传说中的学区房，到底有多可怕？很意外！

和群

转自最爱大北京

​来源：米宅北京（ID：izhaiBJ）

作者：一格

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生、活，从来没有容易二字。

90后叹息高房价让人不得不选择租房度日，70、80后持房一族因为没有好学区而忧愁。

比如笔者，06年在丰台定居，孩子就读小学，小区万事皆是星级品质，唯有学区是坑。

在东西海的家长看来，这简直不是一个合格的家长！只顾自己“享受”了生活，却耽误了孩子的教育。

在丰台，在通州，在大兴，在昌平等区，有很多很多的家长，一方面不满于孩子就读学校的教育，对东西海学区房十分向往。

另一方面又习惯于自己居住的小区和环境，觉得置换太过麻烦；同时对东西海的房产价格和政策不了解，思维定式中认为这些一二类的学区房动辄十多万天价，不是普通人可以考虑的。

担心东西海学区房太贵，担心无法适应老破小的居住环境，担心牛校不好进，担心学区房的政策会经常变........

各种担心，阻止了换房的步伐。

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其实，在北京调研多个学区房片区之后，我很负责任地告诉大家，“牛校学区房，并不像大家想象的那么遥不可及。”

先给大家看几个二环里的学区房：

三百多万即可上车二环以里小两居学区房，还可满足自住功能。意不意外？惊不惊喜？以上四个房源只是随机选出的一些上车房。

当然，这几个房源对应的并非最顶级的牛校，但东西城的教育质量均衡，东西城二类学校的教学质量也远非郊区可比。

图二，板厂南里房源对应的板厂小学，就是曾经美国第一夫人来京参观考察过的学校。

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近期，我们调研了东西海不同片区的各类学区房，发现就学区房价格来说，东西城和海淀是有分化的。

牛校集中的西城区、东城区的学区房3.17新政以来，每平单价降幅达2-3万之多，可谓是每套房都有100万左右的跌幅。

现在的价格：

上车房1居40平米左右，300-400万左右；

2居50-60平米左右，400-600万左右，

单价每平8-10万左右，可以选的房源很多。

是不是觉得价格并没有想象中那样高不可攀，而且老公房普遍面积偏小，总价往往可控。

当然，对居住品质就不能抱有太高期望值了。

以下是我们调研的部分西城房源：

板厂南里小区，1980年旧房，对应板厂小学学区，东城区区重点。

该小区位于东二环内，现在2居户型52平米480万，3居户型70-80平米630万左右。与3.17之前相比，每平米降价2-3万左右。

该片区里的还有夕照寺西里、夕照寺中街、光明中街等等小区，价格基本与该小区持平。

四平园小区，1996年旧房，西城陶然亭小学学区房，直升北师大附中。

该小区2居户型60-70平米，630万左右，比3.17之前下降100万左右，单价下降2万左右/平。

我们还调研了西城月坛片区的木樨地北里小区、汽北小区，都是50年代的老旧房子，2居户型590万，62平，单价9万多，比317之前，下降了2万多。

东西城教育均衡是最大的亮点，所以在东西城上车的购房者很多，多是直奔学区而来。

我们调研时发现，老破小的单价和成交量很活跃，次新大户型的成交价格和成交量就很平淡了。

海淀情况则略有差异。海淀学区房与东西城相比，呈现出了明显的不同。

次新的牛校学区房大户型最抗跌，交易活跃。

从新政到现在，经历了几次大大小小的调整，加之海淀多校划片的政策影响，并没有出现明显的价值波动。与3.17前相比，部分优质楼盘还出现的小幅上扬。

而老破小的上车房从新政以来降价明显，与3.17之前相比，降幅达2-3万之多，急于脱手的价格更是降了3-4万。

  △红色的矮楼是翠微4号院，后面的高楼是颐源居

翠微4号院，翠微小学学区房，1990年老房，主打50-80平米的2居和3居，总价在450万--600万之间。房价与3.17之前降幅2-3万，最近有急于出手的房源单价在7.7万左右。

