北京刚刚宣布：“20年使用期”的土地来了！房价是涨是跌？

和群

转自今日头条 天天说钱 2018-01-12 10:59:47

文/刘晓博

1月12日一大早，北京日报旗下的公众号发布了一个重磅消息：使用期限只有20年的土地出现了！

众所周知，中国的城市建设用地产权归国家，土地使用者其实都是“租户”。一般来说，住宅用地使用期限是70年，商业办公为40年或者50年。20年使用期限的土地，是非常少见的。

由于房价主要由地价构成，建筑成本占比较低，缩短土地使用年限有利于降低房价！

据北京日报报道，《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》即将全文公布，北京将在19个重点区域中启动“弹性年期出让土地和土地年租制”，除了极特殊情况，土地流转年限缩短到20年以内！

也就是说，这些20年使用期限的土地，都是“产业用地”，而不是“住宅用地”。据称，这份《意见》将率先在国务院和市政府批准设立的开发区、产业园区试点，拿地的企业必须是“高精尖”企业；禁止企业擅自改变土地用途、变相进行房地产开发。

很明显，这是北京为了降低营商成本而采取的重大新举措，其目的是为了降低北京鼓励的“高精尖企业”的用地成本。年限短了，土地价格自然会降下来。对于企业来说，先付20年土地租金，将来看情况再决定续不续期，更加灵活机动。

那么问题来了：这是北京的首创吗？这会对房价产生什么影响？

应该说，首创这种“供地方式”的是深圳前海。早在2013年，深圳出台了“前海深港现代服务业合作区土地供应暂行办法”，首次批量推出了20年期限的产业用地。

这个“办法”的第六条规定：

自用的产业用地，可以分期出让、分段计收地价。首段出让年期可为二十年，后续分段年期为十年。具有重大影响和特殊意义的产业项目用地的自用部分，可按法定最高年限出让。

深圳前海还规定，20年期满，符合产业发展导向、企业经营状况良好的，可以“在缴交市场地价后续期”；未达到续期条件的“给与适当补偿后收回土地使用权，对用地和建筑物重新安排”。

也就是说，北京这次“土地新政”是对深圳前海经验的一次“学习”。但以北京过去一年楼市调控态势来看，我个人的判断是：北京在学习前海的同时，一定会比前海力度更大、而且极有可能会有新的创新。

怎样创新？其实这个制度完全可以推而广之，使用到住宅用地的转让当中。

比如推出20年使用期的住宅用地，期满之后开征房地产税。甚至直接推出无土地转让费用的住宅，从建成入伙当年开始征收房地产税。

这样做的好处是：房价会大幅下降（持有成本大增），尤其是一线城市，地价占房价的70%。比如目前北京某区域新房价格是每平米10万元，采用“零使用年限”方式转让的土地上兴建的新房，售价可能只有每平米3万元，但需要从入伙当年开始征收房地产税。

目前房地产税开征的主要障碍是：商品房都已经缴纳了70年地租，再征收房地产税是“重复征税”。如果对“零土地使用年限”的住宅征收房地产税，则没有法理上的障碍。（可以对真正的首套房家庭半价征收）

即便是北京的“20年使用期”的土地只针对产业用地，其对楼市的影响也是非常显著的。这意味着北京营商成本在降低，有利于增长北京的竞争力。这种竞争力当然会吸引更多人口流入，最终给住宅供应带来新的压力。

这就构成了中国楼市的一个怪圈：

中心城市越是提倡“租售同权”，大量建设“共有产权住房”，推行“20年使用期限的产业用地”，“降低落户门槛”，其竞争力却强，对人口吸引力越大，人口红利源源不断，最终仍然是抬升城市房价、带来城市拥堵。

反正不管怎么说，“20年使用期”土地在更多城市的出现，都是一件大事。它意味着中国的“城镇化”将呈现出势不可挡的“大城市化”，人口将不断向二三十个大城市集中、再集中。

能在买房问题上“一次到位”（选对城市）的人，可以避免被楼市“盘剥两次”或者“盘剥三次。”远离人口流失的中小城市，是我对大家购房置业最重要的建议。