北京西城人口外迁明年启动 上地东楼市热一触即发

山后

来源： 经济参考报

       有北京城四区合并在先，西城区的人口外迁计划终于进行到实际落实阶段。

　　北京市住建委的消息显示，目前北京北部、西部地区的对口外迁安置住房已经开工建设，从2012年开始将陆续完工交付使用。记者了解到，在配套设施先行方面，位于北京北部传统的高新技术集中区上地地区的进展较快，位于上地东的定向安置住房开工建设的同时，生活、教育等基础设施配套进展最为迅速。而在政策利好和自身发展的双重作用下，上地东的宜居优势将愈加凸显，楼市热潮一触即发。

　　西城人口外迁明年启动

　　如果一切顺利，北京市西城区的人口外迁工作将于2012年启动。日前，西城区区长张建东表示，于2012年启动首期搬迁的西城区居民，将在一万户左右。

　　记者了解到，这一万户左右的居民将主要安置在上地以东地区的定向安置房内。西城区政府为了达到以较好条件促进外迁工作的进行，除了以商品房的标准在上地东部地区兴建定向安置房外，还将以西城区的原有区域的标准，对配套设施进行对标式的建设与配置。

　　张建东透露，在对接安置房项目中，都将考虑居民的需求和老生活习惯，进行相应的配套设施建设。包括将西城的某些幼儿园、中小学等，在新居住区设立分校，配备骨干师资力量。“这将从现在就开始培养。”张建东表示。

　　他同时还表示，还将在对接安置区域中建立大型医疗机构、商业设施、老人服务设施等，以及有着西城特色的休闲项目。

　　“这是一种人口外迁思路的改变。”中国城市规划研究院城市规划研究室主任邓东告诉记者。先前对城区人口的迁移，主要是单纯居住功能的迁移，这种思路导致了被迁移人口的生活品质下降，适应度降低，再加上房地产价格的上涨等因素，从而造成搬迁的困难，同时也加剧了区域经济发展的不平衡。

　　据了解，这些配套包括一批九年制义务教育内的重点小学、初中，以及部分重点高中。这些配套设施除去将满足西城区定向安置居民的需求之外，也将与安置所在区域内的居民共享，从而带动整个区域生活配套设施水平的提升。

　　此外，在生活配套设施中，还包括医疗设施。虽然西城区已经确定儿研所在西城区内进行置换，但已经设定了相关的三甲级医院在上地东地区开设分院并采用与西城域内医院同等的医疗资源。

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区域居住和生活品质提升

　　“如果一个区域居住和生活品质的高低，只看有什么样的房子，有多宽的公路，那就太狭隘了，这些只是构成区域居住价值的硬件条件，软件水平缺少是不行的。”邓东表示。

　　一位长期从事房地产经纪业务的人士告诉记者，从目前的情况看，上地东地区的交通、就业、产业等方面的配套水平，已经达到一个较为成熟的水准。而以中关村、学院路、上地高科技产业园区就业人群为基础的居民，也具备了较高素质居民群体。

　　“从交通上看，四环路、五环路以及相关的联络线构成了基本路网，城铁13号线也构成了基本的快速公共交通系统，同时，上地高科技产业园区也提供了充分的就业机会，这些硬件条件上，上地及其上地东地区都是足够过硬的。”

　　然而，当前的上地东地区相对匮乏的是生活配套设施不甚成熟。2010年北京市政协的一份调研显示，上地周边地区的小学师生比为1∶27，明显低于西城区域的1∶19、东城区的1∶21。在重点中学、小学的数量上，也与西城、东城等区的水平，不可同日而语。

　　“但恰恰是这一差距，给该区域的未来价值的提升，提供了空间。”前述房地产经纪业务的人士告诉记者。如果未来随着西城区定向安置人口的入住而使区域的教育、医疗配套水平提升到一个新的高度，结合原有的交通、建设、基础设施和居住人群，上地东区域将成为北京配套最为完善的区域之一。

　　目前，区域内已经有包括万科在内的一线开发企业进驻。住总和万科在建设金域华府项目同时，也承接了西城定向安置房的建设“西城区的定向安置有两个特点，一是人口素质较高，二是能够带来大量西城水平的生活配套设施，我们也是看中了这一点对区域价值提升的价值。”万科一位销售负责人向记者表示。

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高水平配套设施引入带动区域价值提升

　　“一方面是西城级的配套设施的率先入驻，二是该区域内原本的供应就比较稀缺。”伟业顾问副总经理梁玮向记者表示。

　　根据相关机构的调查，除去强佑新城有少量剩余房源之外，区域内仅有住总万科金域华府一个新盘即将开售。据了解，住总、万科联合体自2010年拿下该地块以来，经过近半年的前期运作，有望于2011年5月推向市场销售。

　　梁玮向记者表示，通常情况下，房地产客户对于楼盘的认可程度，一方面是对基础设施的评判，如道路、交通、轨道交通等。另一方面是对软件的认可，如教育、医疗等。而在北京楼市，因为高水平配套设施引入的而致使项目热销并带动区域价值不断提升的案例并不显见。

　　2009、2010年两年，北京单项目的销售冠军均由太阳公元项目夺得。而在该项目中，最为获得客户认可程度的便是该项目引入的人大附小作为教育配套。在两次夺得北京是销售额单项目冠军的同时，人大附小的引入，也极大地改善了作为北京经济发展领先区域朝阳区教育配套匮乏的现状。

　　“与之前的配套设施的引入不同，上地东地区的教育、医疗配套是同步乃至先导进驻的。”邓东分析认为，在先前的模式下，先有居住而后再完善配套，实际上需要一个漫长的过程，而现在，同步乃至先导入住，无疑将大大缩短这个成熟的过程。从而加大购房者对区域的认同度。

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