【视角】中国高房价，到底有多少泡沫！

和群

转自腾讯房产

      ​说到楼市泡沫，大家想到的首先是日本。上个世纪八九十年代的日本，单单一个首都东京，所有房地产资产加在一起可以买下一个美国。之后的日本楼市怎样，经济怎样，我们看到的是繁荣之后的二十年萧条。股市高位“截肢”，楼市高位站岗。

国人看到日本的没落，就感慨不要再这点上学习日本，毕竟不希望经济倒退。

但只涨不跌的房价，确实让国人恐慌。楼市泡沫论的声音不绝于耳。中国目前到这个程度了吗？

早在2016年，中国家庭总资产中，房产占比就高达75.5%。根据经济学家任泽平发布的房地产分析报告显示，中国房地产总市值占GDP的比例为411%。

这还仅仅是2016年的数据，目前全国房价还在上涨。倘若这比例继续成立的话，即房产总值占GDP比例411%，2017年中国GDP是13万亿美元，美国是19万亿美元。换算过来，那就是中国的房地产总值将高达至少52万亿美元。

这不很尴尬么！卖掉大陆所有地区的房子，足足可买下一个美国。

虽说这只是纸面上的数据，但反应出很多病态，高房价造成了贫富差距，增添了社会动荡因素，影响了实体经济。

高房价就很容易产生泡沫！

说到泡沫，在长长历史中，首先想到的是荷兰郁金香。这个故事老生常谈，但依然有教育意义。名贵的郁金香，在当时可买下一辆汽车。万里挑一的郁金香，甚至可买下首都阿姆斯特丹郊区的一套别墅。

不可否认，当时的郁金香就是炒作，那时还没有GDP这样的核算指标。不过以价格来看，荷兰的所有郁金香产量，恐怕可买下中国吧。

这种炒作，给大众的感觉是——越羡慕什么，往往越缺什么。这也是心理学中的一个极其重要的原理。在荷兰，并不太适合栽种郁金香，也正因为郁金香的贵族气还有稀缺程度，最终炒到了泡沫的中央。

中国——14亿人，人最多的国家，最缺的肯定包括房子。相比旅游、娱乐、高等教育，“衣食住行”是最重要的。

食物是世间最珍贵的。“人是铁，饭是钢”。但如果中国把蔬菜、肉类炒作到四五十元一两，五六百元一斤的程度，那非得全民动乱。衣服，也无太大可炒性，一件衣服可穿一两年，即使穿不时尚的衣服也无所谓，不至于像不吃食物那样，会死人。交通工具之类，也没多大炒作必要，毕竟政府要发展公共交通。

而“住”，鸟自爱巢人爱家。房子体量大成本高。与食物相比，房子算不上是生活中最强刚需。艰苦的生活，可以四五个人住在十几二十平米的小房子里。可谁愿意吃这个苦呢！就连养的动物，长时间把它关在笼子里，都会造反。更何况人呢？不都是向往自由，向往宽敞空间的啊！

虽说食物的需求弹性比住房要小，但食物的可选择面极广，蔬菜、肉类、水果、谷物等等有上百种上千种。而房子就一种，不可能让露天帐篷、旅行汽车、3D打印房之类来代替。这么一来，房子的需求弹性比食物要小了。基于这几点，房子成为最容易炒作的商品。

试问：如果中国像加拿大一样，地广人稀，人口不到1亿，许多地方都可盖住房，那对于房子的需求，得降温多少呢！这也从某种程度说明了高密度的国家和地区，诸如日本、香港、国内一线城市、伦敦等地方，房价居高不下的原因。

再回到刚刚“国内房地产总量买下美国”这个问题。房子的炒作，是基于国内的定价，这并不是美国的定价。国人对房子的偏好，可以把市值炒得如此之高，但并不代表外国人也认可这个价格。归根结底，房价是建立在本国的政策、市场等层面的。

尽管房子在某些地区，能成为仅次于白开水和食物一般的神圣存在。但老外会放之全球，综合考虑合理估值与性价比。

房子卖的已不是物理上的材料。还包括给政府的税费及地皮钱。一套房子的建造成本，只是其中的一小块……

最后，简单算算中国房价到底有多少泡沫吧！

房地产占国家的GDP总量，中国是411%，而全球平均是260%。中国已超出150%。由此可见中国房地产的泡沫有多大。这与一国人民偏好、金融发展程度、需求等诸多因素有关。

放之全球，太多的房地产泡沫，都不是好事！因为其他国家都应证过这个规律，房地产兴，科技衰；房地产衰，科技兴。若说目前国内房地产泡沫高了150%，若这个数据还将继续发展下去，那么实体经济、科技发展等等都将受到极大的冲击。

来源：地产情报站（dichanqbz）