五环内，海淀又有新消息！新房比二手房便宜最少1万/平

和群

转自今日头条
原创搜狐焦点   

新房房价倒挂不是新鲜事，但这里是海淀。

昨天下午，粉丝爆料，海淀亮甲店限竞房已定名为“西山锦绣府”。该地块自去年11月被紫光拍得后，转共、转让、内定等传言不绝于耳，也因“地段好、价格合适”的优势备受关注。

对购房者来说，海淀区绝对是香饽饽，如今，海淀一口气拿出5个限竞房，怎么选？回答问题前，叔先给大伙捋捋。

海淀5个限竞房项目中，天恒地块地处北三环、均价8万5/平，但仅有4栋不足200套房源。目前还未有新进展，叔之前也具体分析过。（详情点击这里）

西山锦绣府位于亮甲店、均价5万8/平，即便跟一墙之隔的永靓家园（均价37800元/平，70%产权）对比，价格上也颇具竞争力。

优势：

1、距离最近的16号线西北旺不足1公里，可在马连洼站与拆分后的13号线换乘。驾车依靠永丰路与黑龙潭路（大修中）出行，距离北五环约5公里。

2、周边规划有文化教育用地，包含幼儿园、小学、中学一条龙，以满足基础教育需求。优质教育资源有中关村二小（百旺校区），距离项目仅2公里。

3、距309三甲医院约3公里。

不足：

1、附近商业配套少，底商和大型商业短缺，日常生活不便。

2、由于风向问题，六里屯垃圾填埋场对西山锦绣府的影响，是海淀区5个限竞房中最大的。

再说翠湖边上的3个限竞房彼此相邻，均价5万3/平、地理位置较偏。因葛洲坝地块定案名，叔又去复踩了三个盘。

目前，山屿湖先一步取得开工证，翡翠云图和北京紫郡蘭园也应该快了，预计三个项目将会同时开盘。三个项目彼此相邻，未来将享受相同的周边配套和交通出行。

公共交通落后是痛点。叔从最近的16号线屯佃站出发，骑单车到项目24分钟，距离3-4公里；附近最近的冷泉村公交车站，平均距离1公里。

公路方面，以项目东侧的上庄路和北清路为主，上六环、京新高速、京藏高速等快速路，整体来说，还算比较方便的。

项目周边荒凉，仅有的一片社区还是回迁房，老龄化问题严重。日常生活需求，主要依靠西山林语等早期项目的底商发展，以及周边村庄的内部建设。

至于大型商超、购物中心，方圆五里内是不存在的，业主只能去马连洼、生命科学园等区域满足需求。

教育方面，有距离项目最近的北京中法实验学校、人大附中北大附中联合实验学校等私立学校，也有和平小学、101中学温泉校区等公立学校，能提供差异化选择。

医疗方面，最近的是符合社区特色的老年医院，更多是依赖于生命科学园、中关村科学园等区域。

总体来说，位置偏、周边配套一般、交通不便，是“翠湖三兄弟”短时间内难以改善的硬伤。但作为海淀区少有的低价新房，价格上的优势也让不少人心动。

最近的二手房保利·西山林语，建于2010年，与这3个盘仅隔着一条京密水渠，均价也要63821元/平。而在西山林语西侧，1993年建成的环山村，目前也报价49833元/㎡。

最后，叔给大家的建议如下：

1、天恒地块，号称“京城最贵的限竞房”，据说各方面条件不错，但目前情况不明，叔会持续关注。

2、西山锦绣府，最大的亮点是地段好、价格合适。目前刚定案名，等售楼处开放了，叔再给大家细说。

3、翡翠云图不受户型限制，大面积户型比例大，更适合改善族。但仅有300套房源，开盘预计会一房难求。

4、山屿湖和北京紫郡蘭园，限制了户型、至少有2000套的90平户型，更适合刚需族，选择空间也更大。