北京楼市成交骤降三成 房价环比涨幅依旧

山后

中国经营报
　　尽管这一次北京没有抢到地方楼市调控细则的“头筹”，但一系列行政化的调控措施，却已经在悄然运作。

　　兔年春节前后，北京一些热销楼盘均接到北京市住房和城乡建设委员会（下称“北京市住建委”）的口头通知，要求他们推后新盘入市的时间至3月全国两会之后，对于原因则未做说明。北京市住建委相关负责人对此则表示不便评价。

　　在“新国八条”要求地方政府明确房价控涨的数字指标后，楼市数据的意义异常重大。《中国经营报(微博)》记者日前从北京市住建委获得的数据显示，2011年1月，北京商品期房成交量较2010年12月环比下降30%，但房价环比涨幅依旧，为2.8%。作为全国房价排名第二位的城市，北京市政府在2011年中将要承受的压力可想而知。

　　抢在春节长假之前，北京市政府的相关委办局已经完成了对2011年1月北京楼市成交量、成交价格的数据汇总。由于2010年12月北京商品住房成交量在传统淡季的“突然冲高”，北京市政府对1月的楼市数据十分敏感。

　　记者了解到，截至2010年1月31日，北京住宅期房成交总计9557套，2010年12月的同科目数据为13675套。两相比较，2010年1月的住宅期房成交量环比下降超过30%——这是自2010年5月以来成交量单月环比的最大跌幅。

　　“这份数据是现实的市场交易数据，没有加权平均等事项，所以反映的是最直接的市场情况。”2月9日晚，北京市房地产协会的一位权威人士向记者表示。他还向记者强调，由于目前中央政府的楼市调控决心十分坚决，如果1月楼市数据再发生反弹，北京市将承受“很大压力”。

　　2011年1月27日，国务院下发《关于进一步做好房地产调控工作有关问题的通知》（下称“新国八条”），明确要求地方政府在一季度之前向社会公布2011年全年房价控涨任务指标。由此，地方政府所承受的数据指标压力骤然增大。这便是北京市政府对于1月楼市数据异常敏感的原因所在。

　　“政府比较担心的1月成交量继续反弹的情况没有出现。”2月9日晚，一位不愿具名的北京市政府官员向记者表示。记者了解到，在2010年国庆长假期间，由于北京市房产成交量的反弹，北京市相关主管部门曾接到住房和城乡建设部的“电话询问”，足见这一指标在楼市调控背景下的微妙。

　　不过，在房价涨幅的数据方面，1月房价环比仍呈上涨趋势。期房住宅价格上涨约2.8%，同比涨幅依然超过10%，但期房住宅的环比涨幅已经较2011年11~12月间的环比涨幅有所下降。“春节长假期间是传统的淡季，所以基本可以确定不会出现新一轮调控政策下发之后成交量反弹的情况。”前述北京市房协的人士称。

　　行政布控

　　2月10日，由“宜居城市研究室”测算的《2010年全国房价排行榜》通过中央人民广播电台全国新闻联播节目对外公布，北京以22310元/平方米的价格排在杭州之后，位列第二。尽管此数据并非官方数据，但作为首都的北京，其在2011年中将要承受的房价控涨压力，由此可见一斑。

　　在接受记者采访时，21世纪不动产研究总监林蕾表示，由于中央政府要求地方政府公布房价控涨的任务指标，因此，势必催生地方政府采用更多的行政化的手段对楼市进行干预，以便完成将于一季度末向社会公布的房价控涨任务目标。

　　目前，北京市政府除本地人限购、外地人有条件禁贷、停购第三套住房等行政化的调控手段之外，还采取了预售许可证发放节奏控制、要求热销项目推迟开盘的手段，对楼市热度进行降温。

　　北京首都开发集团（下称“首开集团”）是北京最大的市属开发企业之一。该集团的一位高管日前向记者证实，该项目旗下的若干热销项目在申请预售许可时，被北京市住建委口头告知推迟最新一期开盘至3月全国两会后。

　　香港上市公司首创置业、A股上市公司亿城股份等在北京拥有住宅项目的房地产企业高管均向记者证实了这一消息。但北京市住建委相关负责人对此则表示，不便评价。在此之前，北京多个高价楼盘被北京市住建委要求重新确定价格后方才获准预售许可，售价超过10万元/平方米的北京霞公府项目、售价超过4万元/平方米的万科蓝山项目都被北京市住建委在开盘日期、价格等方面进行过调整。

　　与此同时，2010年年末的北京销售速度较快的首邑溪谷等项目，亦接到北京市住建委的通知，要求其新一期开盘销售推迟至3月全国两会之后。“通常情况下，热销与价格上涨是前后递进的关系，热销持续后，很容易造成房价涨幅速度的加快，这是政府最不愿意看到的事情。”北京联达四方房地产经济公司总经理杨少峰向记者表示。

　　百万禁购

　　“如果不出意外，北京将是全国第三个公布第三轮房地产调控地方细则的城市。”中原地产分析师张大伟告诉记者。据记者了解，北京的地方调控细则有望在近日公布，口径将在中央政策的基础上，继续“从严”。“与4月份的地方细则一样，中央规定从严的一律从严，中央规定可严可松的，北京市也一律从严。”前述北京市房地产协会的人士称。

　　如限购政策，北京将对本地拥有两套及其以上住房的家庭，直接禁购；对于拥有一年社保、纳税记录的非本地已拥有或购买1套、2套及以上住房的家庭，直接禁购。而按照此前北京市政府的地方细则，对于非本地户籍的限制只在于不合条件的不发放贷款，而不限制购买，此为北京限购政策再度升级。

　　根据北京市政协进行的“人口与资源环境协调发展”专题调研，2009年底，北京市实际常住人口已达1972万人，其中户籍人口为1246万人，居住半年以上的流动人口达726万人。2010年第四季度，人民银行营业管理部对北京市城镇居民购房状况的问卷调查显示：北京市居民完全产权自有住房率为72.4%，多套住房拥有率达到18.3%。

　　按照这一调查数据显示，北京户籍人口1246万人，大约户数在450万左右。张大伟据此数据分析认为，新的限购政策的影响家庭大概在80万户。而大约两成的北京户籍家庭将在2011年不得再买房。这意味着超过百万个家庭将被限制购买房产。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰认为，2010年住宅类土地大部分将在2011年上市，82块包含住宅属性的地块，其中城八区仅有14块。总供应建筑面积为14509761平方米，除去其中必要的配套等面积，大约能够提供住宅10万套左右。因为偏郊区化及限购的影响，预计2011年商品房成交量可能在8万套左右。

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