从公寓商破产看长租之战：争钱、争宠、争生死

和群

转自腾讯房产

长租公寓彻底火了，不是热火朝天的火，而是处处战火的火。

8月23日下午，一则“长租公寓真的爆仓了，杭州鼎家破产，4000户租客受损”的新闻又掀起了一波风浪。据媒体报道，鼎家负责人虽不承认破产，却坦承由于业务扩张过快，导致资金困难，有资金链断裂的风险。

有数据显示，自2017年以来，已经至少有8家长租公寓宣布倒闭，而它们多是因为资金链断裂的问题。

有人说，长租公寓就像一个一直存在但被大家忽视的三房姨太太，在房地产行业里看似无足轻重，但某个夜晚被翻了牌子也能找到点儿情趣。不过，如果没有原我爱我家副总裁胡景晖的愤怒，看热闹的各位谁也不会想到要跟这位姨太太推心置腹。

“资本推高房价”的论断还在发酵，这更像是一个引爆点，人们借机把对租房这件事长久以来积压的不满一股脑发泄在了“长租公寓”头上。于是，租房市场满目狼烟，对战各方被翻到了台面之上：为租金不惜翻脸的租客与公寓、为房源明争暗抢的区域运营、以及为划分战略地盘勾心斗角的各大长租公寓机构。

战争会带来阵痛，但这也许是长租行业涅槃重生的最好方式。

一个月内房租连涨两次

小王：这个次卧我打算续租。

管家：哦，和您说一下，咱们续约价格又变了。

小王：前几天跟我说要从2230元涨到2880元对吧？

管家：不好意思，现在续约价格已经涨到3030元了。

小王一脸懵逼……

去年8月，北漂女小王换了一份工作，为了离新公司近一点，她打算从北京的房山区搬到朝阳区，她看上了东四环边上的一个次卧，这是北京最大的长租公寓品牌在道家园小区收的房子，价格每月2230元。

入住后的第一个早上，隔壁的水龙头不到6点就把小王“震”醒。从那时起，小王就知道她自己的租房生活不会比别人更幸运。隔音差、水电常修、空调不制冷等各种小问题随时恭候。

就这样，小王在这里住了一年。如今眼看租期将至，8月初管家告知小王，房子涨到了2880元，问她是否考虑续租。小王觉得，就这么一个不到10平米的次卧，设施没有任何改善，就凭空涨了650元，这个价格实在有点高，她犹豫了。

接近一个月的时间里，小王四处看房，一圈下来也没找到合适的，最终还是决定续租，当她把这个消息告诉管家时，管家说这个房子现在已经涨到3030元了。听到这个回答，小王又无奈又气愤，也有困惑，她想不通，管家如此涨价的原因和底气来自哪儿？

同样感觉租金上涨太厉害的还有小乐，由于刚刚换了份在海淀区的工作，为了上班方便，他便想着在公司附近租套房。两年未换房的小乐在租房APP上来来回回浏览良久，本以为换房很轻松的他悠悠地道出一句，“才过了2年啊，太吓人了。”

小乐是一个很看重生活质量的人，他本想着拿出5000元的预算租一个好点的房子，但他看中的“好点的房子”价格都远超预算，这些房子大都来自长租公寓机构。这两年，随着长租公寓的发展，盘踞在小乐公司附近的长租机构房子越来越多，因此，也助涨了这片区域的价格。

“这些房子品质固然比普通房子好，但价格实在承受不住。”这一次，和小王一样，小乐也犹豫了。

小王和小乐只是众多房租上涨案例中的代表，但他们的例子有一个共同特点：续租或看中的房子都来自长租公寓品牌。

小王一遍遍问自己，租赁市场来了，但是租客的话语权哪儿去了？

离职员工爆料收房价格战

A：我出价6500元。

业主：我决定跟B长租机构品牌签约。

A：我出价7000元。

业主：对不起，你还是没有B机构出价高，他们出7500元。

在房山区域，两个不同长租机构品牌的收房人员A和B，为了拿下一位业主的房源，开始了多轮的“叫板加价”厮杀。这让业主的心里乐开了花。

小B在房地产行业从事销售工作多年，今年初，他跳槽到某长租机构品牌DK，在房山片区做收房工作。入职第一个月，小B就签了9套房，工资有3万多元。

小B说，他所在的长租机构算是房山区最大的，收房团队有十几人，多的时候有40多人，对于房山区域租金高是否跟他所在机构的进入有关，他觉得多少还是有一点关系的，因为在房山一提到他们的机构，收房时给人的印象就是价格出得特别高，业主都很开心，房子也好收。

