楼市投资的终结，后房地产时代将迎来这些机会

和群

转自腾讯房产

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炒房时代风向改变

为什么大家如此关注房价的涨跌？说白了，房子是这十多年来增值最快的资产，很多人靠着房子一飞冲天，甚至演化到了全民炒房的时代。

但是到了今天，大多数人都还没有意识到，涨涨跌跌的房价只是表象，背后其实是时代的风向已经变了。

房地产行业进入了历史上最严酷的限购、限贷、限价、限商、限售的“五限”时代，这其中，最狠的要数限售，全国已经有超过50个城市“限售”。有的城市已经出台10年限售的政策，这相当于冻结了卖方市场。

而在买方市场，不仅限购限贷，更狠的是房贷利率不断走高，意味着购房成本越来越大。最近北京、广州等地不少银行都提高了一套房和二套房的贷款利率。

购房者拿到房产证后，持有一定年份才能卖出，意味着持有房产的时间成本大幅提高，且短期转手套现可能性骤降，相当于在一定时间范围内，冻结了房产的流动性，严重打击了炒房投资，从限售方式来看，楼市调控重点正在从交易环节向持有环节转移。

严控的政策使得热点城市住宅市场热度迅速下降，成交量明显回落。未来两三年内大中城市楼市活跃度将逐步下降，成交萎缩，价格趋向稳定。刚需、改善型需求买房换房虽不受影响，而房产炒作的套现机制将会瓦解。

所以，当房子的购买成本越来越高，同时又很难卖出的时候，这个市场已经处于有价无市的冰封状态。

冰冻的房地产市场真的是投资的终结吗？

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房地产的拐点还要多久

首先我们要了解，房地产实际上有三大属性：

一是刚需，也就是居住属性。在中国，户籍制度与房地产的结合是目前各地的主要制度。各类购房落户政策依然适用。而就近入学政策也是与房产挂钩的，因此，刚性需求会是很长一段时间内国内楼市的增长点。

二是投资。当前政策想打压的主要是投资属性，但实际上房地产最大的属性是第三个。

三是金融属性。以土地作为背书向全社会融资的房地产业，成了调控经济的工具。当这个属性不发生大的改变，或者找不到替代工具替代房地产时，房地产不会垮。

我们都知道，中国一直是制造业大国。而当前中国正在推动供给侧结构型改革。

通过房地产这枚棋子，达到转型中国经济，稳定汇率，制造业将完成高品质高质量的转型，高新科技产业将得到空前的投资与支持，国家的资金流真正进入到实体和技术行业，国家将迎来前所未有的黄金20年。

再依据刚需属性的存在，以及全国其他城市的房地产市场空间，可以判断房地产的拐点还没那么快，可能会到2022年甚至2025年。

相信最近的这几年时间对所有人来讲都非常宝贵。

对于房企，全国几万个房地产公司面临的都是共同的问题，房地产业未来的发展聚集度会越来越高，大量企业肯定要逐渐被整合、并合甚至消失，这时候很多还会去转型，找到未来的路径。这对于房地产企业是转型的机会。

楼市和房价将会处在一个过渡期。不管是房企、投资者都必须在这个过渡期找准下一个目标，下一个投资风口。

那么，未来还有哪些领域值得投资？

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未来中国的三大机会

先思考几个问题：

中国为什么大力推进高端制造业？
为什么大力建设特色小镇？
为什么新兴太多的田园综合体？
“一带一路”又为何如火如荼？
雄安为什么成为第一个去地产化的新区？

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推进高端制造业前面已经讲过。

中国过去主要依靠劳动力、土地、货币等要素投放推动经济增长，这种要素投放的模式已经到头，不可持续了。由要素投入向创新驱动转变，这是中国经济增长方式转变的方向。体量庞大的高科技制造业终究要转型升级，未来占国民经济支柱产业的还是制造业。

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房地产行业本来就属于服务配套型产业，农村为什么衰败、中小城市为什么人口外溢、为什么东三省每年有200万人口出来？关键是经济不行，经济不行就是产业不行，房地产能撬动什么产业？不去联合、不去跨界，是撬动不了任何产业的。

没有产业支撑，在缺乏替代收入来源的情况下，房地产调控对于主要靠房地产税收作为财政收入的城市，打击相当致命的。

燕郊就是一个失败的样本。这个因工业园区、开发区建设而崛起的小镇，在产业基础刚刚起步的关键时刻，就被高涨的房价和巨量房地产开发“淹没”了。曾经入驻700多家企业相继引进的一些工业项目纷纷变身住宅，甚至一些生态绿化用地也用于房地产项目。

所以特色小镇建设就是供给侧改革的重大创新，是新型城镇化的创新发展模式，是大众创业、万众创新的有效尝试，是新常态经济转型升级的重大抓手。

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同样，支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，这个模式正在兴起，也是作为特色小镇的发展支撑。

这明显是振兴农业，顺应农村供给侧结构改革，带动新型产业发展，实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。

