北京楼市陡增变数 政策微调信号频出

山后

中国建设报

在严厉的调控政策持续下，北京迎来楼市成交高峰。

北京市住建委网站公布的网签数据显示，截至5月27日，北京5月新建住宅签约9014套，比4月上涨27.7%，比去年同期大涨38.1%。从绝对量看，5月尚未结束，成交量已创年内新高。


若剔除去年12月因税费变化和保障房签约集中影响的不正常成交，5月新建住宅成交量已创去年7月来的新高。同时，北京二手住宅网签量为10069套，比4月上涨11.1%，比去年同期大涨43.8%。

而在成交量大涨的同时，北京的房价也微微上涨。根据北京中原市场研究部的数据，5月北京新房均价为每平方米2.0106万元，比4月均价上涨3.8%。在二手房方面，近两个月北京的二手房价也是止跌回稳，尤其是个别热点交易区域房价也发生了小幅回涨。

那么，在调控并未放松的情况下，是什么支撑起了北京房地产市场的这轮火爆行情？

政策微调

当前，从国内经济形势来看，稳增长的问题变得突出起来。房地产市场的调控如何体现“预调微调”要求？怎样将市场调控与扩大内需有机结合起来？带着这些问题，《中国建设报•中国住房》记者走访了有关部门及权威人士。

中国房地产研究会有关专家表示，房地产市场受两方面政策影响，一是宏观经济政策，二是房地产调控政策本身。尽管目前政策的“预调微调”并不等于楼市的宏观调控放松，但“稳定增长”意味着，在一段时间内不会再出调控新政策。与此同时，专家建议，调控政策不宜“一刀切”，而应该“区别用力”。专家指出，房地产领域存在政策微调空间，比如在遏制炒房需求的同时，应该确保刚性需求；在实施稳健货币政策的同时，应该满足保障房建设的融资需求等。“降房价与稳增长并不矛盾，适时微调有利于房地产调控效果深化。”国家信息中心经济预测部主任范剑平说。

根据中央有关“实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策”指示精神，业内人士认为，商业银行可以考虑对中低收入购房者实施优惠利率，同时国家方面对这部分购房者予以贴息，以此促进房地产市场平稳健康发展。

21世纪不动产高级分析师粟日则分析强调，今年和去年3月后北京二手房成交量走势大为不同的原因是，去年政府加强房地产调控，行政手段不断加码，调控政策一路升级。而今年，各地政策微调，信贷及利率优惠倾斜刚需，且开发商在资金链吃紧或顺应政策条件下主动采取“以价换量”的措施回收资金。加上一二手联动效应以及业主涨价幅度不大，预计北京二手房市场将反弹一段时间。今年的市场情况好于预期，总体情况将优于去年。

根据目前的市场形势，伟业我爱我家市场研究院预计，5月全月北京新建住宅将签约1万套左右，全月二手住宅网签量有望突破1.2万套，双双创年内成交量新高。剔除2011年12月的特殊情况，5月份北京楼市成交量将可能创2011年2月限购政策出台后的最高值。

“银行贷款利息若能调低一些，可帮助一大批年轻人减轻负担。”打算购置婚房的某白领如此说。

后市向好

按照一些专家的看法，楼市调控从表面上看是调房价，实质上是调结构。因此，要增加保障房和中小套型普通商品房的比重，填补商品房投资下滑留下的缺口。为此，专家建议，按照“保民生、稳增长”的要求，应当进一步推进政策落地，着力破解保障房和普通商品房建设在土地供应、资金筹措等各方面的困难。

复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰表示，按照中央有关“以扩大内需为战略基点”的要求，今后需要进一步推进保障性安居工程，充分发挥其对投资和消费的拉动作用，为经济增长提供重要动力。

“由刚需构成的房地产市场就是实体经济，应该通过制度安排让银行资金支持这部分购房需求。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭如是说。

另据北京中原地产市场研究部总监张大伟分析，由于多个城市对调控政策进行“微调”，引发了购房者对市场触底的判断，加上当前多家银行的首套房贷优惠继续维持在最低八五折左右，购房者实际支付能力增加，有效提高了刚需购房族的入市信心。成交量明显复苏的主要原因还包括供应量明显上涨，以及降价项目成交居多等。

链家地产市场研究部陈雪认为，从整体来看，当前单月成交量仍不具有推动价格上涨的动力，但个别热点区域成交均价出现了微涨，消费者心态开始明显转变，购房积极性提高，扛价的能力增强。

“全国主要楼市连续3个月回暖，走出低谷趋势已经确立。”张大伟认为，调控一年以后，部分刚需开始进入市场。最近两个月，成交量均接近或超过限购后的最好成交量，信贷及调控政策的微调使得购房者对市场的预判出现变化，还期待房价大跌的购房者数量明显减少，观望情绪降低，刚需入市的积极性明显提高。

伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，随着CPI继续回落，央行降息步伐渐行渐近，首次置业人群购房成本压力日减，6月份二手住宅成交有望继续攀升。

青龙

楼市调控从表面上看是调房价，实质上是调结构。个别热点区域成交均价出现了微涨.看来北京的房价降的空间不大.

闲是