在房山布局的长租公寓品牌众多，除了几家全国知名品牌，也包括房山本地的中介品牌。不过，据小B描述，其他机构一见到他所在机构的收房人员一般扭头就走，他们从来不敢竞价，因为心理上就觉得竞不过。

另一家机构中一位不愿具名的员工告诉90度地产，在她印象中，这家机构确实比较有狼性，能效比较高。

小B还透露，由于他们机构收房出价特别高，引起了其他竞争对手的不满并到住建委举报，导致他们不能再收50年的办公房源，因此，与刚开始的业绩相比也稍有下降。

由于“价格大战”，某小中介机构的收房工作人员小吴也是压力重重。他说，小中介的确是在夹缝中生存，基本都靠老房东。在房东委托房源时，机构永远给的比小中介高，市场价8000元的房子，一般房东会让利给小中介一部分，但机构可能会出8500元。小吴无可奈何，机构有品牌效应，愿意花钱打广告，小中介标价2000元的房租，机构可以租到2500元。

原因说来也简单：资本加持。

“今年竞争尤其激烈，是因为我们机构融资附带了条件，资本市场要求今年我们机构的全国房屋间数要达到**万间。每一个员工入职培训时，培训老师都会告诉大家，几乎所有DK员工都知道这个数字。”小B说，在他上班第一天就知道了这个数字。

资本加持下，房山租金也在蹭蹭往上涨。在房山住了7年的董女士感触良多，她举例说，今年春节以前，房山长阳一个两居室的租金大约2500元，但现在已经涨至4000元。

对于价格上涨，在小B看来，租金一旦炒高，肯定无法再降价，业主形成习惯，不到一定租金不会出租。“羊群效应”导致业主基本都是这种态度。

事实上，炒高租金的后遗症已开始显现。当小B对90度爆料这一切的时候，他刚刚从这家机构辞职，原因是他所在的机构在房山区域收的高价房租不出去，基本处于关区状态。

长租行业涅槃重生前的阵痛

就在我爱我家前副总裁胡景晖的言论“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”言犹在耳时，8月23日下午，一则“长租公寓真的爆仓了，杭州鼎家破产4000户租客受损”的新闻又掀起了一波风浪。

一个行业事件变成了一个社会事件，一个利好载体敲碎了多少个中产居住梦。

问题根源在哪儿？在这场舆论战中，资本成为炮轰对象，理由是资本逐利，机构要活。

在恒大研究院副院长夏磊看来，长租公寓参与方为了竞争市场份额，疯狂地融资、抢占房源、抢占市场份额，争取房租的定价权。夏磊认为资本急切想从烧钱模式进入到赚钱模式，房租上涨是必然结果。

不过，对于资本来说，这种二房东的轻资产模式的确很容易出现局部区域垄断，但并不会全部带动。

但是，一个不可忽略的问题是，正如西红门大火带给我们的同类逻辑推理一样，区域性的租金上涨也可能带动整个北京城的房租租金上涨。如果问题不及时解决，随着长租公寓机构越来越多，影响的区域也将越来越广。

不过，也有多位业内人士认为，深层次来讲，这是供需矛盾造成的，一两家公寓商争夺房源很难导致整体房租上涨，主要还是供应和需求的不平衡造成的，长期以来市场缺乏优质房源。

不管是哪种原因，可以确定的是，资本推高房租事件更像是一个警钟，让大家重新聚焦租赁行业本身，而在租金上涨表象背后，也显示出行业基本规范缺失，租赁供给不足、结构失调，租赁行业需要建立行业准入门槛和基本规范。

不过，换个角度想也有好处，战争会带来阵痛，但这也许是长租行业涅槃重生的最好方式。

来源：90度地产（dc90du）