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雄安新区这个概念的提出实际上是中国境内空间布局的调整。“一带一路”则是调整我们中国在境外的空间布局。

雄安新区作为承接北京非首都功能的一个试点，承接的是哪些非首都功能呢？就是除了北京四个中心之外的功能，请注意，首都功能里没有经济中心、没有教育中心、没有医疗中心……而非首都功能基本都要剥离。

空间布局的调整也是有效抑制房产泡沫的长效机制。一旦启动雄安新区一箭三雕，一个北京非首都功能转掉了，第二欠发达地区发展起来，第三北京房价稳定住了。

如果再造几个一线城市大家想一想，在拉动中国经济快速增长20年应该没问题，这实际上中国经济发展启动的一个新的发动机。这是一个千年大计，一定是长久的影响。

由此，未来中国最新的三大机会：

一是解决产业以及中小城市问题的特色小镇，

二是解决农村问题的田园综合体，

三是解决北方发达城市群问题以及提升城市级别的“雄安新区”。

未来最关键最核心的是这三件事情。雄安新区代表一线城市的空间布局，特色小镇代表代表中小城镇的发展，田园综合体则是农村的振兴。这是带动中国经济发展的一个宏伟蓝图。

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未来最有发展前途的方向

围绕着三大机会，再结合未来具有前途的行业，我们推演出房地产相关领域的发展机会。

一、创意产业——特色小镇
围绕特色小镇的产业链上下游，包含旅游、康养、特色产业等都将带来非常大的就业机会。

特色小镇离不开房地产，但特色小镇又是去房地产化的新地产思维。包括工业地产、商业地产、休闲地产、部分居住地产的租售模式。

二、创意产业——民宿式地产
农业地产，在农村可以提出一个设想“民宿式地产”，民宿式地产会和农业经济捆绑起来。

我们面临的时代叫做创新驱动阶段，创新驱动阶段其实有一个标准，按照欧美国家的标准就是人均GDP大概1.7万美金，当人均GDP达到1.7万美金时就会出现两个趋向：第一个趋向，单靠投资很难拉动经济，你必须走创新路线；第二个趋向，城市精英人群开始慢慢向乡村外溢。

我们看欧美发达国家，有钱人住在哪里？要么就是市中心最豪华的公寓，要么就是在农庄里。城市里，尤其是美国，城市里已经基本被黑人、墨西哥人、穆斯林以及华裔占领的贫民窟。

虽然国情不同，自然发展规律不会变，中国刚刚开始这个阶段，浙北莫干山为什么民宿这么火爆？民宿或民宿式地产，那是农庄式的地产，现在刚刚开始，而且这样的地产形式借用现在的互联网技术完全有可能真正拯救我们的农村。

三、养老地产
中国面临着解决老龄化的问题，未来养老产业会繁荣，整个养老产业链中比较有前景的包括养老医疗、养老服务、养老保险，与地产相关的则是养老地产。

1、雄安周边
以雄安为例，雄安职工退休后无法在那里养老，国家会收回公租房。也只能回老家或者在周边养老。而雄安工作多年的职工很有可能不愿意回老家，所以周边的养老地产会非常火爆。

最重要的一点，雄安的模式很可能会复制。

2、一二线城市周边农村
一二线城市深耕背后是一个人口流入还是流出的问题，人口流入流出最核心的还是经济问题。

所以还有一个机会，就是一二线城市周边一小时的交通圈，也就是自驾车里的农村，环境优势加上经济发展会衍生大城市人口的养老地产。

这里所谓的农村养老地产，是指在一二线城市一小时周边的农村有振兴的可能性，在三四线、四五线城市的农村，除非景观特色、资源非常好。

四、地产+文化
一个国家、一个民族的真正崛起实际上是经过不同阶段的，一开始是经济，接下来是工业，再接下来是军事，之后是科技，最终就是文化。

房地产包括特色小镇也离不开文化的力量和文化的作用。

地产运作必须与文化结合，从而走向文化地产的全新战略转型。

小范围来说，比如：房地产新媒体行业、房地产IP+社群、文化+地产的商业模式运营。

五、地产+金融

未来三十年中国的GDP有可能会变成美国的三倍，这里面的资产规模得多么庞大，资产管理机构行业将会发展迅猛，未来发展前景广阔。

房地产及相关服务领域，即将面临一个房地产金融体制的改革。

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投资建议

炒房暴富的时代已经过去，“撸起袖子加油干”是要号召我们的奋斗精神。实体和技术，高端制造业必定会兴起。

“金山银山，不如绿水青山”不仅是环境治理，也是对康养、旅游、农村建设、特色产业生态振兴的扶持，是构建美丽家园的宏观愿景。

雄安新区起点实际上告诉大家，中国将大规模调整自己境内的经济发展空间布局，从一线城市先开始。

房地产行业及相关领域必将面临转型升级。

投资将不再是投机，一定要摸准方向。而除了房地产，也还有更多的选择。

未来的机会非常多，但机会是留给有准备的人！

来源：米宅北京（MizhaiBJ）

Lengleng

雄安似乎很久很久以后的事情