北京多校划片左右学区房价格 部分房价或大调整

和群

转自腾讯新闻：证券日报，资本证券网
“今年是不打算买了，这两年各区义务教育阶段的入学政策总是在变，本来计划买德胜地区，这一区域的学校师资力量均衡，可以说没有弱点，但是考虑到目前政策不明朗，不排除今后重新划片，例如将临近的展览路学区与德胜学区合并重新划分，一旦失去学区溢价，房价下调可能会超过30%，风险太高。而且现在还没有孩子，所以想等政策明朗再考虑。”本打算近期换房的谢女士这样对《证券日报》记者表示。
而让谢女士对学区房未来产生担心的，正是4月底，北京市多个区县公布的各区2018年义务教育阶段入学政策。其中，优质学校集中的东城区和海淀区，在执行多校划片政策后，被认为将较大地影响上述两个城区的学区房价格。虽然谢女士原计划的购房地西城区目前尚没有出台全区域的多校划片政策，但也被外界认为在不久的将来会大概率跟进，造成房价的波动。
“原本对应最优质学校的学区房价格，今后肯定要下调一些，而以往对应学校稍差一点的小区，未来的业主子女则有更多机会就读名校，价格应该会稳中有升。毕竟就东西城和海淀来说，本身整体的师资力量较强，区域内没有什么差的学校。”有长期关注学区房的市场分析人士称。
多校划片左右学区房价格
随着招生季的到来，北京城六区与通州区的义务教育阶段入学政策当下已全部出台。尤其是师资力量较强的西城区、东城区和海淀区相关政策的变化，对于各自区域学区房价格的走势也有着直接的影响。
根据东城区的相关政策规定，入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年6月30日后取得的家庭，自2018年起该家庭适龄儿童将通过电脑派位方式安排入学。
同时，4月28日发布的海淀区2018义务教育入学政策显示，海淀区将稳妥推进单校划片与多校划片相结合的入学方式，自2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片。
这也意味着，在东城区凡是在今年6月30日之后取得房产证的，适龄儿童全部多校划片，原本对应的优质小学学区房，不再能保证业主的子女100%进入该优质小学。而海淀区则把这一规定延后至2019年执行，今年海淀区“幼升小”基本上仍将按照单校划片进行。
对此，业内人士普遍预计，东城区的优质学区房，在5月份中上旬将迎来一个成交小高潮，6月份之后的则会陷入一段时间的沉寂。海淀区的情况也类似，只是由于其相关政策要到2019年才执行，所以对应的成交高峰期也会拉长。
“至于价格的走势，不一定就是大幅上涨，毕竟这次买的业主还能保证让子女进入优质名校，但今后再卖的时候，就不一定了，业主在购买时会有更多顾虑。”上述业内人士称。
租房入学对市场影响不大
值得注意的是，随着相关政策首次明确了京籍租房家庭将参加多校划片，相应区域房租价格是否将上涨也引发了人们的关注。
根据北京市教育委员会关于2018年义务教育阶段入学工作的意见，北京市户籍无房家庭，长期在非户籍所在区工作、居住，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。具体办法由各区人民政府结合实际情况制定。
例如东城区规定，非东城户籍无房家庭长期在东城区工作、居住，符合在东城区同一地址承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在东城区合法稳定就业3年以上等条件的，申请在东城区接受义务教育需到义教办注册申请后参加学龄人口信息采集，经相关部门联合审核后，通过电脑派位方式多校划片入学。
同时，审核申请人及其配偶均应在北京市无房且三年内在北京市应无房屋产权(包括商品房、安置房、保障性住房、直管公房、小产权房、宅基地等任何使用性质的房屋)交易、转让记录等，并经北京市住房管理部门核实属实。并且，上学期间家长仍需在区内居住和工作，即适龄子女在东城区接受义务教育期间，审核申请人一方应在东城区实际居住、在东城区有合法稳定工作并正常连续缴纳社会保险。
其他区县的规定与东城区类似，但在承租方面，通州区和丰台区都只要求在所在区“单独承租并实际居住3年以上”，没有要求必须在“同一地址”承租。
对此，中原地产首席分析师张大伟指出，政策上肯定了租房入学，对京籍无房家庭有一定好处，但由于一些限制条件，真正能满足所有政策的人并不多。
“而且北京学区房上学是有顺位的，第一顺位是‘本片区户口+法定监护人房屋产权’；第二顺位是‘本片区户口+四老房屋产权’，排序标准均为‘按入户时长’，即‘报出生>满5年>截至入学当年4月30日’；第三顺位是‘非本片区户口+本片区内法定监护人具有全部产权的房产’，排序标准‘按产权时长’，以取得产权证时间先后排顺序。”张大伟表示，“好学校生源位置很紧张，而在入学顺位上，租赁户是排在最后的，想要入名校希望很小”。
因此，张大伟认为，这一政策对当下市场影响不大，“北京户籍无房户数量不多，而且主要集中在教育资源比较丰富的西城区、海淀区，朝阳区和东城区。这些区域的北京户籍无房户，本来也可以在户籍地完成义务教育”。
此外，在西城区、朝阳区等实施“六年一学位”政策后，从今年开始，通州区、东城区也将实施该政策。即同一实际居住地址六年内只可为一名“幼升小”儿童提供入学资格。
并且，北京市教育委员会还明确了将强化部门联动审核，区教委要联合相关部门共同审核入学资格。特别是对本市户籍无房家庭、合法稳定工作、实际居住等条件的审核，重点对过道房、车库房、空挂户等情况进行核查，凡不符合实际居住等条件的，均不得作为入学资格条件。
“最近的各种政策，的确是在逐渐拉平因教育资源分配不均造成的学区房与非学区房的巨大价差，但短期看，部分高价学区房依然是会存在的。”张大伟表示。