[知识普及贴] 0.01平米是一个绝对小数吗?——房屋丈量标准引发的新话题

巴渝甲克 · 发表于 2012-7-9 16:16:00

本帖最后由巴渝甲克于 2012-7-9 16:23 编辑

关于使用面积、建筑面积的一篇文章，供各位亲邻参考
（来源：企业标准化 , Enterprise Standardization, 2007年05期）

编者语：花上几十万元购买一个100多平方米的居室，自然谁也不在乎其使用面积0.01m^2的误差。如果上万个0.01m^2或上千万个0.01m^2加在一起，就绝对不是一个小数字了。当墙体裂缝、墙面漏水、管道渗漏、偷工减料等有关房屋质量的问题屡见不鲜时，因面积争议引发的计量纠纷又有逐年上升的趋势，有的消费者甚至在为0.01m^2的误差在讨要说法。其实，这并不奇怪。在商品房已经被公认为当今中国人最重要的消费品之一甚至成为主要家当之时，购房者讨要0.01m^2 的权益也是合情、合理、合法的。

正文：

113.16m^2 房屋面积，竟差了8.51m^2

据报道，2003 年1 月6 日，福建刘先生与福建省中福置业发展有限公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发的乐福苑1座901室。《商品房买卖合同》上明确写明其房屋的建筑面积为121.67m^2，其中套内建筑面积102.81m^2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.86m^2。可经相关部门核准，刘先生房屋的产权面积仅有113.16m^2。这样一来，刘先生购买房屋的预售面积与产权面积相差高达8.51m^2。按当时售价2628 元/m^2 计算，开发商应该退还差额22364.28元给刘先生。乐福苑出现房屋产权面积与预售面积误差的商品房不只是刘先生一家，业主们虽曾多次找到开发商福建省中福置业发展有限公司要求退还差额部分房款，但问题迟迟得不到解决。

对于消费者购买商品房——这种特殊的高价商品来说，可谓差之毫厘，失之千里。资料显示，2005年全国消协系统受理消费者投诉70 余万件，其中计量问题为20410 件，占总投诉量的2.9%。尽管目前我国已经有《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》等相关法规，在一定程度上规范了房屋开发、销售商的行为。但是在具体的商品房市场交易中，问题似乎并不那么简单。由于目前商品房销售绝大多数是开发商或售房单位以自行测量数据或者按设计图纸面积进行出售，缺乏有效的监督和计量方法的普及，许多购房者因销售面积不准而蒙受经济损失，导致有关商品房面积的计量纠纷层出不穷，而测量标准的不统一又给商品房面积的投诉处理、计量仲裁带来了一定的困难。

像上述刘先生这样出现房屋“面积缩水”的状况还只是有关房屋计量方面的问题之一。楼道乱占，大部分业主出钱的共摊面积成了小部分人的“私人空间”；小区内的公共面积被“有效利用”，成了物业的停车场??房屋公摊面积、建筑面积、使用面积究竟应该怎样测量计算？业户被侵占的利益该由谁来保障？物业收取的停车等费用标准何来？钱又花到哪里去了？如今，消费者购买商品房时所涉及的内容不仅是房屋的质量、标准等问题，还包括房屋的计量问题，但是有关商品房面积计量的方式方法却始终让消费者有尤抱琵琶半遮面之感。

先了解《房产测量规范》，不是小题大做

为了改变房地产测量及房屋面积计算管理工作中“政出多门”的状况，我国第一个房产测量国家标准《房产测量规范》(国标GB/T17986-2000)，已于2000年8月1 日正式实施。该规范推行预售面积的核准制度，即开发商在预售商品房面积之前，必须先到房地产管理部门取得公用面积分摊办法审核确认，并到测绘部门进行预售面积测算后，再办理预售许可证进行预售，以减少预售面积和实测面积的误差。

关于商品房销售面积，国家标准是这样制订的，即套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。所谓套内建筑面积= 套内使用面积+ 套内墙体面积+阳台建筑面积。需要说明的是套内的使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积总和；其中跃层住宅的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。再有，阳台建筑面积也有几种方法计算，一是封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；二是挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；三是凹阳台按其净面积(含挡板墙墙体面积)的一半计算建筑面积；四是半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。面对这些枯燥的专业术语，消费者十有八九是搞不清或根本不明白的。所以在你购买商品房之前，也应该像购买其它大件商品一样，需要有一个认识和了解的过程；否则花上几十万元，买了一栋“缺斤少两”的商品房，你要多委曲就有多委曲。

