北京业主的网上家园 北京地区具有影响力的小区业主论坛

标题: 买期房时注意的事项 [打印本页]
作者: 凌傲    时间: 2011-9-1 11:26
标题: 买期房时注意的事项
一、 买期房时注意的事项：

    1、开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，并在其资质规定的业务范围进行开发的；

    2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；

    3、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格，项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期，落实了拆迁安置，落实了物业管理，并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》；期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》。

    4、在签订合同时，一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同》（示范文本），该合同文本内容比较全，并且规范；二是注意把开发商承诺的内容写进合同。

    5、如果你买的是住宅，在交房时，要向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

    办房地产权证时应该注意： 产权产权面积和合同面积是否相同，如果不同，可以根据建设部《商品房销售管理办法》处理，另外办理了《房屋所有权证》后，还要办《土地使用权证》。相关费用注意除了楼上那位说的外，还有交易费和测量费，是应该开发商出的，但是开发商经常利用购买人不熟悉法规，转嫁给购买人.

    二、购房流程

    流程第一步：签订认购书

    商品房期房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。

    签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：

    （1）开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电话。

    （2）认购物业的楼层；户型；房号；面积。

    （3）房价。包括单价；总价。

    （4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。

    （5）认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。

    当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：

    （1）项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。

    （2）购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。

    （3）房款支付方式。

    （4）购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。

    购买商品房流程第二步：签订买卖契约

    购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。

    签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括：

    （1）土地使用证号及使用年限

    （2）商品房销售许可证号

    （3）房产名称及购房人购买房产的类型

    （4）所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期

    （5）房价款。包括单价和总价

    （6）付款方式

    （7）双方违约条款

    （8）保修条款

    （9）买方接受物业管理公司管理条款

    （10）预售登记

    （11）房屋转让

    （12）房屋过户

    （13）纠纷、争议的解决方式

    （14）附件一：房屋户型图

    （15）附件二：装修设备标准

    （16）附件三：共有共用部位 同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。

    购买商品房流程第三步：预售登记

    买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。

    购买商品房流程第四步：签订管理公约，办理入住手续

    当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。

    购买商品房流程第五步：办理产权过户，领房产证。
作者: 丁丁    时间: 2011-9-1 11:30
很好很全面~~~鼓掌~~~
作者: 魔魔沙    时间: 2011-9-1 11:32
好全面啊，收藏了，回去好好研究。多谢！



欢迎光临 北京业主的网上家园 北京地区具有影响力的小区业主论坛 (http://shanhou.net/) Powered by Discuz! X3.2