开发商母公司首开集团的前世和今身——资料搜集贴

孟响

        选完房子之后，近期没有开发商有何进展的消息，盼望早日签约是我们选择温泉的邻居们的最大心愿，但是我们最担心的就是房子的进展和房子的质量，期望开发商不再发生几年以前的那种纠纷——

        以下资料是我在首开集团的网站找到的，天鸿集团在2005年就成为新首开的一部分了，根据咱们的楼书介绍开发商宝晟是原天鸿集团的嫡系，但是现在首开网站没有其任何影子，我倡议各位邻居发挥强大的查找，把所有有关宝晟的介绍统一到这个帖子上来。

城开集团
1977年10月12日，经北京市革命委员会批准，成立“北京市建委统建办公室”。
1980年9月30日，经北京市人民政府决定， 以“北京市建委统建办公室”为班底，成立“北京市城市建设开发总公司”。
1992年10月22日，经北京市人民政府决定，在“北京市城市建设开发总公司”基础上，组建“北京城市建设开发集团总公司”。
1998年9月25日，经北京市人民政府批准，“北京城市建设开发集团总公司”更名为“北京城市开发集团有限责任公司”。

天鸿集团
1980年12月30日，经北京市编制委员会批准，成立“北京市房地产管理局住宅建设办公室”。
1983年8月11日，经北京市人民政府市政管理办公室批准同意，以“北京市房地产管理局住宅建设办公室”为班底，成立 “北京市房地产管理局住宅建设经营公司”。
1984年9月17日，经北京市市政管理委员会批复同意，“北京市房地产管理局住宅建设经营公司”更名为“北京市房地产管理局住宅开发经营公司”。
1989年4月19日，经北京市市政管理委员会批准，“北京市房地产管理局住宅开发经营公司”更名为“北京市住宅开发经营公司”。
1989年6月23日，经北京市市政管理委员会批准，“北京市住宅开发经营公司”更名为“北京市房地产开发经营公司”。
1992年6月30日，经北京市人民政府办公厅批准，“北京市房地产开发经营公司”更名为“北京市房地产开发经营总公司”。
1998年7月28日，经北京市城乡建设委员会批准，“北京市房地产开发经营总公司”更名为“北京天鸿集团公司”。

首开集团
2005年12月10日，经北京市人民政府批准，北京市国资委决定，“北京城市开发集团有限责任公司”与“北京天鸿集团公司”合并重组为“北京首都开发控股（集团）有限公司”。

更多精彩详细的资料在跟帖中，请大家浏览参阅。当然，谁都可以补充资料。但要注明资料来源。

孟响

城头变换大王旗 天鸿谢幕首开登场
来源：观点地产网  作者：李碧 2008年04月25日

　  首开集团借壳天鸿宝业(600376)整体上市的大戏在纠葛一年之后，终于落下最后的帷幕。

　　近日，天鸿宝业公告称，经北京市工商行政管理部门核准，北京天鸿宝业房地产股份有限公司名称已变更为“北京首都开发股份有限公司”，公司证券简称将自2008年4月29日起变更为“首开股份”，证券代码仍为“600376”。

　　而消息称，上市公司董事长确定由首开集团董事长刘希模出任，上市公司总经理则由首开集团总经理王少武担任。据了解，新生的首开股份高管团队包括王少武等9人。

　　据了解，未来的首开股份机构设置包括三级，第一层级为上市公司机关，包括战略、投融资、运营、核心资源等管理中心；第二层级为北京地区的5个综合开发公司，环渤海、中西部、华东、华南4个区域中心，不直接从事开发业务；第三层级则是二级机构的下属项目公司，直接从事项目开发经营。

　　随着“首开股份”的旗帜缓缓升起，“天鸿宝业”只能退隐在历史背后。

　　当一切都要以结束的面目出现时，在刘希模的面前，也许更是一段未知路程的真正开始。

　　

    源起

　　资料显示，北京天鸿宝业房地产股份有限公司成立于1993年，是北京首都开发控股(集团)有限公司所属的子公司。

　　2001年1月15日，公司4000万A股股票在上海证券交易所上网定价发行，2001年3月12日在上海证券交易所挂牌上市。截止2005年底，公司总资产28.03亿元，净资产7.47亿元。

　  然而，正当中国房地产市场风生水起的时候，天鸿宝业却显出疲态来。其2006年年报显示，公司实现主营业务收入仅4000多万元，同比下降89%；净利润仅691万元，同比下降73%。2006年，天鸿宝业向大股东转让了国奥投资有限公司股权，取得实际转让收益5415万元，如果扣除这部分非经常性损益后，公司净利润比05年同期下降215%。

　　作为北京市国资委的独资企业，首开集团被业界看作是天鸿宝业的“定海神针”。一度有媒体报道称，北京市政府多次催促首开集团，借壳天鸿宝业完成整体上市。

　　当时，首开集团的资产负债率为92.6%，已经没有间接融资的空间，但首开集团房地产开发定位为普通商品房和经济适用房，能为市场提供中低端房源，有维持房价稳定的作用。

　　因此，在资本市场上融资，把项目转化为产品投向市场是当务之急。天鸿宝业作为首开集团旗下唯一的上市公司，有巨大的资本运作空间，这也正好印证了市场上有关政府主导首开集团整体上市计划的说法。

