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北京住建委否认房租现异常上涨 称属于正常波动
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作者:
山后
时间:
2011-2-26 09:56
标题:
北京住建委否认房租现异常上涨 称属于正常波动
来源：北方网
住建委：房租未现异常上涨
称属正常波动范围内；部分租户反映“房租涨太多”
北京“限购”政策出台后，房屋租赁市场租金上涨。昨日，市住建委相关负责人表示，新政后北京房屋租赁价格并没有不正常的上涨，属于正常波动范围内，近期已对北京房屋租赁市场进行调研。
月租涨五百租客嫌太多
春节后的房屋租赁高峰期，北京一些区域的房租价格出现上涨，此轮涨价恰逢限购政策出台，一些房东期望涨租的意愿更加强烈。少数中介公司为赚取更多利益，也开始忽悠涨租。
近日，在望京租房的陈女士接到房东电话，“说要把每月房租从2500元涨到3000元，涨得太多了。”找中介租房的人也发现，租金价格涨了，“中介说限购令后，租赁市场更火爆了，自然要涨租。”
中介称月租均价约3150元
多家房产中介表示，近期，北京房屋租赁市场的价格未现大幅上涨。链家地产的统计显示，目前北京房租均价在每月3150元左右，比节前只上涨了100多元。
“近期整体租金水平变化不大，只是部分区域的租金有明显提高。比如团结湖一带，由于房屋临近CBD和朝阳门，比较好租，一些中介在收房时就给房主出了高价。而另一些房主看到了，也要涨房租。”链家地产市场研究部首席分析师张月说。
公益西桥附近的一家房产中介店长说，节后租金上涨了10%左右。“2005年后的两居室，年前月租3000元出头，现在要3500元左右了。”调研租赁市场与涨租无关
市住建委相关负责人表示，春节后是传统的租房高峰期，部分区域租金出现小幅上涨，幅度在正常范围内，北京的房屋租赁价格并未因“限购”政策波动异常。
这名负责人表示，近期市住建委进行的是对北京房屋租赁市场的正常调研，与近期租金变化无关。“和房屋销售市场一样，规范租赁市场也是市住建委重要工作。目前是租房的高峰期，调研更加密集，以规范租房市场秩序。”
房租上涨原因
1、一些房主的预期太高，认为限购之后就要涨房租。
2、一些中介采取的是“押房”的方式，即直接找房主收房源，然后由中介来出租。
3、节后是租房高峰期，历年在高峰期内房价都会上扬。
――链家地产市场研究部首席分析师张月
-个案
“月租涨600，算正常范围？”
昨日，在北京工作的陈小姐说，2009年自己在左安门附近租了一套一居室的精装修房子，面积60多平方米，当年月租2000元，去年房租涨到每月2200元，今年春节刚过，房租又涨到每月2800元。
“太贵了，我都不想租了。”陈小姐说，最近自己到附近的中介找房时才知道，租金普遍都涨了几百元，因为单位就在附近，为上班方便，只好继续租下去。她说，不知道月租涨了600元是否算正常上涨，“如果正常，那涨到多少钱才算不正常呢？”
昨晚，丰台光彩体育场附近一家房产中介的员工说，去年，他租出去一套102平米的中装房子，月租金3500元，今年，这套房子的月租涨到4200元，他认为，在自己谈的业务里，这种涨价幅度很正常。本报记者张伟峰
-建议
中介劝房东勿跟风涨租
链家地产市场研究部首席分析师张月认为，近期租金水平提高的原因，与北京的楼市新政无关。“首先，新政中受到抑制的购房者，不一定就是没房住，要马上去租房。而且北京新房和二手房每个月的成交量是3万套左右，受到影响的也就几千户。而房屋租赁市场一个月的租赁量有10万多套，即便这些受抑制的人都来租房，对租赁市场的冲击也不大。”
业内人士提醒希望涨价的房东，从2008年12月开始，北京的租赁市场价格一直在上涨。“此次受到限购影响的购房者，很多都是已经有了住房或者已经租房的。所以限购造成的挤出效应，并不会导致今年租赁市场需求的大幅增加。如果仍然贸然跟风大幅提高租金，很有可能导致房屋空置期的增加，而房屋空置带来的损失很有可能超过了房屋租金的上涨，结果是得不偿失。”
-相关新闻
北京今年研究措施稳定租金
市住建委主任隋振江曾向本报记者表示，目前，北京房屋租赁市场一个重要的问题是租赁关系不稳定，租金浮动很快。北京正制订办法，处理好租房者和承租人双方的关系。
