北京公租房小区将配备房管员 每年入户检查1次

山后

北京晚报

昨日，市住建委公示《北京市公共租赁住房后期管理暂行办法》的征求意见稿，面向社会公开征求意见。《征求意见稿》规定，公租房小区至少配备2名房屋租赁管理人员，每年须对入住家庭入户检查1次，检查承租家庭是否有转租、转借、闲置、违章搭盖等违规行为。拒不改正者，公租房将被收回。

　　根据征求意见稿，与普通住宅小区有很大不同，公租房小区内将来会设立房屋租赁管理服务站，至少配备2名房屋租赁管理人员，简称房管员。如果实际管理的租户数超过500户的，应配备不少于3名房管员，并按照每超过300户增配不少于1名的标准，增配房管员。

　　房屋租赁管理人员将为承租家庭提供租赁管理服务，监督物业企业工作，具体负责公租房的入住手续办理、家庭档案建立、租赁合同签订、续租、终止、房租收缴、合同履约监督、房屋维护及维修等工作。

　　《征求意见稿》还提出，市住保部门将建立公租房信用信息共享制度，将公租房产权单位、服务企业、承租家庭的违规违约处理情况、承租家庭资格变动信息进行记录、归集、共享，为社会信用管理提供信息服务。

　　不仅如此，承租家庭因人口变化需调整配租住房，或因子女入学等家庭原因，申请在同套型调换配租住房地点的，可向公租房产权单位提出申请，经区县住保部门审核后，产权单位予以调整或调换。

　　“这就在制度上允许了公租房的合理‘换房’，类似于之前直管公房的‘换房’。”上述负责人表示，今后住保部门会在公租房管理信息平台中建立一个承租家庭调换轮候登记册，有“换房”需求的家庭可以在系统中录入自己的信息，两个家庭如果“对接”好“换房”需求，就可以向产权单位申请，住保部门审核通过后即可换房居住。

山后

公租房后期管理办法意见 7种情形可解约收房

跨区申请公租房之后，被保障家庭的未成年子女并不能就近入学，而是要回到户籍所在区域上公立幼儿园、小学甚至初中。昨日，市住建委发布《北京市公共租赁住房后期管理暂行办法(征求意见稿)》，其中提出，因为子女上学等原因，公租房承租家庭可以申请调配租房地点。有关单位和各界人士如对意见稿有修改意见，可在2013年7月2日前通过传真或电子邮件将意见反馈给市住建委。

  市住保办相关负责人表示，公租房后期管理，是指公租房在入住后的管理，分为三个方面：一是租赁管理，即签订租赁合同、收缴租金等；二是物业服务，公租房小区采用的是与商品房相同的物业服务；三是社会化服务，包括公租房租户的户籍、子女就学等问题的解决。

  为子女入学可申请调房

  海淀户籍居民陶先生自从2012年初入住石景山远洋沁山水公租房之后，就不得不面临天天早起送孩子去海淀上学的问题。从去年9月至今，他已经连续送了整整10个月。孩子学籍被绑定在户籍所在地附近的小学，搬家搬不得，转学转不了，只能天天奔波。

  陶先生的问题，在征求意见稿中找到了解决方法。第十二条中称，承租家庭因人口变化，需调整配租住房，或者因为子女入学等家庭原因申请在同套型调换配租住房地点的，承租家庭可向公租房产权单位提出申请，经区县住保部门审核以后，产权单位可以给予调整或调换。

  “像陶先生这样的问题，确实可能在更多跨区选房时出现，因此在起草这份征求意见稿时，我们特别标注了子女上学这样的情况。”市住保办相关负责人说，考虑到很多被保障家庭子女上学的实际问题，市住保办决定可以跨区县调配住房。

  为了更好地服务于“陶先生”们，市住保办将在公租房管理平台中建立承租家庭调换轮候登记册，公租房调换完成后，承租家庭将与产权单位重新签订租赁合同。

  目前，针对公租房承租家庭调整配租住房的实施细则还在制订中，但相关负责人透露，调换的办法与老公房调房的办法接近。

  从本市正式启动公租房配租起，如何解决让被保障家庭成员在公租房附近上学、入托、就近领取社保等一系列问题，一直是有关政府部门认真考虑的问题。近日，多部门相关负责人都透露解决问题的方案已经接近成熟。市住保办负责人昨日则表示，公租房社会化服务由于涉及公安、教育、人力社保等多个政府部门，有关部门将分别出台相关文件，解决租户的户籍、子女就学等问题，文件预计将于下月发布。

