北京保障房提速 资金缺口有增无减

实干家

《华夏时报》记者近日获悉，2011年北京保障房的目标是实现“两个60%”，即新开工和收购保障房20万套，占新开工住宅套数60%以上；公开配租配售保障房10万套，公租房占60%以上。

　　“十二五”期间，北京计划建设收购各类保障房100万套，其中包括公租房30万套，限价房和经适房20万套，定向安置房50万套。今年北京两会，保障房建设提速成为代表们热议的话题。

莫慌!此次主力仍然在假摔? 套牢的股票很可能有救了! 3月股市很可能发生巨变? 拉锯战背后暗藏的资金动向! 　　不过，在多轮调控之下，房地产行业资金趋紧，而北京要实现上述宏伟目标，2011年对保障房的投资力度如何，这些资金又从何而来？

　　对此，多位接受本报记者采访的专家均认为，2011年，北京保障房融资渠道将获得更大突破，比如加大银行信贷力度，发布REITS(房地产信托投资基金)计划，允许保险资金参与保障房建设等。

　　5年投资3000亿元？

　　与全国一样，北京建设保障房的资金缺口日益严重。那么，“十二五”期间北京保障房规划100万套，投入的资金总量究竟是多少呢？

　　尽管政府没有直接给出答案，在“十二五”期间，北京将建设保障房100万套，解决400万困难群众的居住问题，但按照北京公布的最新数据，在“十一五”期间北京投入了1035亿建设保障房，解决35万户群众的住房问题。

　　也就是说，过去北京投资1035亿建保障房，实际解决35万户住房问题，今后5年北京要解决100万户的住房问题，据此反推可知，如果北京完成上述保障房的任务，那么至少需要投资3000亿元以上。就此得出2011年，北京保障房的投资在600亿左右。

　　为解决保障房建设的资金需求，住建部要求各地土地出让金中不低于10%的收益要用于保障房的建设。本报记者查阅北京土地整理储备中心的数据显示，截至2010年12月31日，北京土地市场2010年通过招拍挂共计出让276宗土地，成交金额1638.5亿元，创下历史新高。

　　对此，北京财政局新闻发言人孟景伟1月15日纠正说，2010年北京土地收入完成1319.1亿元，比京土地整理储备中心的数据少300多亿元，而2010年北京从土地收入中拿出1190.74亿元，其中提取国有土地收益基金廉租房资金等政策性支出157.79亿元，占13.3%。

　　“从土地出让金中提取廉租住房保障资金，是廉租房保障资金的主要来源。”据孟景伟披露，2010年北京从土地收入中提取41.06亿元用于包括廉租房在内的政策房建设，当年财政投入资金10.4亿元支持公租房建设。

　　按照土地出让金中不低于10%的收益用于保障房建设估算，2011年土地出让金中用于保障房的资金为130亿元。然而，单凭土地出让金的增长来弥补保障房资金的缺口，这并不现实。

　　以2010年来说，北京各类保障房完成投资525.4亿。不过，审计署的专项审计结果显示，以北京为代表的多个城市，未按照规定将土地出让金中30%专项用于保障房建设，或者比例更少。但如果按照30%的话，2011年土地出让金中用于保障房的资金接近400亿元。这显然为保障房提供了很大一笔资金。

　　针对保障房建设的融资，财经评论员马光远认为，希望投资者可以更多元。如果按照2010年保障房资金构成的方式来计算，有机构为2011年加码的保障房建设算一笔账，给出的数据总量为4838亿，距离今年国家1000万套保障房投资1.3万亿的海量，资金需求缺口8162亿。

　　就北京而言，保障房今年的缺口有多大呢？有人说200亿元，有人说400亿元，尽管算法不一样，但肯定的是，北京在2011年保障房的建设资金缺口也不小。事实上，“除了依靠银行信贷之外，可选择的余地并不多。”中原地产分析师张大伟建议，北京要创新融资渠道，多方解决保障房资金缺口。

　　多路资金进场

　　“支持保障房建设，是我行今年一项重要的业务。”1月20日，北京某国有银行人士告诉《华夏时报》记者，但尚不清楚2011年的具体指标。

　　“从经济效益上考虑，商业银行对于保障房项目兴趣不大。”上述北京某国有银行人士告诉记者，相比于商业银行，包括信托资金也希望在保障房建设市场中寻找商机。“尽管保障房项目的整体收益只能做到6%—7%，但肯定是今年一个重要的业务领域。”西安信托总经理崔进才说，相比于其他类型的保障房，公租房的收益要稳定一些。

　　不仅如此，民间资金也瞄上了公租房巨大的市场。据悉，日前一支以民间资本投资为主的保障房建设投资基金——建银精瑞公共租赁住房建设投资基金，得到全国工商联的认可和支持，已报送至发改委并抄报住建部。

　　除此以外，北京市场化的金融支持体系也在逐步完善。在北京两会期间，北京金融工作局局长王红向指出，今年将继续推进公积金贷款、商业银行贷款、保险资金投资等融资方案，支持本市保障房建设融资。

　　就公积金贷款来说，除直接发放建设贷款外，公积金贷款还开始被用于回购保障房，2010年北京涉及34个项目，贷款额度209.02亿元。“北京安排了150亿元公积金贷款投入保障房建设。”

　　本报记者在采访中发现，尽管国家要求各地以土地出让金的一定比例投入到保障房建设中，但单靠这些有限的资金建设6亿平方米的保障房，地方的财力显得捉襟见肘。“各地财政的配套资金很难到位。”北京一位政府官员私下说，全国保障房的资金缺口越来越大，具体数据不好说，而北京也在其列。

　　此外，北京的保险资金有望“投身”保障房建设领域。“不仅协调银行、北京住房公积金管理中心给予公租房资金支持，也在积极探索保险资金。”王红说，目前北京可投资于保障房的保险资金在300亿元至500亿元。

　　不仅这些，在最近的中国地产金融年会上，北京住建委一位官员向本报记者表示，而今央行已释放出收紧信贷信号，因此北京正在考虑多方面融资，比如将保障房资产(廉租房和公租房)打包发行REITs.

　　实际上，国务院早在2009年6月，已批准北京为REITs试点城市，但是当时推进的是“收益权质押加专项账户监管”保障房中的经济房开发贷款模式。但在2010年末因各种原因，REITs被一度叫停。

　　“在房地产信贷趋紧之下，市场反而给了REITs创造发展的先决条件。”从事与房地产信托基金的全国工商联房地产商会副会长李晓东认为，现在REITs进公租房，相对来说市场比较好。

　　显然，保障房建设骤然提速，催生了巨大的建设资金缺口。依据国家规划，今年全国保障房建设规模将达1000万套，预计投资总额1.3万亿，占全国房地产投资规模的20%。

　　随后，央行、银监会等部门也表态，正在研究制定支持保障房建设的贷款政策，积极支持经济适用房、限价房、公租房、棚户区改造等。数据显示，截至2010年11月末，主要银行业金融机构经济适用房开发贷款余额751亿元，同比增长32%。

　　“按照每套60平方米计算，保障房总量将达到6亿平方米，而2010年全国商品房成交量也就7亿到8亿平方米，足见保障房规模是相当大的。”中科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞如是估算。