在稳定租金方面，北京也在研究相关措施。“不能随便涨，不能想涨就涨。要保护两方面的权利平衡，特别是要维护租户的合法权益。”隋振江说。
据了解，将于4月1日执行的《房地产经纪管理办法》指出，房地产经纪机构和房地产经纪人不得有捏造散布涨价信息，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价的行为。
作者:
山后
时间:
2011-2-26 10:00
住建部禁令无法阻挡群租现象 房租上涨成诱因
中国广播网
中广网北京2月16日报道（记者季苏平 浙江台记者陈征北）据中国之声《新闻纵横》报道，从2月1号起，住房与城乡建设部已经明令禁止群租行为。但是随着春节假期的结束，记者发现在北京等大城市群租现象仍然大量存在。一面是不断上涨的房租价格，一面是群租的禁令，租房一族应该如何选择？
初六一过，人流又开始像候鸟一般回到了各大城市。租房市场也迎来了一年中最火爆的时刻之一，价格更是水涨船高。记者给位于北京不同地区的房产中介打电话，都被告知价格较节前涨了不少。
中介：涨了点儿，业主都是报价报的比较高。
记者在北京东三环十号线地铁附近采访时发现，去年同期5000千块钱一个月的两居室，现在租金大约在7000块钱，同比涨幅在40%左右。而在北京四环内，低于2000块钱的一居室已经非常难找到。中介表示说，国家房地产调控抑制购房需求，有很多人由购转租，租房市场需求增加，价格也就随之上升了。
中介：现在买房的都不买了，都租房了，国家不是出了一些限购政策嘛，大家都租房子了。
不仅仅是在北京，在浙江，记者从宁波镇海区多家二手房中介机构了解到，房租价格较年前上涨10%到20%。刚参加工作一年的李小姐去年与别人合租了位于镇海港务新村的一套两室一厅的房子，月租金1100元，前几天房东通知她每月要加租两百元。
李小姐：现在租房子涨价是个大趋势吧，涨一两百还能承受，涨太多就承受不了。因为自己刚参加工作，积蓄不太多。
像李小姐这样刚毕业的大学生，对租房价格的上涨十分敏感。《2010年中国大学生就业蓝皮书》显示，2009届“211”院校本科毕业生半年后月薪为2756元；高职高专毕业生半年后的月薪仅为1890元。21世纪教育研究院副院长熊丙奇说，目前大城市如此高昂的房租，即便对工作了两三年的大学生来说仍然是不小的负担。
熊丙奇：大学生起薪的数据各地不同，但一般在2000左右，这样的起薪实际上大学生在大城市生活是比较困难的。
为了节约居住成本，现在很多年轻人在北京选择群租。所谓群租就是把普通的两居室、三居室隔成七八个小间，再把他们分别租出去。
小李：就是一个三居室，隔成七八居室，都有，一般隔间都很小，八九平、七八平这样。
小李最近刚看了一处群租房，房间内的杂乱无章给他留下了深刻的印象。
小李：我们去看过一套房子，刚进门就发现特别乱，根本看不出是几居室，里面分成数不清的小隔间，门上标着ABCDE……
群租是中低收入者在上涨的租房价格面前不得已的选择，那么在国家稳定房价的大背景下，房租为何又不断上涨呢？
群租房消防隐患频现，治安管理难度更大，因此住建部要求，从今年2月1号开始，禁止一切群租行为。然而记者在采访中发现群租现象依然普遍。
租房者：能租到，能租到，我们这边也有这样的隔断房，一个房里住好多人，有大的有小的，小的就是一张单人床。
群租现象有禁不止、暗流涌动。那么目前租房价格的快速上涨是什么原因呢？财经评论员叶檀分析说，现阶段的房租上涨，有很大一部分是因为房东在试探房租。
叶檀：现在这一轮的上涨，是因为房东想转嫁成本。去年全国最低工资上升了28.8%，房东看到工资上涨，而且通胀的预期仍然还在，然后开始提高房租来试探房租的承受能力，现在是房东投机和试探的过程。
根据北京中原三级市场研究部总监张大伟说的分析，其实房租价格从去年五月份就开始攀升，这使得今年房租价格和去年同期比较显得高出不少。
张大伟：去年的房租上涨主要是五月份左右，有一波比较快的上涨，楼市调控在5月份见效的多一些，所以租赁市场上涨的快一点。一般来说租赁合同都是一年，比如说去年四五月份以前签的合同，到现在再要改签的话，就要需要承担这一年的房租的上涨。
目前租房价格上涨的状况是否意味着全年房租的上涨呢？叶檀并不这么认为。
