北京鼓励民企自有土地参建公租房

山后

来源：中国房地产报

　　北京市鼓励民营企业利用自有土地建设公共租赁房。近日，北京市发改委召开新闻发布会，强调北京今年将鼓励和引导民间资本进入保障性住房、街区整治、基础设施、公用事业等多个以往政府和国有投资占主导的领域。

　　发改委在最新的《北京市关于鼓励和引导民间投资健康发展的实施意见》中表示，在保障性住房方面，北京市政府将通过合理政策制度设计，进一步放宽条件，鼓励民间投资积极参与，在符合规划的情况下，鼓励一定规模的民营企业利用自有土地建设公共租赁房，面向社会公开配租，以优先解决职工过渡性住房需求。

　　记者了解到，目前公租房建设的惯常模式是，在政府主导下开发商以代建方式介入，完成之后按照事先约定的投资回报率、治理费、财政费等与政府结算，然后移交给政府经营治理。而对于政府不予回购的公租房项目，开发商并没有成熟的盈利模式。

　　谁愿意参加？

　　一位业内人士指出，北京市2011年投建的许多公租房项目都是由开发商持有。由于公租房利润回报周期太长，由此造成上亿元的资金占用，对公司财务造成一定压力，使得开发商在遇到配建公租房项目商品房用地时，都显得十分慎重。

　　该人士透露，近年来由于拆迁费用、原材料和人力成本的大幅上涨，开发售价偏低的保障房利润非常微弱，在政府主导的公租房项目建设中亦面临压力。事实上，北京市场较早涉足保障房建设的远洋、住总、首开等大型企业至今都还没探索出盈利模式。民营企业投资参与此前已有先例，同样因为投资回收期过长等因素，使得民间投资参与积极性不高。

　　北京阳光100置业集团有限公司副总经理范小冲亦向记者表示，国家保障房建设任务艰巨，但是在投资及土地供给上却面临巨大缺口，所以公租房建设需要调动各方面力量已属迫不得已。

　　范小冲分析认为，如果企业自身原有土地属于商品房用地，很少有企业愿意以此参与公租房建设。因为商品房用地大多土地成本很高，建造公租房则投资性回报太低太慢，一定会面临亏损。

　　除非企业有意于公益事业，否则如今动辄数千万的地价及后期市场利润，很难在公租房建设中收回来。“公租房的租金周期有的长达五六十年，就企业而言这样的投资回报可谓很差。”范小冲说。

　　但是如果土地本身是其他性质或者是荒地，在性质规划原本不允许建设商品房前提下，当政府鼓励用此建设公租房时，则不失为一种出路。“因为这样的土地成本很低，建安费也没有多少，一般只需要两三千元/平方米，建设公租房以后还能优先解决自己职工一些居住问题。”范小冲表示，只有在这种情况下企业才愿意参与公租房建设。

　　亟待政府监管细则

　　上述业内人士进一步认为，与商品房开发利润率相比，公租房等保障性住房几乎没有利润空间。假如政府鼓励民营资本，引入了中小型开发企业后，企业出于逐利目的会控制开发成本，那么公租房的建筑质量则需要政府出面监管以有所保证。

　　发改委及国土部门尽管允许并鼓励民营企业利用自有土地建设公租房，但是土地性质具体如何规定，以及周边配套，商业、学校等公共设施如何完善？建设过程如何监管质量？发改委并没有公布具体细则。

　　发改委一位工作人员仅对记者表示，目前北京各个区县和相关部门正在抓紧组织实施一批民间投资试点项目，鼓励和引导民营企业进入保障性住房等多个以往政府和国有投资占主导的领域。“这些项目在税收、土地、金融服务等方面享受一定优惠政策，具体相关信息和实施情况需要等到6月以后才能陆续向社会公布。”

　　住房与城乡建设部政策研究中心副主任王珏林对记者表示，民营企业参会公租房建设，首先需要对土地性质进行具体规划，如果原有性质改变后用于公租房建设，那么土地价格理应重新定位。除非划拨土地，否则企业利用招拍挂所得土地进行公租房建设，利润很难得到保障。

　　所以王珏林认为，仅仅鼓励民营企业参与并不够，市政府应该统一规划管理后将细则早日公布。“一方面可以保障企业利益，另一方面可以对公租房建设质量以及未来符合条件的居住人群进行统一监管。”