北京六万一平的昌平未来科学城，是机遇还是透支?

和群

转自 、千寻 米宅北京 米      

北京未来科技城及其所在的北七家镇，是“中关村国家自主创新示范区”扩围后的核心区之一。自从2016年以来，其貌不扬的北七家新房价格由3万/平，飙升到如今的6万+，并且区域内豪宅林立，大有成主流之势，随着未来科技城板块逐渐成型，让这个区域迅速受到瞩目。

2017年4月初，未来科技城更名未来科学城，一字之差的背后，未来的规划、发展目标却又极大地不同。宏伟的蓝图带着恰似未来已来的气势，戳动着投资客的腰包，被炒得火热的未来科学城，即使在限购的情况下依然不减热潮。

这个临近北六环的昌平区板块，真的有这么大的影响和辐射吗？

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缘何炒得火热

2017年北京成交较好的新盘，有不少位于昌平未来科学城板块，如华润未来城市、万科翡翠公园、北京壹号庄园、未来公元、融尚未来、国瑞熙墅等，均价都在6万+，墅区更是市场热点。

这个区域新盘迭出、价格不断攀升，分析一下无外乎有以下几点原因：

原因一，购买未来-硅谷蓝图

之所以被炒得火热，是因为大家购买的是未来。

2009 年，位于北六环与京承高速交汇处西南方向的一片广阔区域，定位为央企人才创新创业基地的未来科技城破土而出。

这个北距北六环2公里，东至首都国际机场15公里，南距北五环11公里，西至立汤路6公里的未来科技城，涉及新能源、新材料、节能环保、新一代信息技术等新兴产业的重点领域，计划用5-10年时间全面建成并投入运营。

八年后，“未来科技城”正式更名“未来科学城”，由之前的占地面积仅有不到4平方公里增加了近3倍，定位也由央企人才创新创业基地向全国科创中心主平台转变，吸纳众多央企驻足，共享协同创新资源，打造世界一流的科技中心，树立起创建中国“硅谷”的蓝图。

未来科学城的蓝图，这个饼画的够大！

原因二，购买未来-商圈发展

未来科学城，这块曾经被众多投资者忽略的区域，如今已经成为众多央企研发机构集聚地及目的地，实现24家央企、2万多名科技人才基地创新成果就近转化。

同时，连接北部研发服务和高技术产业发展带、南部高技术制造业和战略性新兴产业发展带的快速轨道交通走廊——地铁17号线，也在紧锣密鼓的建设中。即将建的地铁31号线，将未来科学城与海淀的永丰、航天城、TBD等高新科技、金融产业园区相串联，成为链接北部地区东西贯线的关键城市节点。

此外规划中还有完善的配套，优质生态资源，地下一体化建设的综合管廊及其他智能系统。

▲首期入驻的15家央企

▲计划2019年开通的地铁17号线

在这样一个规划完善的“新城”，投资客自然会赌商圈的发展和房价的未来！

原因三，投资对比-价值空间

同样作为“三城一区”的一城——中关村科学城，很多投资者自然会将其进行对比，中关村科学城周边房价，四环内的如万柳书院已经高达16万/平，五环附近的如五矿万科·如园也已经均价近10万/平。排除学区房和现阶段的发展状况，中关村的房价远高于未来科学城当前的定价。

另外望京也是一个鲜明的例子，望京在规划前很多人也认为是又“远”又“荒”，再看看现在，投资这里房产的人都认为算是押对了宝。

投资客的目光总是“犀利”的，由此推断昌平未来科学城的价值，生怕错过一个投资的大好时机，而事实又是如何？这种对比到底有没有可比性呢？

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区域的现状

1楼盘价格

先来看一下未来科学城板块的房价，新盘均价都在6万+，尤以核心区的华润未来城市价格最高。

▲未来科学城区域新盘价格

▲未来科学城附近二手盘价格

2区域环境

既然区位较远房价却很高，那么未来科学城板块是不是环境配套都特别完善呢？

新城里的荒

实际上我们在未来科学城里面看到的是“荒”，也就是华润未来城市所在的楼盘区域。没有人气，配套设施不完善。虽然未来科学城内外已经新建了35条道路，但是目前城内车辆和人烟相对比较稀少。