叶檀：这个是要前提条件的，比如说租房者的收入也同步上升，比如以前的房租较低，现在是一个补涨过程，然后通胀的预期一直在，有这三个因素房租会继续上升，要不然的话很难说房租会大幅上涨。
即使房租不会整年大幅上涨，在21世纪教育研究院副院长熊丙奇看来，新近毕业大学生等青年人口依然会感受到压力，尤其是在廉租制度还不完善的地区，他们中的很大一部分还没有被纳入廉租系统。
熊丙奇：如果保障措施不到位，将会给学生的职场发展造成很大的影响。从长远来看，城市的发展还是要注入新鲜的血液。一个措施就是让低收入的大学生也纳入廉租房体系，这样可能对解决大学生居住问题有一定现实意义。
依照经济学原理，大城市生活成本的上升实际形成了一种挤出效应，既通过高房租、高物价引导一部分低收入者离开人口日益膨胀的大城市，叶檀认为，包括部分新毕业大学生在内的青年人或许有另一个选择：尝试到二三线城市寻找自己的机遇。
叶檀：我觉得低收入者最好到二三线城市去，事实上我看未来中国制造业和投资的热土是在二三线城市。
作者:
山后
时间:
2011-2-26 10:01
业内人士称限购并非春节后房租上涨主要原因
人民网-人民日报
本报记者 王炜
春节假期以后，各地为落实“国八条”纷纷出台限购等调控政策。与此同时，北京、上海等地租房市场上出现需求上升、价格上涨的情况。
不少人认为，因为限购政策的出台，导致一部分购房者搁置了买房计划，转而租房，从而推高了房租上涨。甚至有人担心，各地限购令的强化，有可能导致今年市场房租水平加速上涨。
租赁市场
迎来传统旺季
“春节后租房需求的确有所上升，但把限购看做房租上涨的主要原因，这个判断是不成立的。”北京中原地产市场分析师张大伟告诉记者。
和房价一样，房租的变化，最主要的原因也是供求关系。
张大伟认为，春节假期以后，随着外地人员返京，一般是租赁需求比较旺的时期。而春节左右也通常是租赁合同到期的时候，房东往往会在这时候选择涨价。事实上，每年的这段时间，房租都呈上涨状况。
同时，新的商品房屋租赁管理办法2月1日开始执行，新办法严格了对群租房的管理，这也使得市场需求在短期内有所增加。
“近年来租金上涨是有一定必然性的。”张大伟进一步分析，2010年来居民消费价格指数持续上涨，在高位运行。生活里很多东西都在涨价，房租必然也跟随上涨。
他同时表示，住宅租售比持续较低，相比房价，租金上涨相对缓慢，房主的心理价位也不断提升。
专业人士分析，近几年应届大学毕业生人数不断增加，也带来了租房需求的增加。
限购政策
增加可租房源
实际上，从2010年中旬以来，京沪等地房租上涨就备受关注。有关统计数据显示，2010年全年北京房屋租金达到每套每月2618元，比2009年的2215元上涨18.2%。租金最明显的上涨发生在2010年5月以后，恰好与北京开始执行限购的时间接近，因此也加剧了人们对限购可能带来租金上涨的担忧。
那么，严格的限购令对租赁市场的供需关系究竟会起到什么影响？
业内人士认为，北京租赁市场的新增需求主要是新来京人群和应届毕业生，新增需求的高峰一般出现在7月份左右。限购的确会使一部分人从买房转向租房，但这类需求非常少。
据北京中原地产统计，北京购房者大部分是之前已有房产或租房住的人群，只有极少部分买房人会选择在租约即将到期的时候不续约，直接买房入住。因此，限购给市场带来的新增需求极少。
而供给方面，限购令的实施则有可能使市场可供出租的房源增加。北京出台严格的限购政策以后，业内普遍预计北京二手房交易量将明显萎缩。本来可能用于出售的房源很可能转移到租赁市场上，尤其是大户型房源将增加。而增加的房源有可能消化增加的需求。
记者从北京几家大型房产中介了解到，春节以来，租房房源和租房需求的增长基本平稳，与往年情况相似，并没有出现租赁需求异常增加导致供不应求的情况。
“限购令对租房供需的影响还需要观察，但我们判断这种影响应该是积极的，会让供求关系向良性变化。”张大伟说。
稳定房租
重在加大供应
无论租金上涨是不是限购所致，租金上涨对普通居民的居住的确造成了一定影响。当房租上涨引起更多关注的时候，租赁市场长期存在的一些问题也暴露得更加充分。
在长期“重买轻租”的情况下，相比房屋交易市场，我国房屋租赁市场整体还比较滞后，距离租售并举、多渠道解决居民住房问题的要求还有较大差距。总体供应长期不足，租赁市场缺乏监管、不规范，相关的政策监管也不完善。
