央行：稳刚需 加大保障房支持力度

狂暴飞轮

来源：中国房地产报

被行业调控“以时间换空间”所误伤的“刚需”正迎来合理释放的积极信号。

　　日前，在中国人民银行金融工作座谈会上，央行表态要“加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求”。

　　自此轮行业调控开始，这是金融支持体系首次体现对普通商品房建设和首次购房的支持，其所蕴含的微妙调整信号，更是被市场解读为，调控取得阶段性成果后的多方博弈与精细化调整。

　　“我们认为政策将从过去的全面打击，逐步转变为对‘刚需’的温和支持。稳定并合理释放将成为后期政策风向。”海通证券地产行业分析师涂立磊认为，政策有望将信贷引入普通住宅开发贷和首次置业按揭。受此影响，地产板块在消息传出当日一路飘红。

　　不过，这并不意味着房地产信贷的全面松动，鉴于目前房地产调控政策整体环境并未放松，工行总行信贷人士向记者表示，“开发贷会延续‘区域+名单’的双重考核，且会收缩部分到期信贷；住房按揭贷款在收益上并无优势。全年的地产相关信贷应该不会出现大幅增长。”

　　招商地产人士也进一步认为，政策对地产整体从紧的基调不会变，“刚需”的缓步释放，多是出于协助经济“软着陆”，不足以支撑楼市回暖。

　　“刚需”解压

　　在前述央行会议中，稳定“刚需”成了最大的焦点。在会上，央行首次提出要将普通商品房建设信贷、首次置业家庭信贷需求列入重点关注领域，予以支持。

　　央行有此表态并不意外。有迹可循的是，年前的中央经济工作会议上，政策层便提出要“抓好保障性住房投融资”、“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”、“抑制不合理需求，落实差别化信贷政策”。并且，在去年底住房和城乡建设部也同样表态“加快中低价位、中小套型普通商品房建设，支持居民合理购房需求，优先保证首次购房贷款需求”。

　　住建部、央行相继对支持“刚需”的表态，包括涂立磊在内的大部分市场观点认为，一方面是在贯彻、细化中央经济工作会议的定调，同时也说明政策层对普通商品房建设和首次购房的支持信号已从行业层面扩大到金融支持体系。

　　“这不涉及行业放松，增加供给、实施差别化的利率、照顾首次置业的刚性需求是惯有的思路。”交行首席经济学家连平表示，保障房大规模入市尚需时日，但严格的信贷环境，正在使普通商品住房因为缺乏资金而推迟入市的情况加剧，与此同时，“刚需”人群也不得不面对银行水涨船高的首套房贷利率。“随着地产调控效果的初步显现，无论是市场层面还是政策层面，都已存在一定的空间进行微调、细调，稳定被严格信贷误伤的‘刚需’。有保有压将成为未来楼市的政策调整方向。”

　　对于这一转变，农行总行个贷处人士认为，是政策层对当前市场环境多方因素博弈的结果。“保持合理购房需求，除了可避免楼市、经济大幅度滑坡，作为地方财政收入主要来源，房地产市场的稳定也是地方政府财力、保障房建设、地方债务安全的有力支撑。”

　　“实际上，政策层的调控节拍总是迟于市场需求。”该个贷处人士表示，迫于经济增长压力，一些地方政府已通过实施优惠政策、调整普通住宅标准等方式，自行释放“刚需”。比如，近日，安徽芜湖发布楼市调控文件，为新购自住商品房减免缴契税及对面积在90平方米以下的商品房给予额外货币补贴，打响了龙年救市第一枪。

　　而信贷支持方面，银行首套住房按揭利率也已出现一定程度松动信号。各地消息显示，包括北京、上海、广州、深圳等地已有多家银行将首套房贷款利率向基准利率回调，且审批和放款流程提速。

　　信贷支持有限

　　住房按揭市场出现的利率松动苗头，再加上央行的支持差异化住房信贷政策表态，市场对“刚需”爆发的期待愈发强烈。

　　不过，从多家银行对央行维稳“刚需”的反应来看，却难免成为泼向市场热情的冷水。

　　农行总行人士解释，当前的部分银行执行首套房基准利率，与年初的指标相对宽松有关，并非主动向“刚需”示好。“多家银行宣称首套房贷利率可以打折，但实际上折扣案例凤毛麟角且仅限于挂钩内部金融产品的特殊客户。农行目前是根据申请人的具体情况，实施基准利率适度上浮。”

　　股份制银行北京分行则向记者表示，按照今年的信贷计划，该行个人住房按揭贷款的增速实际上是处于抑制状态。

　　“央行是希望维持银行的信贷投放能力，但商业银行的额度、指标监管的紧张状态并未缓解，因此更倾向于将资金投向高利润产品。即便是按照上浮利率，个人按揭尤其是首套房贷按揭也是低利润产品。“估计最终的落实将是，二套房贷利率不低于1.1倍，首套房贷利率各家银行自主决定。”该人士表示，商业银行花了两年时间逐步抬升首套房贷利率，若没有明令的政策指示，商业银行不会再进行主动的幅度性下调。

　　“不过，还是要看其他银行的反应，各家侧重的业务方向不同，重视零售业务的不排除会有对支持政策的跟进。”该人士补充。

　　而在支持保障房建设、普通商品房建设的开发贷方面，一位四大行的对公业务授信人士表示，地产调控从紧的整体基调未变，尽管开发贷业务利润稍高，但考虑到信贷政策对“刚需”的定向微调还不足以支撑市场回暖，该行仍会执行紧缩的投放标准。“只投重点经济区域的重点企业以及拥有高现金流质押的地方平台借款，比如高速路、水利工程等。目前的开发贷、平台贷投放仅集中在一百多个重点城市区域。针对将有一批房企死掉的行业洗牌风险，个别公司贷款回收后将不再发放。”

　　银行信贷的吝啬，开发商对此也有预料。“当前的微调主要是防止楼市大幅动荡，利好有限，房地产业还将面临更广泛的回调。”某开发商对记者表示。