住建部探路新棚改模式：收购商品房用于保障性住房

山后

中国广播网(北京)

保障性住房市场扩容的思路有望从国家政策层面进一步打开。有消息说：住建部正准备推广地方政府回购商品房用于保障房的新模式。

如果这一模式得到推广，意味着更多的低收入家庭不用等待太长时间就能入住新房，也意味着三四线城市房屋库存压力有望减小。但是，推广是否会像希望的那么顺利？又会遭遇怎样的瓶颈？

回购商品房救保障房，对冲房产库存

中国指数研究院的数据显示，房地产政策，一定程度上刺激了交易，新房成交面积较11月前三个周末的平均水平上升5%，但是，全国九成房企难以完成销售任务，库存压力仍在。如果说能把积压的商品房作为保障房出售，自然能抓到最刚性的需求者，对冲过剩存量。

回购商品房救保障房，缩短补偿时间

另一方面，目前，很多城市的中心用地已经很紧张，许多保障房被迫建在郊区，交通不方便，北京市住建委副主任程建华：

程建华：像廉租房、经济适用房、限价商品住房、政策性租赁房，新的建设主要依赖于近郊区。

如果能够在相对较好的地段买到商品房，用于保障房销售，对民众来说是利好，而且还能大大缩短安置房的兑现时间。

京汉置业有限公司董事局主席田汉：盖这个房子的话会有一个很长的周期。如果说从开发商手里买回这个房子，用经济适用房的价格卖给中低收入者，这个速度会很快。

因此，政府回购商品房用于保障房，可谓一举多得。不过，对于这个看上去很美的事，更多业内人士更关心的是：具体怎么操作？多次参与政府安置工作的北京城建集团拿地负责人陆永河说出了一个他理解的模式：如果政府需要可以直接找到开发商购买，购买价格剔除营销、管理、人力等成本，等到拆迁完毕后，再以土地或棚户区的卖地款支付给开发商。

这当然符合最理想的完美模式，但是，问题在于：购买价格是多少。商品房和保障房最大的差别就在于定价差别很大，政府以什么价格买，差价谁来出，成为这一模式推行最大的瓶颈。

争议一：钱从哪里来？

差价谁来补？成为争论最集中的问题。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰说，价格达不到开发商预期，开发商肯定不愿意卖。

陈云峰：这个当中确实也存在着不少的问题，就是卖得好的话，开发商是不会同意收购为保障性住房的，双方有一个谈价格的问题。

房产专家韩世同说，政府定价多少，是最大的矛盾：

韩世同：如果定得太高了，民众就觉得可能是定价上有问题，有猫腻；定得太低，开发商也不愿意接受，它宁愿降价抛售。

杨红旭则认为，这当中的差价应该由政府财政来买单：

杨红旭：收购其他房源的话，房价可能会偏高一点，但是，请注意，会有一个土地转让金。因此，政府不去建保障房，这时候一样是可以获得土地出让金的。政府出面协调，利用商业自由原则，最终政府去进行补贴，牺牲一部分利益，牺牲一部分利益的话，就表现为满足中低收入家庭的住房保障的责任和义务。

争议二：政府财力能承担吗？

问题又来了，政府有足够的财力吗？政府自建保障房，就是看中成本低，在这样的情况下，以山东省为例，到八月份，今年的保障房资金缺口就多达500亿元，哪里有财力来承担商品房和保障房之间的成本差呢？再比如广州，曾经尝试由房管局出面找中介行专门购买市区的小面积单位，作为公租房的储备，但是，许多业主马上提价，政府一算，耗费的成本太高负担不起，结果不了了之。

韩世同分析：住建部如果推行购买商品房用于保障房的话，肯定会是分类指导、区别对待。一二线城市商品房和保障房价格差别太大，库存相对来说小，房产商不存在太大压力，所以不适合推行这一政策。但是，三四线城市库存量大，商品房价格虚高，可以推行：


韩世同：一刀切的、全面的向一二三四线城市均衡推动的话，可能这个政策会遭到很多的诟病。因为一二线城市的房价较高，商品房和保障房之间的价差大，那你怎么去定价？住建部可能会针对一些已经大量空置的城市，比如像鬼城等，在商品房的价格已经下降到接近成本价的条件下，把这些房子转化为保障房，这是一个好的举措和思路。

回购商品房，部分地方正在试点

据了解，这样的试点做法正在鄂尔多斯市、贵州市、沈阳市等城市进行。最新统计显示：沈阳市今年棚户区改造了1万2423户，通过改造主体与开发企业销售对接、政府组织团购的方式，初步确定购买商品房屋意向8610套，占比近70%。