　　前奏

　　重组的蛛丝马迹从2006年年初开始，首开集团成立置地、置业、房产经营以及经济合作四大事业部，将原天鸿、城开两大集团旗下的优质资产划拨进去，而原天鸿集团更名为新天鸿集团，其和城开集团一起扮演留守的角色，主要负责划拨资产的交接以及剩余资产的“甩尾”工作。

　　一年时间过去了，划拨工作基本完成，大部分房地产开发业务已经进入房地产板块。当时有人士称，首开集团若想重组天鸿宝业，只需将房地产板块中的业务择优录取，置换进上市公司中即可。

　　同时2006年5月，首开集团委派分管房地产开发业务的副总经理张忠任天鸿宝业董事长。作为首开几百家子公司之一，天鸿宝业的地位不言而喻。

　　不久后，张忠因挂职锻炼离职，首开集团又委派集团总经济师杨文侃任上市公司董事长，再度显示首开集团对天鸿宝业的重视。

　　惊异

　　最终，2007年4月11日，天鸿宝业公告称，公司正在讨论非公开发行事项，相关方案有待进一步的论证，存在重大的不确定性，为保证信息披露的及时性，股票于即日起继续停牌，待相关信息披露后按规定复牌。

　　首开集团借天鸿宝业整体上市开始浮出水面。

　　“这几乎是一天之内的决定”，谈及天鸿宝业的停牌及定向增发，首开集团人士大部分都感到十分意外。

　　即使在有了不少借壳重组的迹象之后，天鸿宝业的突然停牌仍然显得有些突兀。

　　知情人士则指出，政府基于打通国有企业的融资渠道的考虑，国资委于2006年12月发布《关于推进国有资本调整和国有企业重组的指导意见》，明确表示国资委将加快推进股份制改革，鼓励、支持不具备整体上市条件的中央企业，把优良主营业务资产逐步注入上市公司，做优做强上市公司。

　　“首开集团很有可能完成北京市国资委下属房地产企业整体上市的第一单，在北京市国资委的催促下，首开集团方作出了这个突然的决定。”该人士曾表示。

　　然而，接近首开集团的人士分析，上述传言并不属实。当初，天鸿集团和城开集团合并成立首开集团时，北京市国资委确实曾有过要求，集团要在三年内整体上市。但政府应该不会过分地干预企业行为，更不可能给出具体的时间表。

　　可能的解释是，市场上关于集团整体上市的传言已经愈演愈烈，首开集团迫于压力将天鸿宝业停牌，加快了定向增发的进程。

　　当时留给众人的悬念还有，首开要将哪些资产注入天鸿宝业？这个原本只有30多亿资产的公司，规模将迅速膨胀至多少呢？

　　步骤

　　2007年6月12日，天鸿宝业公告称，拟向实际控制人北京首都开发控股集团定向发行数量不超过55000万股(含55000万股)A股，发行价格拟定为10.44元/股。首开集团以其拥有的主营业务资产进行认购，实现首开集团房地产主营业务整体上市。该资产全部为首开集团持有的16家下属公司股权，资产的账面净值约26.3亿元。

　　天鸿宝业表示，通过此次交易，首开集团将土地一级开发业务、房地产开发业务以及优质持有型物业注入公司，首开集团同时承诺，作为天鸿宝业的控股股东或主要股东期间，首开集团在中国境内将不再以任何方式新增与天鸿宝业构成竞争的业务活动。

　　而实际上，从4月11日天鸿宝业停盘开始，首开集团曾经提出多个借壳重组方案，但先前几个方案均未能得到国资委和证监会的审议通过。

　　事情仍然不顺利。原定于7月15日完成的对收购资产的审计、评估工作一再拖延，且评估结果需经北京市国资委核准，直至8月18日天鸿宝业终于公布关于公司向实际控制人北京首开集团发行股票购买资产的议案：公司拟向首开集团发行股票数量为55000万股A股，收购首开集团直接持有的12家公司股权。

　　这12家公司股权分别为，城开集团100%股权、海门融辉90%股权、烟台天鸿时代90%股权、北京颐安67.65%股权、天鸿安信20%股权、中关村(000931行情,股吧)农林科技园50%股权、三亚度假村公司95.89%股权、宝辰饭店公司80%股权、燕华置业75%股权、京华房产70%股权、发展大厦公司50%股权、北京联宝30%股权。该部分股权资产帐面值为23.31亿元，公司以评估价值59.39亿元作价收购；股票发行价格最终确定为10.80元／股。

　　9月7日事项再有进展，天鸿宝业称，临时股东大会以现场投票与网络投票相结合的表决方式审议通过公司向首开集团发行股票购买资产的议案。另外，会议还通过关于向首开集团发行股票收购资产协议以及批准首开集团免于以要约方式收购公司股份等议案。