张大伟认为，调控政策陆续出台后，未来租赁市场将更加发挥调节买卖市场价格与供求的作用，逐步形成新商品房、二手房与租赁三者的良性协调发展。最终的目的是居者有其屋，而不是居者有产权。因此，盘活、规范租赁市场刻不容缓。未来的租赁市场应该形成一种以政府提供廉租房、公租房和政府监控市场民宅租赁为主。居住消费不仅仅以买卖为主，大量的年轻人及低收入者将会也应该以租住为主。
2月1日起，新的房屋租赁管理办法正式开始实施，将有助于租赁市场的健康规范。同时，房产税在重庆和上海开始试点，增加住房保有环节的税收将成为趋势。房产税开征以后，将促使一部分空置房进入租赁市场，从而增加供应。此外，今年开始各地大规模兴建公共租赁房，一旦建成，将明显增加市场供应，并拉低租金价格水平。整体看，租房市场正在向供求基本平衡、结构基本合理、市场逐步规范的方向良性发展。
链家地产副总裁林倩说，当前最重要的任务是盘活租赁市场，努力增加供应。
作者:
欢欢
时间:
2011-2-26 10:09
住建部放屁不打草稿
作者:
山后
时间:
2011-2-26 10:25
房租持续上涨可能性小 房产紧缩政策还将出炉
凤凰网房产综合
北京版15条力度空前，房产交易市场将趋冷
北京版的限购政策在2月16日落地，相比国家版及已经出台的部分城市的细则，北京版的调控细则力度更强，特别是其中的限购政策，严格要求外地户籍提供5年以上纳税或社保证明才可新购房产。
北京中原分析认为：严格的限购政策及政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面、一次性出台系列有力政策。再叠加最近执行的信贷收紧、利率上调政策。量变到质变的效应将非常明显。可以预见未来土地、税收、市场监管、金融、融资渠道等多种角度还将有不断的紧缩政策将继续次第出炉。政策的威慑力明显还将加强。北京版的15条政策将必然对楼市买卖交易市场的良性发展带来很大的作用。
租赁交易可能明显升温，价格趋平稳
2010年来，租赁出现了明显的价格上涨，而在第三轮调控后，最明显抑制的是外地购房者必须超过5年才能够购房，这将使得租赁市场的需求明显增加。但是因为市场交易的冷淡，部分二手房市场的房源可能进入租赁市场，所以预计2011年的租赁市场将出现明显的成交量大涨，价格基本平稳的现象。
租赁市场将成居住市场重要一环节，供需平衡
租赁，是一种以一定费用借贷实物的经济行为。在这种经济行为中，出租人将自己所拥有的某种物品交与承租人使用，承租人由此获得在一段时期内使用该物品的权利，但物品的所有权仍保留在出租人手中。承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一定的费用(租金)。
房产在市场经济中有双重价值，包含有居住价值及投资价值。而获得使用价值的办法除了购房获得产权外，还可以通过租赁使用权获得居住权。
买卖市场趋冷后，租赁市场可能受关注
北京中原统计数据显示2010年全年房租上涨过快，租金全年均价达到了2618元每套，环比09年的2215元每套平均上涨18.2%。租金最明显的上涨发生在2010年5月以后。恰好与北京限购的政策执行时间接近。是以部分媒体报道认为是因为限购导致了房租上涨，更是预判在北京出台更严厉的限购后，可能房租上涨加速。
北京中原分析租赁需求认为：这一判断不成立。
房租上涨原因是多维度的，但以下三个方面原因是2010年房租上涨较快的比较特殊原因。一是比较高的CPI,2010年来CPI持续运行在高位，一定程度上使得房租也跟随上涨。二是：学生潮的需求上涨，2010年北京应届毕业生租赁需求预计达到8万人(不含外地来京工作应届生租房需求)三是：房主心理价位提升，相比房价，租金上涨相对缓慢，2010年因为限购，交易市场趋冷，房主更多考虑长期出租的收益。
租赁价格上涨因为买卖市场限制而导致需求积累的上涨不成立的原因分析：
租赁市场主要有2类人群构成：北京中原统计数据显示外地户籍的占比在78%左右，拥有北京户籍的(北京农村户籍、集体户口)占比20%左右。
限购政策对北京户籍的新购需求无影响。对外地户籍的影响主要是体现在不能提供5年以上连续社保证明或纳税证明的将不能新购房产。
北京中原分析认为：
从需求分析来看，