  租金动态调整或分“不同价”

  从远洋沁山水和苏家坨两个社会化公租房项目开始，入住公租房的家庭已经达到五位数。迄今为止，各项目的租金尚未发生变化。但征求意见稿中显示，公租房租金将按照本市相关规定确定，并实现动态调整。

  在这个以A4纸打印了足足14页的文件中，这项条款几乎是所有条文中最短的一句。相关负责人说，公租房的租金将会随着市场变化而变化。所谓“动态调整”，是指在同一项目中，不同摇号批次的房源，可能会随着市场租金的变化，而出现不同的租金价格。

  “但可以肯定的是，同一批摇号的家庭，若是选择了同一个项目，需要承担的租金还是相同的。”相关负责人说，在同一批次中，房源和租金还是会强调“均好性”，不会因为某间房全朝南、某套房全朝东而出现同一批次中价格的差异。例如燕保·京原家园目前的租金为每平方米每月37元，这次摇号的家庭，无论选择哪种户型、哪种朝向的房屋，都执行这个统一的租金标准；但如果摇号选房后还有剩余房源，下次再摇号时，同样是京原家园的房源，租金价格就可能变化为36元或者38元。

  另外一位住保办业务处室负责人则表示，按照目前房屋产权单位和承租人签订的租赁合同，在承租期内，产权单位可以变动一次价格。这位负责人表示，在签订合同后，公租房产权单位会按照租赁合同约定收缴房屋租金，目前租赁合同一般为3年的约定期，3年中变动一次价格，和市场租房相比，要稳定得多。

  7种情形可解约收回房屋

  “征求意见稿”显示，公租房承租家庭如果有以下7种违规行为之一的，产权单位可以解除合同，收回房屋。

  这7种情形包括将房屋转租、转借或者擅自调换承租住房；改变承租住房用途或房屋结构；破坏或者擅自装修承租住房，拒不恢复原状；连续3个月以上在承租住房内居住不满30日；累计3个月未按照合同约定交纳租金；被区县住保部门取消公租房资格；其他违反法律、法规规定及租赁合同行为。

  记者在查阅住建部发布的《公共租赁住房管理办法》后发现，京版的“征求意见稿”比住建部的管理办法更为严格。例如住建部要求的是无正当理由6个月闲置，而本市的要求则限定为3个月以上承租不满30日。如果公租房承租家庭有转租、转借、闲置、改变用途、违章搭盖、擅自拆改房屋等违规行为或违反租赁合同约定的行为，房管员要及时制止，制作询问笔录。承租家庭拒不改正的，产权单位将按房屋租赁合同约定处理，直至解除租赁合同，要求家庭退出公租房。

  相关负责人表示，公租房产权单位将组织房管员对承租家庭进行入户检查，及时掌握家庭人员变化、租户需求、房屋使用、室内设备设施完好等情况。

  这份“征求意见稿”还称，产权单位每季度将按照不低于实际入住家庭户数30%的比例组织入户检查，每年必须对每个入住家庭检查1次。对曾有违规使用房屋行为的家庭，还将进行不定期抽查，并适当增加入户检查次数。

  “征求意见稿”中虽然提到了小区物业管理等问题，但和其他住宅小区相比，租户在公租房小区中不会成立业委会；而小区将来会设立房屋租赁管理服务站，安排专人为承租家庭提供租赁管理服务等。产权单位要每半年组织召开一次租户代表联席会，每年组织租户填写满意度调查问卷，征询改进小区物业服务、租赁管理、使用监督管理、社会公共服务、社区建设等方面意见和建议。

  争论聚焦

  “空置”如何界定？

  在征求意见会上，对于如何确定公租房“闲置”或者“空置”，如何拿到房屋“转借”、“转租”的确凿证据，成了专家团成员讨论的议题。

  市住建委相关负责人坦承，在实际操作过程中，确定3个月甚至以上时间、承租人的实际居住少于30天这一项，确实可能面临取证难的问题。即使有人举报，工作人员也不可能24小时蹲点紧盯。目前，住建委已经收集到一些关于设置打卡机、指纹机的建议，但这些方法还在论证中。

