北京近十个自住房项目变身“商品房”

山后

新京报

随着交通、生活配套等短板开始显现，一些自住型商品房项目也面临着销售不畅的境遇。图为去年6月北京一自住型商品住房公开摇号现场。新京报记者 周岗峰 摄

　　自住房不用摇号也可以买？这确实让不少人大跌眼镜。

　　记者最近从北京市住建委官网上查询发现，眼下有部分自住型商品房项目正在将剩余房源统一对外销售，免去了统一摇号的过程。去年以来，自住房用地曾令房企趋之若鹜，如今，自住型商品房这个曾经的市场宠儿也开始面临尴尬境遇。

　　近10个自住房统一对外销售

　　最近，北京市住建委网站上挂出的两则通知备受关注。就在3月11日和3月13日，金地悦景台和首创·悦洳汇两个自住型商品房项目的剩余房源相继统一对外进行销售，不再组织公开摇号。记者在走访时发现，虽然不少自住型商品房受到购房者追捧，但仍有部分项目出现滞销的情况，并已悄然面向所有购房人进行销售。

　　首创·悦树湾和首创·悦树汇是首创在顺义赵全营建设的两个自住型商品房项目。最近有读者反映，这两个项目正在面向所有购房人进行销售。

　　“现在的价格和之前一样是14000元/平方米。不同的是现在你想买的话不需要进行自住型商品房的购房资格审核，也不用等待摇号，只要有北京市购房资格就可以，不再区分优先与非优先家庭。”首创·悦树汇的销售人员介绍。

　　上述销售人员介绍，项目自住型商品房房源对外公开销售，是经过北京市住建委批准认可的。同时，这些房源与自住型商品房一样在5年内不能出售，日后交易时还要按与同地段商品房价差的30%交纳土地收益等。

　　记者在北京市住建委网站上查询发现，不仅是以上这几个项目，自去年12月起，包括中国铁建·原香嘉苑、中国铁建·顺新嘉苑、富力惠兰美居、当代采育满庭春MOMA、住总正华新国展满庭芳等在内的9个项目都已将剩余房源统一对外进行销售，公告显示，“不再组织公开摇号，也不再区分优先与非优先家庭”。

　　地处偏远影响市场接受度

　　对于自住型商品房对外公开销售，业内存在不同的看法。和裕地产营销总监王骞表示，自住型商品房在价格方面具备很大吸引力，不少刚需购房者都是同时选择多个项目进行申报，但最终只能选择购买一个项目，所以部分项目前期排号人数众多，最终的销售情况却并没有想象中理想。但毕竟自住型商品房的价格优势还在，面向所有购房人进行销售后，还是会有一定市场。对于项目加速跑量，缓解资金压力起到一定助推作用。

　　但也有业内人士表示，这些滞销项目的房源即便转成商品房也不见得好卖。

　　记者翻阅北京市住建委网站发现，首创·悦树汇和首创·悦树湾自2015年1月30日开始对外销售，但截至目前项目的去化情况平平。首创·悦树汇目前为2号楼在售，共计230套房源，目前已签约142套，尚有近100套房源在售。首创·悦树湾第一次开盘推出3、4号楼共448套房源，住建委网站上显示已签约65套房源，可售房源为364套（不包括已预订房源）。

　　“赵全营区域目前的交通、生活等配套不算完善，区位条件与自住型商品房的目标客群并不相符。申请对外销售之后，去化依旧会面临压力。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示。

　　一位上市房企的高层介绍，当初公司也考虑过赵全营板块的地块，但通过调研发现该区域在3、5年内很难盘活。“区域缺乏导入人口的要素，很难吸引目标客群，所以最终没有参与项目地块的竞拍。”

　　■ 业内观点

　　对待自住房项目或将更为理性

　　去年，自住型商品房因质量等诸多问题遭弃购的现象不时见诸报端。而对于开发商而言，却也是有苦说不出。一个项目的自住房住宅价格受限，项目想要获得较高盈利，成本需要转嫁到项目商品房部分。可事实上，地处偏远的自住型商品房项目的商品住宅高定价并不受市场认可。面对着其间的矛盾，相比于去年的趋之若鹜，今年开发商对于自住型商品房用地的看法似乎已经发生一些转变。

　　“去年以来不少项目去化不理想，开发商手头的资金紧张，目前正是拿地的好时机。不过公司对北京市场未来走势的预判更为平稳，今年在拿地时对风险把控更为严格。公司对项目的业态、项目性质没有太多顾虑，主要是考察投资回报率。”路劲地产北京公司副总经理温立伟表示。

　　王骞也认为，北京楼市飞速增长的时期已经过去，市场周期性波动已成常态。自住型商品房用地在公司考虑的拿地范围内，但会更为严格地核算支出与利润。

　　“近几年在北京拿地不容易，因此即便自住型商品房的利润空间被压缩，但不少房企还是希望通过经营这类项目保持市场占有率。不过随着市场回暖，房企平价跑量，性价比不强的自住型商品房项目可能会降温，也会影响房企的拿地心态。”陈云峰认为。

　　同时，也有业内人士表示，自住型商品房本身具有保障性和行政指令的性质，其中参与经营的国企比较多，很大程度上是为了履行社会责任。因此这类用地也并不是“想买就能买”。

　　今年两会期间，泰禾集团董事长黄其森就曾坦言，由于设计、地段、配套等方面的短板，自住型商品房政策价格优势正在不断减弱。他认为，北京自住型商品房的推出，旨在解决夹心层的住房问题，目前来看，平抑整体房价达到了预期效果，因此建议自住型商品房适时退出。

　　■ 数据

　　虽然部分自住型商品房销售缓慢，但仍不能阻止自住型商品房在今年大批入市的热潮。北京市住建委表示，截至2014年年底，北京市已经有2.2万套自住型商品房拿到了预售许可证，完成了年初制定的2万套自住型商品房入市的预定目标。目前，全市共推出55个自住房项目。2015年将迎来自住型商品房入市高峰，预计有3.3万套自住型商品房上市销售。业内人士认为，在这样的形势下，刚需项目还将继续受到冲击。

　　本版采写/新京报记者 方王洋