　　作为首开集团整体上市最关键的一步，天鸿宝业对首开集团增发的计划于2007年12月28日完成。据2008年1月的公告，首开集团以下属12家全资、控股或者参股的企业股权，换购了天鸿宝业5.5亿股股份。至此，首开集团对天鸿宝业的持股比例提高到了67.92%，而首开集团的全资子公司天鸿集团亦对天鸿宝业持股9.04%，最终首开集团实际持有天鸿宝业79.68%股份。

　编者：最初搜到了一个关于宝晟出卖子公司的资料，后来有时间才发现了这些资料，觉得更有用，我们先从天鸿了解吧。

孟响

    利好

　　2007年12月，天鸿宝业通过向首开集团定向增发股票收购资产，将首开集团下属主营业务资产注入公司，大幅提升了公司的资产规模和项目规模，同时，公司的业务范围也从北京和天津两地扩展到华东、华南地区。

　　收购完成后，天鸿宝业新注入房地产开发项目21个，土地一级开发项目2个，新增项目合计占地面积287万平方米，新增项目合计建筑面积588万平方米。而在此前，天鸿宝业因仅拥有5个房地产开发项目，业绩挣扎在亏损边缘。

　　首开集团也重新为天鸿宝业规划了未来，公司开发产品定位为商品住宅，兼顾中高档商业地产和旅游休闲地产项目。区域布局是以北京为基地，以环渤海和一线城市为重点，选择介入有发展潜力的二三线城市，在东南沿海和中西部建立若干区域总部并形成辐射。

　　天鸿宝业的变化不仅仅在于调整管理架构，资产注入令天鸿宝业发生了脱胎换骨的变化。年报显示，2007年公司实现营业收入72.55亿元，同比增长56.72%，仅次于万科A、保利地产(600048行情,股吧)、金地集团(600383行情,股吧)，在国内上市公司中排名第四。

　　问题

　　并非都是好消息。尽管营业收入急剧增加，但资产注入仍未能使天鸿宝业避免尴尬。截至2007年底公司资产负债率已达82%。此外，在众多房地产上市公司中，天鸿宝业的净利润增长率仅仅排名22。

　　天鸿宝业资产负债率高企，而首开集团此次新注入的资产中负债比例也很高，公司再融资的需求相当强烈。

　　如何管理上市公司，也将是首开集团的一道难题。有消息人士透露，为进一步研究确定整体上市后集团公司的管控模式，2007年10月，首开高层负责人曾组成一个考察小组，由董事长刘希模带队，赴深圳、上海，对部分上市公司进行考察调研。

　　在调研中，首开高层分别与万科集团、招商地产(000024行情,股吧)、中华企业(600675行情,股吧)、陆家嘴(600663行情,股吧)集团、上实发展(600748行情,股吧)股份的负责人进行了座谈，重点了解了上市公司的管控模式，包括机构设置、决策程序、激励模式、资金管理、规避同业竞争等问题。

　　同时，有关首开集团分离出的不良资产如何处置仍存疑问。“由于此次注入天鸿宝业的公司都是首开集团精挑细选出来的优质资产，而其余资产如何处理，目前仍不明朗。”有分析人士说。

　　据了解，首开集团现有下属成员企业256家，其中从事土地一级开发企业十多家，房地产开发企业近40家，物业经营企业20多家，物业管理企业二十多家，物贸加工企业一百多家。如此多的下属企业的经营状况不一，如何对不良资产进行整合也是首开一项重要的工作。

　　历史经验来看，通常央企在对各自的房地产业务进行撤并整合时，不良资产处置的问题便一直存在，难以解决。

　　谢幕

　　最终谢幕的不止是天鸿宝业。随着首开集团从合并重组到整合上市，天鸿集团和城开集团终于也结束了自己的历史使命。

　　实际上，当首开集团合并重组初步完成时，天鸿集团和城开集团就已经不再承担主要的管理职能，被称为新天鸿和新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)开的两家公司主要负责留守辅业资产。

　　而后当首开集团整体上市计划启动时，城开集团转而担当新的职责，原天鸿与城开旗下需要上市的项目一并被划入城开集团，最终城开集团100%股权成为了12个注入上市公司资产之一。

　　至此，天鸿和城开集团的管理职能已经结束，只因天鸿集团拥有海外企业，牌子得以保留，但海外企业将由集团公司直接管理。

　　或许这就是市场的无情之处，当新生的力量出现时，被它们所替代的失去价值的力量将会在股市动荡的尖叫声中慢慢退去。

老福

前几天看过一个帖子，，介绍咱们开发商的，，说他们开发的一个楼盘质量特别差

顶海淀个肺

“北京宝晟住房股份有限公司“就是去年引起轩然大波，传出内部低价内购丑闻的

我和两两

宝景 物业负责大运村的物业，不是一般的差。

温馨

这么差的开发商 ，咱们温泉的人民还是要联合起来 ，楼主你是版主 ，和别的温泉的版主组织一下 ，咱们成立个质量监督委员会！开工后负责监督质量啊 ！

孟响

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质量监督的工作一定要做 邻居们有懂得这方面知识的人 或者有从事监管工作的可以和大家介绍一下都需要注意哪些关键的地方。

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