北京保障房开工一年仍在挖地基 竣工时间表存疑

山后

华夏时报

北京、上海等一线城市正卷入在建保障房项目具体信息的公布争议中。6月初，《华夏时报》记者对北京几个保障房项目进行了走访，并通过多方渠道了解到，2010年4月至今，北京推出的保障房项目中，接近一半的项目已经开工，但工程进度十分缓慢。北京一位长期关注保障房建设的知情人士称，开工的大多数项目，工地上仍然停留在挖地基等基础工作上。

此外，由于目前北京市的大多数保障房位置都较为偏远，市政府为缓解购房者出行压力，同时也为了尽可能激发开发商拿地热情，保障房用地基本都处于地铁沿线。而这种“地铁+保障房”的模式却无疑也推高了所在区域的住宅价格。

“两成项目开始建楼”

北京保障房的开工进度争议,随着住建部规定的“大限”到来又一次成为焦点。

今年5月10日，住建部要求各地方政府需在20天之内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。而截至6月8日，媒体报道北京、上海等一线城市没有公布保障房建设具体信息。

对此，6月9日，北京市住建委网站首页显示，2011年北京市计划新开工建设、收购保障性住房20万套，力争全年竣工各类保障性住房10万套。

而具体到各个项目的开工竣工时间，北京市住建委却表示，这是一个需要逐步完成的工作，不可能一次性对外公开，北京市住建委会根据各个项目的进展在每个季度对外发布一次相关信息。对已公开的保障房项目信息，市民可以通过项目所在区县的政府网站查询到。

然而，在北京市住建委及各区县的政府网站中，记者只看到挂在网站边栏的“2011年全市保障性住房建设、回购计划”和已经领取预售证的保障房信息，却并没有查询到有关在建保障房项目的开工竣工具体信息。

事实上，据记者按照北京市土地整理储备中心公布的信息统计，从2010年4月保障房作为房地产调控的一项重要任务开始全面推进以来，北京市成交的居住用地中由国土部门直接明确要求配建保障房项目的地块就有21块。此外，其余成交的住宅用地中，后期表示将包含配建、回购保障房项目的商品房住宅项目也有近20个。

上述长期关注保障房建设的知情人士5月底走访了上述近40个地块，记者从这位人士处了解到，尽管其中接近一半的保障房项目已经开工，但工程进度并不相同。据这位知情人士调查，截止到5月中旬，只有两成的项目工地上已经开始建楼，开工的大多数项目工地上仍然“停留在挖地基等基础工作上”。

本报记者也在6月8日走访了海淀区和昌平区的几个在去年11月份就成交了的保障房项目工地，发现仍有工地上只挖了地基还未开始建楼，甚至还有一个工地上只有零星的几个工人在清理拆迁留下的碎石。

“其实要求保障房项目全部开工，这也是件很容易的事，关键看你怎么定义‘开工’。”一位曾经参与过保障房建设的开发商对本报记者说，“清理土地、打桩、挖地基，这都叫开工。”

不仅如此，在商品房中配建保障房的项目工地上，保障房与商品房也受到了不同的“待遇”。在房山区窦店镇的一处商品房住宅施工工地上，配建的回迁房建设进度明显慢于商品房建设。

从工地出来的一位工作人员也向记者表示，“回迁房的部分现在还属于刚开始建，”他说，

“估计会比商品房的楼盘晚开盘半年吧。”

照此看来，年内10万套的竣工任务对相关部门来说仍是一个巨大挑战。

58个调查项目七成临地铁

同时，据记者调查，北京市从上世纪90年代就开始尝试建设经济适用房等政策保障房，到目前来看保障房项目的数量很难完全统计，因此记者对目前北京市在售和在建的主要保障房项目进行了调查。

记者调查显示，北京市的大多数保障房，位置都较为偏远。记者查询了目前北京市在售和在建的58个主要保障房项目，发现在行政区域上，位于北京外八区的保障房项目就有25个，占总数的43%。而在剩余的33个城区保障房项目中，就有25个项目处于五环与六环之间。北京城区四环以内的项目仅有3个，其中包括两个南四环附近的保障房项目。