△摄于龙湖唐宁ONE门口

龙湖唐宁ONE，2011年次新房，中关村二小华清校区学区房，2居户型1200万，3居户型2500万，4居户型5居户型在4000万左右，目前单价每平13.9万。

觉得很贵？但是它确实最抗跌的，与去年3.17新政前的11.8万相比，经历一年半的市场调整，价格没跌却涨了2万多。            

            
颐源居，2001年次新房，翠微小学学区房，小户型50平米左右，总价550万左右，2居和3居户型80-140平米，总价700-1300万之间。

颐源居的价格自3.17以来没有明显的涨跌，与年初相比，大概涨了5000/平。

为什么出现这种情况，主要在于东西城的教育比较均衡，即使教改和划片，对学区房的价值也没有太大影响，而且东西城的次新优质房源十分稀缺，即使有也多是天价，绝大部分以老公房为主，老破小才是大家普遍能承受的交易主力，也不必承担太大的教改风险。

而海淀由于片区大，学校资源不均衡，一旦教改和划片，对学区房价值会影响较大，加上次新优质房源要多很多，对于很多追求居住品质的家长来说，愿意花更高的价格去购买品质更优的学区房，即使将来学区价值受到划片影响，但居住品质至少还是能保留的。

因此，相比之下，海淀的老破小远没有东西城的更抗跌。

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那么，为什么说现在是置换东西海的合适时机？

首先16年年底和17年年初，在市场疯涨的形势下，所有学区房都在不理性疯狂上涨，有的涨幅已超过了自身的价值。

经过一年半的市场调节之后，各类学区房终于回归了自己本来的价值，比如海淀老破小持续下跌，优质次新却持续坚挺，甚至比年初还有所上涨。这个时候的价格才是得到市场公认的理性价格，选择现在出手，不会为不理性的泡沫涨幅买单。

第二，经过普跌之后，小面积老公房的总价已经不高，从三百多万到六七百万，各个区间都有货值，对大多数置换家庭来说都能承受，可以从容挑选自己能接受的房源。

第三，目前市场平稳，正是置换的时机。

第四，由于小学生每年五月份采集入学资料，每年的三四月份，都是学区房成交量和价格的一个小高峰，而年前由于市场冷淡，观望者多，经常有低价笋盘出现，所以对于购买学区房来说，年前往往是一个值得把握的时机。

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那么最后，到底要不要购买或置换学区房?

是否购买学区房，归根到底还是个人的选择，有的人相信学区无用论，一切靠孩子自身的努力；有的人不愿舍弃目前舒适的居住环境，置换到狭小破旧的老公房。这些都是无可厚非的，没有必要拿孩子来绑架自身的选择权。

还是那句话，名校出来的不一定都是优秀学生，普通学校也一样成才。

但是，对于确实认可名校的作用，希望加上名校的砝码来提高孩子成长机率的家长，我们也同样支持他们的选择权。只要想清楚了，确定要为了孩子购买或置换学区房，那就尽快行动，不必思前想后拖泥带水。

最后提出几点置换的建议。

1.先买再卖还是先卖再买？

原则上肯定是先卖再买更安全，但在行动上应该同步进行，将自家房源挂出的同时，就抓紧时间开始看房。

但事情的进展往往不能受你控制。如果自家房源还未卖出，就遇到了十分满意的房源，急于拿下，那就要评估自己房子的市场情况，如果看房客户不断，适当降价就能出手，则可以先下定金。如果市场反应冷淡，就需要慎重了。

2.买东西城还是海淀？

东西城的次新品质楼盘不是普通老百姓能够承受的，追求教育质量稳定，不想拼娃让孩子太累，资金实力不算太充裕的还是选择东西城的老公房。

希望教育与居住氛围兼得的可以选择海淀，当然也需要手里有充足的预算，同时，有志于从小就拼娃择校的，海淀也是不二的选择。

另一方面，东西城的老公房由于年限问题，普遍贷款年限少甚至不能贷款，这都是在购房之前要考虑到的。

3.如果希望孩子上直升名校，更要提前着手准备，因为孩子小学一年级入学，才可以享受直升待遇。转学的孩子不能参与直升。

4.买房前务必去查询片区所属的幼儿园、小学、初中的划片情况；了解学位是否被占用过，落户年限要求等等；户口是否已经迁出，以后能否迁出等，避免以后不必要的麻烦。

最后，对于有些家长一直担心的教改会不会导致最终吃大锅饭的问题。我想说，任何资源的分配都是不均衡的，就像财富永远两极分化，教育资源也是一样。教育均衡是一个目标，但基于种种现实原因，很可能永远无法实现。

所以，如果你看重孩子的教育，只需要把握好当下即可。

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