北京律协房地产开发法律事务专业委员与北京市土地学会法学会举办的讲座记录（连载1）

温泉幺妹

  有机会接触到上述材料，和大家分享一下，尽管有一定年代，余味犹存。。。。。。
                                          主讲人：北京高级人民法院 单国军  民一庭 庭长                               
                                北京土地学会    杨燕敏  理事长


           

                                  有关农村土地发展（北京为例）

说到农村土地使用权，大家对这个都有概念，我也不再做具体的介绍，但是现在从北京来看，因为北京城市发展特别快，在全国都一样，有一个城市化的过程，也有一个农村土地被城市开发，不断使用利用这么一个过程，在北京来讲这个问题相当突出，就是感觉城乡接合部在不断的扩展。原来可能是三环四环之间，后来到四五环，现在可能更往外。这里边农村集体，甚至包括乡镇以各种方式，把土地使用权转出去，进行不规范转让这种情况相当多，前几年有的还搞的比较隐蔽，比如有的农村说我们要引进人才，我们农村要发展，要引进人在，引进人才就要给人家盖房子。盖房子就批地，批完地就快事盖房子，盖完房子是真的引进人才吗？是要去卖，这还是有一定的名目，有的就没有什么名目了，直接在区里边把这块儿地给解决了，这个权限相当大，这个完全不符合相关规定，你市有多大权限，你区有多大权限，一下子这个地就处理了，甚至不知道什么原因有的土地预收许可证都有了。这个土地就直接进入市场，就直接和商品房一起就卖了，这种情况相当多，对法院来说处理这个案件相当难。

这是一块儿从规模化讲，再一个从农村土地租赁，这类案件也相当多，从规范来说，农村土地不是不可以租赁，现在在逐步的放开，现在南方已经不是问题了，但是在北京这个地方，执法这一块儿从法院、从各部门去研究去执法，那这里面出现在把大量农用的土地进行租赁，不是搞成乡镇企业的场地，直接就租赁出去，一租甚至十几年、几十年这种情况也很多，这种情况一旦出现法律上严格处理很容易，无效的。但是这种事情不是一件两件，而且有的时候这个事很有意思，比如说这个村子把地租给甲，甲公司拿到这个地之后，跟划拨地一样这就是利益，就把这个地转租给乙，租给他的时候一年是十万，转租出去一下涨了一倍，这个利润相当大，这个村子觉得这个不合适，跟后一手就直接建立一个租赁合同就得了，所以要求起诉确认无效，要求解除，这个事要说在法律上考虑，这个事情应该比较好处理，但是有一个实际情况是这类案件比较多，你把这个解除了，下面还有很多这样的事情，你解除了一个，另一个无效又开始了，所以土地的问题相当麻烦，因为说来说去国家的财产，国库最基本的房产房地产是最关键的，就是土地问题。

还有一些涉及更大的问题，涉及农村土地的互相交换。这个村和那个村换土地。再有大的，两个省一级单位行政区划的重新划分，比如这块儿河北它捱着北京的一个农村，把这块儿地就要跟北京这块儿也是相邻的进行交换，我把地给你，你把地给我，然后双方达成协议了。就地达成了一个协议，有可能还会出现更复杂的情况，换了地之后，转让新的地方之后，接受地的这块儿行政区域把这块儿地直接批成了国有土地，国有土地拿出去直接搞开发，现在说我要求原来出让土地这一方觉得不好，原来这块儿土地不值钱，现在这土地已经搞了开发，相当值钱，所以确认无效，这个事还涉及到比较麻烦的问题，比如说咱们从行政区划上上快地可能还是河北的，但是从国有土地证上已经变成北京的了，土地权本身就不名，本来这个事涉及到行政区划，原来是这么划的，本来属于河北，现在属于北京，但是大家知道行政区划变了不是村子变就变了，恐怕还要经过涉及相关区划的上级部门，是相当复杂的问题。

我们现在对这个问题的政策基本是农村土地房屋买卖从无效处理，这个实践当中很多人有意见，有的人说房子卖了若干年，从维护交易的秩序，从维护现有秩序和诚信来讲，你把它推翻从来都不合适，但是这里有一个土地制度问题，很难突破。还是那句话“可能有的地方，比如在江浙一代，经济发达地区已经不是问题了，农村的土地的转让、包括农民个人宅基地权属不是问题，但是这个问题在北京来说维护现有制度，或者从比较保守的角度出发。

国有土地案件层出不穷，这一块儿北京房地产开发应该是从92、93年这时候轰轰烈烈的展开，确实是雨后春笋非常快。但是搞开发就得用地，用地就得搞审批，这里有很多不规范，直接从农村拿这个地进行开发也有，但是大量是咱们过去常见一种情况，你自己企业有一块儿划拨地，这就是你的财富，本来这个划拨地本来是国家的权属，你作为划拨使用地人，你也只是有使用权，你大不了做一些补偿，但是一块儿划拨地可以拿去直接签协议，转出去，也可以拿出去和别人进行开发，咱们说一方出地，一方出钱理解相当宽泛，只要你找到地，最后能把这块儿地批下来了，剩下的说谁出出让金，谁交这个钱都不重要，关键是能把地找出来，然后双方进行合作，然后最后这个方式，出地这一块儿，本身的义务并不多，可能他帮着办手续，帮着搞安置补偿，解决这个问题，然后得到很大利益，这块儿是过去遗留下来的一些问题，就是划拨地的情况，用划拨地直接转让进行合作是一个常态，但是从04年开始，大家对这个情况也了解，严格搞招牌挂，基本上对一级市场确立起来了，以后这个问题就相对少一点。所以说这种案件比较少了，跟这个大有关系，可能在一级市场上这个问题就越来越少。在以后涉及到转让、合作开发问题会越来越多，这是一个判断，对错由大家判断把。