翡翠书院剩余2900多套房还能租给谁

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转自一点资讯：法治周末
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资料图
原题：翡翠书院剩余2900多套房还能租给谁开发商全自持项目盈利问题仍待解
法治周末记者 肖莎
      万科翡翠书院(以下简称翡翠书院)的营销人员告诉记者，翡翠书院首批房源所在的地块，是2016年年底北京市出让的4块全自持地块中的18号地。当时万科拿下了这4块地中的两块，19号地块紧邻18号地，万科目前把这两块地放在一起打造成翡翠书院。
      “翡翠书院一期项目计划推出1000套房源，项目共计有房源3000套。”万科相关负责人表示。虽然首批推出的72套房源已出租60套，出租率高出80%，但72套房在翡翠书院整体房屋数量中的占比并不高，后来批次的房源能否达到如此高的出租率，万科能否顺利把剩余2000多套房屋租出去，仍是问题。
剩余近3000套房租给谁
      在思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅看来，翡翠书院这样的产品一部分面向的会是企业客户，因为在海淀永丰的高新技术园区，不少大的高科技公司会从周边找到一个高品质项目，提供给公司某一层级的员工居住，还有些公司会给予员工相应的租房补贴。
      “但这部分来自周边公司的需求想要消化掉这么大体量的供给，可能还比较困难。因为只有大公司才会有这种批量的需求，翡翠书院还需要寻找一部分散租人群。”郭毅说。
      易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于大户型产品的目标客户来说，租房压力并不大，而对于90平方米户型的目标客户来说，租房压力相对较大，后续保证出租率的一个关键内容是在租房贷款方面需要有所跟进。
      翡翠书院所在地块出让时的《竞买问题答疑备忘录》称，该项目也适用“90/70政策”，即宗地内全部居住建筑规模中套型90平方米以下的住房面积比重需达到70%。翡翠书院的营销人员似乎并不担忧未来该项目能否全部出租，在他看来，项目周边有约4000家企业，每家企业租一套，项目就供不应求。
如何盈利
      一方面，在公众看来，翡翠书院的租金相当高；另一方面，从万科的拿地价来看，这样的租金水平何时能收回本还很难说。
      2016年年底，万科和万科住总联合体分别以50亿元和59亿元的价格拿下了海淀永丰18号地和海淀永丰19号地。“现在19号地块的合作企业已经退出。”翡翠书院营销人员表示。郭毅简单测算了一下，将这两块地放在一起考虑，楼面价就高达3.6万/平方米，现在的租金水平不可能考虑盈利。而且109亿元拿地费用的资金体量相当大，现在企业拿地都是用杠杆的，这么大体量资金每年的成本都会很高。
      有业内人士在接受法治周末记者采访时称，仅靠租金收入，项目几十年都回不了本。“从长远来看，翡翠书院需要保持较高的出租率，依靠长周期的租金收入和配套服务收入来获利。”郭毅说，能否保持高出租率，需要看万科能否给项目带来多大的附加值，比如在教育、消费、商务、社交等方面的配套如何。
      万科相关负责人也对法治周末记者透露，项目的收入主要来源于租金收入和租赁平台服务收入。贝壳找房首席经济学家杨现领此前在一次关于租赁市场的分享会上也提到，现在我国租赁市场上的投资回报率(年租金/房屋总价)较低，在投资回报率没有那么高的情况下，怎样锻炼运营能力，使得开发商相对来说可以跑下去，这是开发商需要关注的核心问题。
全自持地块破局需做好客群研究
      自北京在2016年年底推出4块全自持用地后，上海、广东佛山等多地也都相继推出全自持用地，此外还有很多地块在出让时就要求企业自持一定比例的住宅。“以往开发商拿地的目的是开发，开发的核心是快周转；而自持是要求长期持有和运营，这完全不是一回事。从这个角度上来讲，开发商转型有一定难度，因为开发和自持是两个平行世界，有很多差异。”杨现领在一次关于租赁业务的分享会上表示。
      同策咨询研究部总监张宏伟对法治周末记者分析，租赁产品和可销售的住宅的产品逻辑是一致的，要做好自持项目，首先应该做精准的客群研究，做好产品定位，才能提供符合市场需求的产品。租赁市场的产品也分不同的层次，有高端的，也有针对蓝领的，还有专门针对企业高管或外籍人士的。“每一块地的情况都不一样，比如，在北京的4块全自持地块中，有1块位于大兴黄村。翡翠书院这种定位高端的产品，就不适合黄村区域。”郭毅对此表示认同并补充道。
责任编辑：马蓉蓉