首先：北京租赁市场的新增需求只有新来京人群，而这部分人群首先目前不是高峰期，毕业生来京高峰期一般集中在7月左右。而外地务工人群一般集中在远郊区对普通租赁市场影响不大。
其次：买卖市场转移到租赁市场人群。这类需要非常少，北京中原统计数据显示北京购房者绝大部分都为之前已有房产或者租房人群。只有极少部分买房人群可能考虑到即将购房，而在租约即将到期的时候可能不考虑续约。这可能在给市场带来需求的同时带来新房源。
第三：租赁房源将增加，北京中原预测北京二手房及商品房买卖交易将明显萎缩，特别是二手房交易可能下调接近5成，而本来可能出现在买卖市场的房源很可能转移到租赁市场。调控对大户型的影响更大，而这部分房源的明显增加，将使得租赁市场可能增加的需求消化。
一：租赁市场目前存在哪些问题？有哪些需要整顿的地方
政策方面的问题：
政策处于落实阶段还不完善，2月1日执行的租赁管理办法在逐渐落实中。北京的区域细则也即将出台。广大市民对房屋出租的纳税意识不是很强，目前除部分大中介公司成交的交易外，纳税比例比较低。
相比买卖交易，租赁交易不涉及产权登记，所以备案不彻底，目前北京履行网上登记备案手续的租赁交易量不足总数的20%。这也使得政府难以深入了解房屋租赁市场和科学地分析市场，作出正确的决策，影响房屋租赁市场乃至房地产业的持续、健康发展。
供应方面的问题：
作为房产消费的辅助产业，市场供应的租赁房源绝大部分是有多套住房的普通消费者手中的空置房屋。政府主导的公租房等市场在逐渐扩大供应，但是目前绝对供应不高。
交易环节的问题：相比较房屋买卖，大中介公司不重视租赁业务，而小中介利用房屋托管等手段控制房屋租赁赚取差价。租赁房屋税收缺少监管，房屋租赁很多为房主与租房者私下成交所以合同等纠纷比较多。未经房地产行政主管部门登记备案的房屋租赁行为大量存在。
租赁市场主要问题是目前我国房屋租赁市场发展整体上还比较滞后，与买卖市场需要协调发展，与租售并举、多渠道解决居民住房问题的要求相比还有较大差距。因此需要整顿的地方有很多，主要需要做的是进一步从制度建设上建立和完善适合经济发展的房屋租赁市场机制，在增加政府廉租房供应量的同时需要通过完善财税政策，鼓励企业和个人共同来增加租赁市场的住房供应。
二：造成这些问题的原因包括哪几方面
造成这些情况的原因主要包括以下几点：
1. 重买轻租，近年房产市场发展的主要还是在增加商品房供应量上，政府没有加大对房产再流通及租赁的重视度。
2. 有关房产的调控等政策目前主要还是在利用金融及调整供应量等手段。
3. 在传统的买房置地的政策影响下，中国人与其他国家人对房产的占有更多是从感性出发，而且相比较计划经济时代，更多人由原来对单位的依赖、将社会安全感建立在单位上，变为建立的房产上，这也导致本来应该在租赁市场的供应及需求都转移到了买卖市场。
4. 租赁不象买卖，涉及的交易费用不高，而且很多房主的法律意识不强，没有主动登记租赁及纳税的意识。
5. 经济的发展不仅导致城市间[最新消息 价格 户型 点评]人的流动加强，拆迁等也使得原来大部分在老城区居住买不起原地新房的老居民考虑租房。
6. 房产交易税费主要集中在交易环节，保有环节基本O税，这使得空置的成本不高。而在房价上涨过快的时候，房主更看重房屋出售价值的保持，很多房主为了出售方便，避免因为有租约影响出售，情愿空置待售。
三：租赁市场有拿些政策应该跟进
租赁税收政策：税收政策应该更加合理，征收环节更加合理。
租赁交易监管政策：政府有关部门应该更多监管交易环节，为交易双方提供更多保障。
租赁供应调节政策：提供更多的廉租房供应市场，改变消费者买房养老的观念。
未来的租赁市场应该形成一种以政府提供廉租房、公租房和政府监控市场民宅租赁为主。居住消费不仅仅以买卖为主，大量的年轻人及低收入者将会也应该以租住为主。
租赁市场作为一个没有投机的市场完全反映的是真实的需求与供给在市场条件下搏弈的结果，没有租房者会囤积房源，所以如果房租上涨过快很可能出现租房者外延向郊区，所以房租持续大涨的可能性非常小。在调控政策次序出台后的未来租赁市场将更加发挥调节买卖市场价格与供应的作用，形成，新商品房，二手房与租赁三者的良性协调发展。最终的目的的居者有其屋，而不是居者有产权。
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