而在这58个项目中，其中有44个项目都处于地铁沿线，占总数的75.8%。事实上，北京市发改委曾在2010年初发出过通知，明确要求轨道交通沿线优先安排保障性住房建设。一方面是缓解保障房购房者的出行压力，同时也为了尽可能激发开发商拿地热情。

公开数据显示，这样的“地铁+保障房”的供地方式，却给同一区域的商品房提供了涨价的空间。

以房山区长阳镇为例，2009年底，房山区长阳镇的楼面地价仅为3000元/平方米，商品房住宅价格也在每平方米5000元-7000元。2010年，房山区保障房项目和商品房项目逐渐增多，地铁房山线在2010年底开通。

据记者了解，当时长阳绿地新都会的商品房楼盘，在地铁开通前的一期售价为12700元/平方米，而地铁开通后，绿地新都会二期开盘价格已经在17000元/平方米左右。与这一项目几乎同时的万科、首开、首创等项目售价也早早升至1.7万-1.8万元/平方米。

据多位业内人士分析，事实上，由于房山、通州、大兴等远郊区域土地供应较多，地价较城里便宜，因此政府多将保障房建设用地安排在此。同时，为了保障房购房者出行方便，也多在地铁沿线开建保障房，并配备相应的公建与商业。早期经济适用房聚集的天通苑与回龙观发展成目前均价超过2万元/平方米的成熟社区规模也是基于此。

3%的油头太少

即便如此，开发商对于建设保障房仍然“提不起兴致”。

接受记者采访的几家民营房地产企业负责人均表示，在没有明确收益的前提下，民营企业只会参与在商品房住宅中配建保障性住房，但一般不会进行大面积的保障房开发建设。

“开发商建经济适用房和两限房，资金都是由企业垫付的，”一位民营房企负责人告诉记者，“这两类政策房需要政府摇号和购房者资格审查等过程，资金回笼特别慢。”

按照两限房的定价要求，一般两限房的价格要比同区域商品房的价格低30%，而建设经济适用房，开发商只能拿到3%以内的管理费和代建费，利润微乎其微。而据记者了解，目前很大一部分限价房在定价上与同区域商品房价格相差一半以上。

如今年2月21日开盘选房的房山长阳镇的西悦雅居限价房项目，开盘价格定在5600元/平方米，而同区域的大多数项目都在17000元/平方米。

此外，让开发商更为头疼的是公租房项目，很难收回成本。首开股份董秘王怡曾向媒体坦言，目前开发商建设的公租房项目，多数是在普通居住用地招标中配建，开发商自行筹资开发，竣工后按照招标条件或由政府按既定价格回购，或按政府定价出租给符合标准的群体。

王怡表示，“若没有明确的回购条款，资产将全部沉淀在开发商手中，对开发商的财务状况会有不利的影响。”

不仅如此，保障房项目的贷款成本也有所增加。据某媒体报道，去年的保障房项目贷款一般是维持基准利率，甚至能享有下浮10%-15%的优惠；今年以来一般是上浮10%-15%，高的甚至达到30%。

另一方面，据记者了解，保障房建设用地一般都是行政划拨的，为此地方政府也需要支付一定的土地征用补偿款，此外地方政府还需要给承建保障房的企业一部分资金补贴。

“即便将中央及地方政府各种资金来源考虑在内，各地仍有上百亿元的资金缺口，不能否认，地方政府在保障性住房建设上的压力很大。”中国房地产学会副会长陈国强表示，银根收紧和今年土地收入的减少，都将影响到地方筹措资金的能力。公开数据显示，今年前5个月，北京市土地出让收入同比下降近60%。

陈国强表示，虽然住建部要求各地保障房建设11月底前全部开工，但是并没有规定竣工时间，“开工很容易，但竣工的时间才是业内最为关注的。”

志清

唉，希望多一些这样的报道呀