  专家讨论的另外一个热点，也是法理和人情的关系。“对于转借如何认定，如果将年迈的父母接来，自己又因为工作原因不能长期在公租房内住，是否算转借？”一位专家说。

  市住保办相关负责人表示，在实际操作中，已经出现了这样的问题。一位跨区选房的老师将年老的父母接来北京赡养，自己却因为工作太忙经常住在单位提供的双人宿舍中。目前，住保办正在研究对“借住”的认定。“接来的人如果为承租人的直系亲属，或者存在血缘关系，应该符合人情。我们也希望找到更为人性化的方案，希望市民在7月2日以前，多提意见和建议。”相关负责人说。

  违约惩罚是否要延展？

  在发布“征求意见稿”之前，市住建委、市住保办已经在小范围内，征求过几次意见。而在这些小型意见会上，参与者所争论的是，对于在公租房申请、承租、退出过程中存在弄虚作假行为的申请家庭，是否要施以更重的处罚？这些公租房承租家庭多为保障房轮候家庭，目前本市正在推行“四房合一”，在这个环节作假，是否应该影响其获得产权型保障房？

  “征求意见稿”中规定，因被查实存在违规行为的家庭，将会被责令退回承租住房。产权单位可给予2个月的过渡期，过渡期内按照同区域、同类型市场租金收取租金；逾期仍拒不退回的，产权单位可依法向法院提起诉讼，要求承租人腾退公租房，并按照同区域、同类型市场租金收取滞留期间的房租。

  仅仅是收回房屋的处罚，是否过轻？市住建委负责人表示，收回房屋之外，住建部的管理办法还规定了一些处罚方式，如责令其按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金，记入公租房管理档案，处以1000元以下罚款；有违法所得的，处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。同时，5年内不得再次申请公租房等。

  但记者注意到，上述所有的处罚，都局限在公租房范畴内。而本市正在推行“四房合一”的保障房申请政策，在“合一”的趋势下，在公租房上弄虚作假，是否应该影响其他保障房尤其是产权型保障房的申请？

  “之所以先发布征求意见稿，就是希望收集更多方面的意见。”市住保办相关负责人说，在几次征求意见的过程中，已经有专家建议，除依法收回房屋、甚至走上起诉途径以外，还应该通过社会道德、社会信用等方面来制约保障房中出现的违约、诈骗行为。

  相关负责人答复称，市住保部门将建立公租房信用信息共享制度，将公租房产权单位、服务企业、承租家庭的违规违约处理情况、承租家庭资格变动信息，进行记录、归集、共享，并可按照有关权限和程序与其他部门共享。

  案例分析

  承租家庭离婚

  公租房怎么判？

  承租家庭的两口子陈先生和李女士准备离婚，他们曾经以共同名义申请过一套公租房，离婚了这套房子怎么分？

  市住保办相关负责人说，承租家庭因离婚等家庭原因需变更承租人的，可以按照规定申请办理变更手续。也就是说，陈先生和李女士的家庭如果只有两口人，符合公租房小套型的申请标准，那么离婚时双方可以协商决定出一名申请人，住保部门则会复核继续承租的这名申请人。如果申请人的收入仍符合公租房标准，则依旧可以在这套房中租住。

  但如果陈先生和李女士家庭中的人口数量为3口甚至以上，租住着中套型、大套型公租房。那么离婚后再续租时，住保部门会审核新的申请家庭成员是否还符合租住标准，同时确认其租房套型、租金补贴是否与变化后的家庭情况相符。

  这位负责人提醒，夫妻离婚后无论谁继续租住，都有可能因为人均收入变动导致租金补贴额度出现变化，甚至不能再租住公租房。

  如果陈先生在结婚之前就申请了公租房，结婚后夫妻两人经过备案、审核仍旧符合公租房条件，离婚时，这套房也需要双方协商，填写变更承租人申请，住保部门也会对新承租人的资格进行复核。

丁丁

是不是还要重新设置房管所啊，这么麻烦的。

misterworld

知道了，谢谢。