​拖不起，北京高价地加快入市

和群

转自新京报V房产

      ​过去一年多来，随着泰禾南苑项目、懋源夏家胡同项目、懋源孙河项目、九龙仓将台项目、保利常营项目等入市，北京2015-2016年成交的一批高价地项目基本已入市。据了解，拿地三年多的葛洲坝北京中国府项目也预计近期开盘，预计销售价格在12万元/平方米左右。

在业内人士看来，随着北京高端项目取证、网签的隐形限制在减少，再加上财务成本较高、来自外部的竞争压力加大等，高价地开发商具有很强烈的推盘、销售意愿。

葛洲坝北京中国府或将于近期开盘。项目销售人员介绍，预计销售价格在12万元/平方米左右。

单价最贵土地项目或将入市

作为北京土地单价最贵项目，葛洲坝北京中国府自2015年拿地后，迟迟未能开盘。不过，近日，各方消息显示，该项目或将于近期开盘。项目销售人员介绍，高层产品有190平方米、240平方米的三居室，精装修交付，包含5G科技系统，预计销售价格在12万元/平方米左右。对于市场关心的开盘时间，该销售直言，“最近一两周内就会开盘，仅差住建委签字了，高层样板间这周六开放。”

对此，记者向葛洲坝品牌方求证，其回复称，开盘时间还没确定，不过首先开盘的是高层产品。据了解，该项目除高层产品外，还有叠拼别墅。4月17日，记者实地探访葛洲坝北京中国府。据现场了解，该项目部分高层建筑已经封顶，其中位于北部的两栋高层在做外立面结构。整个建筑格局呈围合型，周边是高层建筑，中间是别墅项目。

2015年10月20日，葛洲坝以49.5亿元的总价摘得丰台樊家村地块。该地块性质复杂，除了二类居住用地外，还有机构养老设施用地、医疗卫生用地、幼托用地及中学用地，还需配建公共租赁房、农民回迁房。

据中原地产首席分析师张大伟当时测算，该地块商品住宅部分的楼面价高达7.5万元/平方米，超越融创2013年9月创下的东三环农展馆地块7.3万元/平方米的楼面价，创下北京单价最高地块纪录。

多位业内人士当时预测未来售价将会达到15万元/平方米。接近葛洲坝地产人士也曾对新京报记者表示：“希望未来项目的售价能够达到15万元/平方米这个标准。”

如果按照上述12万元/平方米左右的销售价格来看，与当时的预期确实有差距，但在当下的环境中，也属突破。于2018年10月份取得预售证的泰禾·西府大院预售价格达到11.3万元/平方米，突破市场隐形的价格红线。

财务成本高、竞争压力大

2017年底，新京报记者曾经统计，2015-2016年，北京产生超过10宗总价、单价较高的热门地块，但是截至当时，有半数未入市。2018年以来，这些项目陆续入市。

从2017年底抢先入市的泰禾·金府大院开始，此后陆续入市的高端住宅项目包括位于朝阳常营的保利和光尘樾、位于朝阳东坝的保利和光尘樾、位于朝阳将台的壹·亮马、位于孙河的懋源·璟玺。

2018年入市的高端项目包括于2013年、2014年成交的高价地项目，位于丰台夏家胡同的懋源·璟岳以及位于丰台西局的泰禾·西府大院，还有北京金茂府、华润昆仑域等老项目，也都再次取证。

业内人士分析，这些项目入市明显加快，主要原因有三点，一是北京高端住宅项目取证、网签限制越来越少。最近几年，北京新盘入市一直有一条隐形红线，获批售价不超过8万元/平方米。但在过去一年多来，部分高端住宅项目获批价格突破10万、11万元/平方米大关。

二是外部竞争压力加大，部分限房价项目相比纯商品住宅有一定的价格优势。数据显示，2019年一季度，单价在7万元以上的高端住宅项目中，成交额排在前两位的是限房价项目，分别为西城天铸、佑安府。三是拿地时间长、财务成本高，很多项目“拖不起”。因此，多重因素下，开发商有很强烈的推盘、销售意愿。

对于北京高端住宅市场的表现，从网签数据来看，趋向良好。数据显示，2019年一季度，单价在7万元/平方米以上的高端住宅项目共成交938套，同比上涨158%；成交面积12.91万平方米，上涨126%；成交金额112.54亿元，上涨136%。

在资深地产人士韩乐看来，过去一两年，一些高单价、高总价的项目网签受到限制，形成积压，最近才释放出来，网签成交的上涨并不能说明高端住宅市场的回暖，这是一种短期现象。合硕机构首席分析师郭毅也认为，更多的成交是累积的存量签约而非增量。

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