配建制度下:北京保障房遇成本难题 房企拿地心态微妙

山后

[摘要] 从2010年起，北京在土地出让中，逐渐将保障房地块配建到商品房地块中，这也使得项目出现商品房业主和保障房业主混居的现象。出于项目整体利润的考量，部分开发商将商品房部分的容积率做低，并用围栏或围墙隔开，使其业主享受更好的居住舒适度，并卖出更高的价格。但这也同时影响了保障房业主的居住品质。

位于北京市北五环附近的某大型小区内，业主小何这几天惴惴不安。因为隔壁几栋楼的邻居正连日向开发商抗议，要求把中间的黑色铁栅栏拆掉，从而能够共享小区内的绿地和健身设施。小何担心，自己的居住条件会受到影响。

小何是在2012年买的房子，交房的时间已是2015年。这个大型小区里，既有别墅，又有普通商品房，还有保障房，这三类房屋之间都被围栏隔开。此次参与抗议的，正是保障房的业主。

隔壁的小区，近期也出现了类似的抗议。

从2010年起，北京在土地出让中，逐渐将保障房地块配建到商品房地块中，这也使得项目出现商品房业主和保障房业主混居的现象。出于项目整体利润的考量，部分开发商将商品房部分的容积率做低，并用围栏或围墙隔开，使其业主享受更好的居住舒适度，并卖出更高的价格。但这也同时影响了保障房业主的居住品质。

今年上半年，随着这类“混居”小区陆续进入收房阶段，一些保障房业主开始维权，并通过相关渠道反映至监管部门。“涉事”的项目多为北京的热销楼盘，涉及众多知名房企。

8月25日，北京市住建委对此表态称，已采取严厉措施，要求开发企业按照规划进行建设，未经许可不得自行设置任何形式的区域隔离。开发企业违法设置隔离障碍的，住建部门将不予批准预售许可、暂停网签。

这一表态的潜在影响不容忽视。正如小何所在的小区，在一些已交付的小区里，保障房和商品房业主之间对于拆不拆围栏，产生很大分歧。

开发商同样为难，若真的实现“配套均摊”，商品房项目便无法“独享”某些优势，项目的卖点也就受到影响。对于趋于豪宅化的市区项目来说，这种影响不可忽略。

建立在配建制度上的脆弱平衡，正随着对围栏的整治被打破。

摊平保障房成本

小区内建围栏进行分割的情况早已有之。前些年，一些商品房项目的几栋住宅楼被某些单位团购后，会用围墙隔开，有时候会用一排树隔开。

近些年来，团购现象大大减少。但从2009年开始，北京探索土地捆绑出让制度，将保障房地块配建到商品房地块中，这使得项目出现商品房业主和保障房业主混居的现象。2014年以后，北京几乎没有纯商品房地块，部分土地因竞争激烈，甚至最终以全保障房的形态出让。

小区内设置围墙的现象主要出现在这类项目中。某房企人士向21世纪经济报道记者表示，保障房的价格相对确定，且往往低于市场平均水平，因此商品房的定价和销售情况，是决定项目盈利的关键因素。在实际建设中，小区的绿地、景观、配套等资源都会向商品房倾斜，使用围栏隔开，也是保证商品房业主“独享”资源的一种方式。这有助于商品房以更高的价格出售，并平摊保障房的成本。

事实上，在北京很多“混居”小区中，除了设置围栏隔断外，商品房和保障房还通常使用不同的推广案名，后期还使用不同的物业公司管理，因此很多购房者和业主都默认为“这是两个小区”。

“有些小区里，别墅项目跟普通商品房项目之间，也会用围栏隔开。”上述房企人士说，其逻辑是一样的，即让别墅卖得更贵些。

就此次“涉案”的项目而言，中原地产首席分析师认为，这属于特定时期下少数项目的特殊行为。他表示，在2014年下半年到2015年，北京出让了大量的自住房地块。与往常相比，这部分土地在突破溢价率上限后，开发商继续竞配保障房，导致保障房在整体项目中的占比较高，而商品房占比较少，“这类土地大约有20宗左右”。

专家表示，开发商为了在有限的商品房住宅中获得高价销售，不均衡使用容积率，做成高低配。“简单的来说就是小区容积率2.5，而保障房部分可能占到了2.8甚至更高。少量的商品房就降低了容积率，占了更多的建设用地和绿地，以别墅的形态销售。”

但据21世纪经济报道记者了解，使用围栏隔断的小区规模要超出上述范围，很多老的“混居”项目内都设置了隔断。

“开发企业在办理预售许可前，必须严格按照规划许可内容和规划总平面图确定的平面布局进行住宅项目建设，并承诺未经许可不得自行设置任何形式的区域隔离，确保同一建设项目区域内道路通畅、绿地共享、附属配套设施共用。”“开发企业在进行房屋销售时，必须在售楼处明显位置公示经规划部门批准的建设项目区域设置情况。开发企业违法设置隔离障碍的，住建部门将不予批准预售许可、暂停网签。”针对“围栏事件”，北京市住建委在8月25日做出上述表态。尽管此前已有相关文件，但此番表态更为细致，且态度相对强硬。

上述房企人士表示，很多商品房业主会主动要求开发商建围栏，因为他们的购房成本更高，而且缴纳的物业费标准也高于保障房业主。“有些小区的保障房和商品房价格，相差两到三倍。”

或影响市场预期

由于配建制度是一项新制度，21世纪经济报道记者查阅稍早的文件，并未发现关于小区内设置围墙的相关规定。但到2015年，北京市开始意识到这一问题，并予以规范。

当年8月，北京市住建委发布《关于进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》，其中强调，“新建商品住房配建项目，商品住房与保障性住房分区域实施物业管理的，建设单位应按照本市规划设计指标，分区域建设公共建筑和共用设施，分别配套设备设施；实施统一物业管理的，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。”

随后，北京在土地出让的标书中，也增加了“均衡使用容积率”的字样。

而在2015年8月之前拿地或建成的保障房小区，按照住建委的口径，“以规划审定的方案和开发商依法承诺为准。”

上述政策规定，连同住建委近期的表态，并未完全禁止对商品房和保障房的分隔。但业内人士认为，若这一规定严格执行，仍会对市场带来潜在的深远影响。

“加围栏从某种意义上可以说是保障房开发中的‘潜规则’，如果被打破，会影响到定价、估值和市场预期等很多方面。”上述房企人士说。

按照该人士的观点，如果围栏被拆掉，对于已售项目来说，商品房部分的升值空间肯定会受到影响。对于未售项目来说，商品房部分的定价也会有所限制。也即，“潜规则”下的商品房业主和开发商利益，有可能会受损。

但与此同时，保障房业主的权益得到了维护。

专家则认为，新规的重申和强化执行，本身就是对开发商违规行为的纠错，私自建设围墙的行为，未来将不会再出现。已有项目中的围墙，也有可能在确认为违规后被拆除。

他表示，这会对市场预期带来影响。如房企在拿地过程中，会更多地考虑“围栏条款”，从而不会盲目地竞拍保障房面积，同地块中的商品房成本也不会被过度摊高。“对于市场来说，影响主要是使得未来商品房出现纯高端项目的可能性越来越小。”专家说。