不高,又租不起面积较大的住房。特别是北京等一线城市中,40平方米左右的一室旧房,租金也已经涨到每月3000元左右。

小套型亦能满足生活需要

此前,万科集团在西安万科城,推出了15平方米极小套型住宅商品房。2011年11月又有消息披露,万科迷你套型有望首先使用在北京回龙观金域华府公租房项目。据万科集团介绍,极小套型住宅是万科集团的创新产品,其概念来源于日本和香港的超小城市公寓,力求在极有限的空间内,通过巧妙室内设计、智能科技和多功能家具等手法,结合社区公共配套和物业服务实现舒适,时尚,方便的居住感受。

万科集团决策人的上述表态,使笔者产生共鸣,也证明超小套型公租房确有存在与发展的必要。下面的任务就是如何做出舒适、方便、耐久而租金低的超小套型公租房设计。

笔者认为,优秀的超小套型设计,应实现下列几个要点:

首先是面积虽小,卧室、卫生间、厨房、阳台和储藏空间不能少。建筑设计、室内设计、家具设计须密切配合,实现一体化,提高质量,降低成本。特别是在设计方案环节,不能只画套型平面,只算出套内建筑面积,只有画出组合体实例,才能算出套型建筑面积和使用率。

其次,关于超小套型的面积标准,也应有一个上下浮动的范围。目前万科推出的超小套型方案是15平方米、18平方米(套内建筑面积)。宜增加为12平方米、15平方米、18平方米、21平方米,四种套内建筑面积,形成系列,扩大适用范围。至于套型建筑面积,因为是个随着不同的组合体而改变的未知数,不能作为套型设计的面积标准。

卫生间方面,应采用整体式盒子卫生间。这种卫生间是用玻璃钢在工厂制造的,把坐便器、洗脸盆、淋浴设施连成一体,舒适、卫生、美观、安装快捷,价格低廉,日本上世纪80年代起已经广泛应用。我国近几年已陆续开始研发、生产,如箭牌、中宇、科逸等企业已推出自己的新产品方案。

厨房方面,则须有直接的自然采光、通风;必须设燃气灶、排油烟机、排烟道;必须设洗涤池、操作台和冰箱的位置;还必须在厨房与卧室之间设玻璃隔断和门,防止厨房的油烟等污染卧室空间。
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沙发
 楼主| 发表于 2012-4-20 10:52:16 | 只看该作者
总体而言,公租房建设应走设计标准化的道路,为建造工业化创造条件。工业化生产能提高质量,提高效率,生产过程更节能环保,而且它所具备的标准化生产、大规模复制、现场组装的流程,大大减少了施工人员,堆积材料和建筑垃圾,并提高项目周转率,从而降低了建筑造价和公租房的租金。另外,应根据各地的具体情况,尽量利用可再生能源,例如太阳能热水系统、被动式太阳能采暖降温系统、太阳能光伏发电系统等。

按套内面积计算租金更合理

公租房能否直接按租用的套内建筑面积计算租金?笔者认为,只有这样才是合理的、公平的。

首先,套内建筑面积的差别可能很大,如有150平方米的,也有15平方米的;而他们的公摊面积如楼梯,走廊的宽度相差并不大,造成大套型的使用率较高,一般在85%左右;而超小套型的使用率大约在65%左右。

其次,公摊面积和套内面积的建造成本计算方式是不同的,且差别很大。套内的建造成本包括承重墙、隔墙、楼板、卫生间的洁具、厨房的灶具、卧室的家具、吊柜、顶柜、门窗、水暖电管线等。而公摊面积主要部分是套型宽度x中间走廊宽度的一半,建造成本只有楼板、吊顶棚以及顶棚中的水暖电管线。因而平均到每平方米的造价、走廊比套内少得多。而计算房租时,走廊每平方米的租金却和套内每平方米的租金相同,这是不合理的。

最后,目前我国有《建筑工程建筑面积计算规范》,而没有计算住宅公摊面积的规范,计算无章可循。算出的公摊面积,购房者也无法核对。公租房不是为赚钱而建的商品房,而是为低收入群体建设的保障房。因此,房租应按可丈量、可核算的套内建筑面积计算。套型建筑面积就是套内建筑面积。这样做可能成本回收年限长一些,增加的贷款利息可由首层商业高租金中补充,或由政府统筹解决。

(作者单位:北京三磊建筑设计公司)

■ 渠箴亮/文
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