其实，许多消费者只是将眼光局限在房屋的使用面积上，而忽略了房屋以外的合法权益。对应分摊的公用建筑面积或不应分摊的公用建筑面积也是“两眼一抹黑”。《房产测量规范》规定，应分摊的公用建筑面积应包括大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、本幢内的物业管理用房以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房及套与公用建筑面积空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半，这些面积都是你应花钱支付的，没有任何理由与开发商斤斤计较。不应分摊的公用建筑面积包括仓库、机动车房、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房，这些面积开发商就是找出多种理由你无论如何也不必分担一丝一厘的。

测算住宅建筑面积，你没有权威性

住宅建筑面积的测量和计算是一项很复杂的工程，一般消费者是不可能准确测算的，需要测算时，最好是联合整栋楼的住户或购房者共同委托法定测量单位测量。以下的测算基本原则和方法，是为了消费者心中有数，有一个大致的把握。

我们知道房屋的销售面积是套内建筑面积和应分摊的公用建筑面积构成的，套内面积的计算比较直观，而公用建筑面积的计算比较复杂，其计算方法是：分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数；公用建筑分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和；公用建筑面积＝整幢建筑的建筑面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积。对于上述公式，你可以了解掌握，但你对你自己的商品房的测量是没有法律效力的，必须委托具有一定资格的房地产测绘单位来进行测绘。

2001年1月上海市、广州省开始实行售房面积按套内建筑面积计算，不参与公共面积的分摊，这使买卖双方在计量房屋销售面积时更加简便易行、清楚明白。但是，“按套内建筑面积售房”的计价方案也让不少人开始担忧开发商能否因此而忽略对公共部分的建设。

针对目前市场上商品房的计量进退两难的局面，建设部房地产司张峰博士分析认为，过去商品房以集体购买为主，因此大部分消费者并不关心以何种标准计价，随着商品房被越来越多的个人所购买，房屋面积计量问题关切到个人利益，因此成为社会关注的焦点。对于商品房面积的计量，消费者应理性看待。购买商品房的面积“涨或缩”，都是指预售商品房最初合同上的面积跟最后产权证上的面积及实测面积有差异，这个差异是客观上存在着的误差。合同约定的面积大多数是根据图纸来计算的，实际施工中跟原设计尺寸有误差是可能的。对于相关房屋面积误差处理问题，国家法规及最高院司法解释已有明确规定，合同有约定处理方式的按约定处理，没有约定的，面积误差在3% 以内的，据实结算。如果业主认为开发商夸大或缩小合同的房屋面积，则可事先委托具有一定资格的房地产测绘单位来实施测绘，房地产行政主管部门只负责对房地产测绘单位测绘的结果进行审核，不得自行测量，也不能指定房地产测绘单位。按照《商品房销售管理办法》规定，面积绝对值误差比超过3%的，开发商有退款义务。在房地产市场逐步成熟的今天，人们对房地产商的诚信度看得十分重要。本来嘛，诚信是企业生存的根本，企业的品质也应依赖于消费者的认同，维护消费者的利益是企业以及销售方应尽的义务，只有完善计量，统一标准，使测绘机构进入市场，对房屋面积测量和质量检测单位实行资质认证，实施市场准入制度，才能使商品房市场得到健康有序的发展。然而，一些专家认为仅仅做到这些也是不够的。

就拿面积误差3% 来说吧，专家直言，这里就有了法律成本的问题。也就是说100m^2 的商品房差了3m^2，按4000元/m^2计算，就差了12000元;所以对于消费者来说，花几百元请商品房面积检测专业机构来检测，还是值得的。而如果误差在百分之零点几之间，其检测费用与讨回来的实际面积价格相差无几的话，再花检测费，就有点得不偿失了。最高司法对此并没有做具体的说明和阐述。100m^2 的商品房的0.1% 就是400 元，现实生活中有多少购房者能为了这0.1% 去找消协、去找专业检测机构呢？当然，消费者可以理直气壮地拿起法律武器为这0.1% 去讨要自己的合法权益。因此，专家建议消费者在商品房销售合同上标明销售面积、套内建筑面积、公摊面积、公摊率、房屋高度、净高指标等内容，在购房合同中注明商品房面积与产权登记面积发生误差时的处理方式，以便发生计量纠纷时有效维护自己的合法权益。此外，对于房屋实际面积丈量应该制订更科学、更合理的法律或法规规定，不能让消费者蒙受“不白之冤”。

“居者有其屋”、“安居乐业”是中华民族千百年传承下来的传统，有居则安、有产则宁的思维观念，使中国人对住房问题特别地关注。买一套房子对于大多数消费者来说，是一辈子的大事。所以，为了N 个0.01m^2，也为了N个消费者的利益，让我们对房屋“缺斤少两”的现象大声地喊一嘴：NO！