保障房背后利益驱动：北京经适房超半数出租或闲置

狂暴飞轮

21世纪经济报道

　　本报记者 荆宝洁 北京报道

　　8月15日，双合家园取得了新一期的预售许可证。

　　双合家园是北京市在建规模最大的保障房。2009年8月3日，北京建工集团通过挂牌获得当年最大的限价房地块——王四营乡地块，项目名称定推广名为——“建工双合家园”。项目位于北京朝阳区东四环和东五环之间，限价7400元/平方米，最多能容纳7160家庭。其中两限房5986套，其余为廉租房和公租房。

　　2010年该项目陆续分期销售。朝阳区一位居民2009年递交了申请，希望获得一套一居室的限价房。但被北京市住建委告知，双合家园是东城区和崇文区定向建设的限价房。

　　在北京市住房和城乡建设委员会网站上，会定期公布各个区县的摇号结果。东城区住房保障办公室相关负责人告诉本报记者，审核通过后，等待居委会通知。该工作人员补充说，现在申请的人多，但房源数量却很少。这意味着，想选到心仪的房子，还需要点运气。

　　各区县对保障房设立了重重规则，但层层备案筛选下的保障房分配，看似过程公平，却很难实现结果上的公平。

　　复杂利益格局

　　截至8月27日，北京共有逾37万户家庭通过了资格审核。保障性住房建设用地占全市住宅供地的50%以上，2012年北京市计划新开工建设、收购保障性住房16万套，其中公开配租配售的保障性住房9万套，用于旧城区人口疏解、棚户区改造、重点工程建设拆迁等定向安置用房7万套；全年计划竣工各类保障性住房7万套。

　　不难看出，如果以年度为单位进行衡量，供应和需求之间存在着巨大的缺口。但客观地说，北京市对保障房建设还是舍得的。

　　根据规划，“十二五”期间，北京将建设、收购各类保障房100万套，竣工70万套各种类型的保障房，力争使中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。

　　北京城域范围大，不同城区房价相差巨大。以经济适用房、两限房为例，截至2012年，北京共有12个项目取得了预售许可证。但从区位上分析，中铁集团开发的山语园位于丰台区王佐镇，西五环与西六环之间；中海九浩苑位于南四环以内，丰台区花乡；康泽佳苑位于房山区长阳镇。不同区域的商品房价格不同。中海九浩苑是中海九号公馆配建的保障房，中海九号公馆商品房售价已达到34000元/平方米。但房山长阳镇新建商品房价格普遍在20000元/平方米以内。这使得其配建的保障房，具备上市条件后，将产生很大的价格落差，其享有的交通、教育资源也差别甚大。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受本报记者采访时说，由于限价房或经适房5年后允许出售，不同地段的级差地租不同，这意味着拥有者的收益也可能不同。不仅如此，早获取资格的持有者和晚获取资格的持有者也可能获得不同的收益。

　　不同的开发商也意味着不同的建筑质量。位于北京亦庄的中信新城包含10万平米保障房项目(2万平方米公租房和8万平方米限价房)。中信高层向本报记者透露，中信新城保障房不仅与商品房使用相同的建筑材料，还将亦庄凉水河畔最好的水景让给保障房。中信希望将其建设成北京最好的保障房，树立保障房的品质标杆。

　　2009年被查出存在严重质量问题而全面停工的明悦湾，迄今仍未确定交房日期。该项目由北京日月房地产开发有限公司开发，由于工程质量出现严重问题，2009年10月，北京市决定拆除其中6栋楼的地上结构部分，对另外两栋楼进行局部加固处理。今年暴雨过后，首开集团建设开发的丰台区两限房同馨家园出现墙面渗水问题。

　　除了地段和建筑质量的差异，最可能导致不公平现象的是分配环节。根据北京市规定，各区县限价房的摇号配售工作，由区住房保障部门组织，通过政府网站予以公布。虽有多重规则限制，摇号是否能从根本上实现公平分配？

　　无处不在的套利者

　　华远地产董事长任志强指出，住房保障的初衷是增进社会公平，维护低收入群体的住房权，但现行的住房保障制度没有缩小反而扩大了收入差距，没有减少反而增加了社会不公平，这种缺陷集中地表现在产权性质保障房尤其是经济适用房上面。

　　REICO工作室基于2005年北京、太原、西安三地的数据所做的调查显示，高达48%的经济适用房被用于出租。而普通商品房用于出租的比例，仅有20.55%。这项调查说明，出租和闲置的经济适用房超过半数，也就是说半数以上的家庭购买经济适用房，并没有用于自己居住。

　　在北京，亦有大量的保障房在违规出租和出售。红狮家园是北京2007年推出的首批限价房项目之一。红狮家园位于北京丰台区宋家庄，有1500多套限价房。去年8月，红狮家园爆出违规出租行为。

　　事件曝光后，北京市住建委相关负责人称，对出租限价房的家庭，北京市区两级住保部门将进行调查，重新复核其限价房的申购资格。据介绍，北京市住房保障部门2011年曾开展保障房申请家庭资格专项复核，对18万户申请家庭资格进行了专项核查。市、区(县)、街(乡)三级住房保障部门联动，取消或终止保障房申请家庭资格近5300户，其中2200余户自愿放弃、近3100户被取消资格。

　　今年1月，北京市住建委向北京市两会介绍2012年工作思路时说，今年将严肃查处保障性住房出租、出借和闲置等违法违规行为，完善退出机制。

　　但直到今年8月份，依然有许多保障房在违规出租出售。王凯是位于北京宋家庄地铁附近某中介的经纪人。他告诉本报记者，同是保障房的宋庄家园有数套房源可供出租，但租红狮家园和宋庄家园都拿不到住建委承认的租赁合同，无法提取公积金。

　　严格的立法和执法，未能阻遏无处不在的套利者。

　　本报记者调查发现，网上已有中介开始以14000元/平方米的价格“叫卖”双合家园的房源。叫卖者自称是鑫星房地产经纪公司的经纪人。具体操作的方式是开卖之前，办理拆迁协议。只要是北京户口，且名下没有保障房，都可以购买。经纪人带着买房人去东城区雅宝路抑或是金宝街拆迁办，缴纳约房屋总价款70%的定金，并与原有业主置换拆迁指标。该经纪人还称，刚刚操作过弘善家园和陆祥家园的购买，并有成功案例。交易完成后，中介会收取房屋总价款3%的中介费。但过户手续要在“十八大”召开后再完成。

　　根据链家在线显示，与双合家园位置相近的保障房项目翠城，已满5年的二手房售价已超过21000元/平方米。两者之间巨大的盈利空间，就是有人愿意作假购买保障的动力源。

温洋

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