经适房家庭进退两难五年等来有房也买不起了！

故乡明月

本报记者 李宛霖 北京报道 中国房地产报2013年12月9号[微博]
“本来以为有号总比没号强，现在才知道有号还不如没号呢。”2008年就通过摇号的北京朝阳区经适房家庭刘女士对中国房地产报记者说，五年后终于等来了房子定价，但眼下摆在他们面前的现实却是“房子有了却买不起了”。一脸落寞的刘女士不明白“住有所居”为何这样难。
刘女士等人在2008年就通过了摇号，2012年就选好了房子，但到了2013年底，公布的7351.41元/平方米均价，比同期摇号第一批配售的房源价格要高出七成，这距离他们的心理预期太远，让很多人无力承受。而五年来市场和政策的变化，让他们已经没有更多退路可选。摆在他们面前的是，要么举债购房，要么弃选转为选择廉租或公租房。
摇号后空等五年
房价涨七成
12月3日上午10点，刘女士按照此前开发商短信通知的要求，携带各种签约资料来到星海家园项目所在地。开发商向刘女士等人提供了“华纺星海家园购房确认单”，上面说明了单价和购房款总价，并要求刘女士当场决定是否弃选以及付款方式。
此批被要求来华纺提交签约资料的家庭，都在2008年11月就已经通过摇号获得经适房房源，共994户。
据了解，2008年7月和11月，北京市朝阳区共组织了两批经适房摇号，第一批在2008年12月就进行了选房并很快入住了常营的经适房项目，均价为4300元/平方米；而11月份，参与第二批摇号的家庭，共3405户，当时同第一批摇号家庭一起只解决了568套房。此批华纺星海家园的轮候家庭，是在时隔三年多后，于2012年1月6日选的房，价格当时并未披露。
摇号时不知道项目，选房时不知道价格，这在此前的经适房历史上是从来没有的。
关于华纺星海家园如何定价，传言从未间断。很多业主都曾多次向朝阳区发改委、朝阳区住建委、朝阳区住保办以及朝阳区政府等部门，申请信息公开但一直无果。
今年11月前后，朝阳有一些街道办事处贴出通知，告知东坝福园经适房项目将在12月摇号，价格预计在7300元/平方米~7900元/平方米，这引起了星海家园准业主们的注意。他们在11月频繁接触朝阳区发改委等部门，但每次得到的答案都是“尚未定下来”。
11月20日，华纺星海家园拿到了预售许可证。29日，政府网站贴出了关于该项目价格的公示，均价为7351.41元/平方米。当天下午，近一百名准业主陆续来到朝阳区发改委再次信访。信访办的一位负责人建议，如果没有钱买，可以转去申请公租房。
11月30日，准业主们就接到了来自开发商的通知短信，要求从12月2日至5日，提交签约材料。一些在这段时间内没上网的人，都是来到售楼处才了解到售价。
12月3日，在星海家园现场，开发商负责人也在抱怨，“价不是我们定的，我们改不了”。“这个项目，做了这么多年，一分钱还没回来呢”。
经适房利润只有3%
一位此前参与过经适房开发的北京业内人士告诉记者，关于经适房的定价标准，过去是按照“成本+3%”来核算的，开发商把建安、办公以及人员等成本核算出来，报给政府，由发改委参照并给开发商留出3%的利润。
后经记者查询了解，根据2007年国家出台的《经济适用房管理办法》，确实对经适房利润有明确限定，“房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定。”
“经适房土地均为划拨的，没有土地成本。”这位业内人士说，经适房与两限房不同的是，两限房是在土地招牌挂之初，就确定价格，由企业来核算成本决定是否竞拍土地，而经适房用地均为政府规划、划拨，不需要开发商缴纳土地出让金。
“过去是先定价，后开发。” 朝阳区住建委一位工作人员说，之前市里存在企业建保障房赔钱的问题，但都没有调整经适房的售价。政府为了帮企业找回损失，允许一部分经适房转成商品房来销售。而关于此次华纺星海家园的价格，“也算随行就市吧”。他这样认为。
根据以往经验，上述业内人士说，2009年之前，北京大多数经适房轮候家庭选房时，就已经知道了价格，选房后直接交钱签约，房子建成就拿钥匙，过程并没有这么久。“都是先有了房，才会摇号”。没有房就摇号，一定有特殊的情况。据了解，近年来朝阳区有多个经适房项目转为两限房项目。“可能是政府找到开发商，商量解决一下遗留问题”。毕竟已经摇出了这么多人的号，却没有房源可供。此外，有些项目存在拆迁问题，也有可能增大拆迁成本，因此房价就水涨船高了。但同时，政府也会给开发商一些市政配套或商业配套等方面的补贴。
即便如此，“7000多元的价格，确实让人难以理解。”他说，现在北京市普通塔楼的每平方米建安成本应该在三四千元。
未来公租房与廉租房将并轨
实际上，随着2008年起北京推出两限房、2009年大力开发建设两限房，经适房的开发逐渐减少。各区根据供应量的情况，摇号次数也开始递减。由于此前经适房和两限房再上市政策较为宽松，产权式保障房屡屡陷入套利诟病，国家开始提倡推广公租房。2011年，北京市的公租房占比达到了保障房新开工建设量的60%。
今年5月，北京市明确了新建经济适用房封闭运作，规定不得上市交易，确需上市的由政府按原价收购。随后，各街道办事处纷纷挂出通知，鼓励经适房备案家庭转选两限房，可优先选房。10月底，同样位于东坝的两限房项目金隅悦和园竣工并交付入住，均价为9000元/平方米，属于两限房中售价较高的项目，却也并未比现行的经适房价格高很多。由此一来，一些有能力购买两限房的家庭，就做出了“经转限”的决定，不再苦等经适房。“有能力买现在的经适房，再使使劲，也就能买两限房了。”今年秋天刚刚“经转限”的钱先生这样认为。
但让华纺星海家园的准业主们为难的是，由于他们在2008年已经摇号，且又选了房号，如果放弃此次认购，摇号排序将靠后，继续等待对他们来说将会更加无望。而按照规定，已参与摇号、选房的轮候家庭，只有两次弃购的机会，也就是说，放弃则有可能失去经适房备案资格。因为现在北京保障房已经不单独接受经适房或两限房的申请，而是经适、两限、公租、廉租四合一统一标准，优先分配公租房。
“所以政府都希望我们转公租房。”业主赵先生说，目前，大多数人都考虑通过抵押父母的房子或举债来购买华纺星海家园，这也是不得已而为之的办法。据他所知，目前已有少数人无奈在确认书上选择了“弃选”。
12月6日，住建部传出消息，下个月起各地公租房与廉租房将并轨运营。再次确认未来产权式保障房将越来越少。（以上为转帖内容，大标题括号部分为个人感受）