城外的“脏乱差”

北七家附近燕丹、东三旗、东沙各庄、白庙、半截塔这些城中村，每一个村很多自建的六七层的小楼，楼与楼之间距离特别小，人口密度大，流动性大。唯一的购物中心物美超市在两条路交叉旁边，附近环境紊乱。

​而且，因为道路规划较差，立汤路和定泗路交通拥堵已经成为了日常。

看到这些地方完全无法想象区域里的新盘已经超过6万。

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投资风险分析

如果说投资客不介意现状的荒和差，而是执著于未来的潜力和价值，那我们来分析一下存在的投资风险：

1规划转变

不可否认，未来科学城有非常大的发展潜力和未来价值所在。但如今的大形势，大型央企外迁已经是大势所趋，民营大型企业进京也被严控。

有新规划的雄安新区这个科技创新中心的产业化基地，未来科学城只是一个泛而多元的科研中心。一个千年大计，控制房产交易。一个千人计划，房价热炒飙升。价值，孰在？

最初的“千人计划”在当前的“千年大计”面前，产生的聚焦和影响不得不打一个问号。

2产业前景

昌平未来科学城虽然定位为科技创新领域，但主打的是传统能源行业引领新能源，可目前是传统能源行业和钢铁行业朝不保夕，纷纷缩小投资规避风险。所以目前看到的是缺少向上的气场。

而且这个领域不像IT、金融、互联网那些行业能迅速集聚大量高端人群，所以未来科学城能否形成主流高端产业，需要时间的验证。

3人口流入

人口的流入也将直接决定着房产的需求。当然，未来科学城是以引进央企研发机构和海外人才为重点，一旦形成产业化也必将带动经济发展和人员就业。这就需要看能吸引多少人才和有多少可利用的产业价值空间，而这些都需要依赖政策利好和时间周期，难免有着不确定因素。

北京正在疏解城市人口，产业和人口一旦落空，投资客的房产将很难出手。

4时间周期

未来科技城最初的规划是在2009年，到现在已经建设了近9年时间，我们还没有看到成型的现状。

2018年，未来科学城又有了新的“三年行动计划”，就算三年后能看到一个建设完善的产业新城，但发展成熟仍然需要一个周期。

5面临挑战

眼下的流行词不再是环保节能，而是双创，昌平区要在回龙观和天通苑北部打造双创产业园，激活两个睡城和昌平区的经济发展。

双创产业园的拓展势必对未来科学城产生竞争和分流。

6区域对比

作为“三大科学城”之一的中关村科学城，有海淀生态资源和历史人文资源优势，是中国高级科技人才最密集的区域，毗邻北京大学、清华大学等一流学府，聚集着高知识分子，在加上中关村互联网创业基地的背景，发展基础和区域潜力同时兼备。房产，尤其是学区房有了极大的市场。

望京发展起来绝不是偶然，我们不探讨当年的规划，只说一个外在条件：位于朝阳区东北部的望京,与酒仙桥、东湖、将台、大屯、太阳宫等繁华成熟区域无缝接壤。而未来科学城呢？中间隔着一大片荒凉的区域，要单独在一片荒芜之上拔地而起一座“独立”的新城，这中间需要补给的条件实在太多了。

还有关键的一点，当年的望京价格是多少？8千？1万6？再看看你买到的未来科学城房价……我真的想说：老铁，你已经透支了将来的购买力！

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投资需审时度势

昌平未来科学城的建设要在2020年之后才能初见成效，真正的发展成熟起码要再等10年，其中又存在着太多的政策风险。这里房产的投资需求占了50%以上，此后几年根本没有足够的自住型需求来支撑。

政府一直在严控房价，当前的房价已经超出正常的购买力太多，而5年10年之后的房价势必变成一个新的拐点。

投资风险是显而易见的，接近7万的房价本该有更合适的区域和空间，投资必须审时度势谨慎选择。

小丰

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