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新国八条后北京楼市可能出现七种变化
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作者:
狂暴飞轮
时间:
2011-2-8 19:35
标题:
新国八条后北京楼市可能出现七种变化
来源：凤凰网房产综合
从2010年4月开始，全国已经持续了3轮调控，一轮比一轮更猛烈的调控措施明显的影响了市场。特别是1月26日开始的第三轮调控，国八条从政府监管、限购、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面、再次一次性出台系列政策。可见政府监管部门对目前高房价带来的问题已经有充分的认识。这8条政策可以说是我国近几年来有房地产调控政策以来最严厉的政策组合
在第三轮调控政策执行几天来，北京楼市已经明显的出现了变化，虽然因为接近年底，明显的末班车效应被压制。但是购房者及业内从业人员也都已经对市场的走势变化明显的感觉。
北京中原统计显示，在最近及节后可能出现明显的9种变化：
第一变：成交量短期微涨。
上周，北京二手房交易量达到了7673套，远远超过了调控来新高的上上周。环比涨幅达到了32%，虽然期房住宅成交下调了27%。但是楼市住宅总成交量依然达到了10117套，环比上上周的8974套上涨了12.7%。
受到第三轮调控的影响，在27日出现了北京历史的第9个过2000套成交日。但是28日即严格执行的5年内营业税新政使得争赶过户末班车明显减弱。再加上因为银行贷款收紧的影响，使得随后已经成交量有所放缓。
北京中原预计在春节后北京二手房及商品房成交量依然将维持高量，商品房因为供应量少的原因，成交量低于二手房。但是到政策全面落实以后，市场很可能出现明显的萧条。
可能性：80%
第二变：供应少，部分区域价格轻微上涨。
虽然调控政策力度空前，特别是限购等措施将严格落实。一旦政策落地后，北京将执行当地户籍最多只能有2套房，外地户籍最多只能有一套房的现象，而一旦不符合的购房者就不能再购房。这将导致很多手中有房产的投资者反而不敢出售存量。而商品房因为最近的市场透支。以及10年来的土地供应远郊区化，导致5环内供应锐减。二手房价格可能继续上涨。
可能性：60%
第三变：违约交易可能上涨
“新政带来的看空情绪可能会引发小部分违约交易的现象。”在2010年4月后出现了明显的违约潮，虽然目前市场认为房价不会下调太多。但是部分政策可能使得购房者难以再购房导致一些违约存在。
北京中原统计显示另外一个违约的可能出现在商品房及二手房期房交易市场，因为房源交易紧张，目前部分商品房期房进入市场再交易，这样就导致了很可能在政策落实前无法过户的现象，而能够过户后，购房者已经没有资格的现象。
另外还有可能因为第二套房产首付增加等导致小部分商品房期房需要增加首付的违约等现象。
可能性：90%
第四变：高端住宅市场相对稳定
对于高端住宅市场而言，“新国八条”的影响力相对较小。国八条最直接的作用是：买得起的不让买，而刚需也依然买不起。这可能导致高端市场维持比较稳定的交易。高端市场的贷款依赖性非常弱，这导致了受到金融调控的影响小，而限购政策，对于北京这样的大都市来说，高端购买力不缺，难以影响市场。
可能性：80%
第五变：观望情绪蔓延
连续三轮调控影响下，虽然政策公信力受到部分购房者怀疑，但是前两轮调控的确已经抑制了价格过快上涨，在这一基础上再次出台的第三轮调控可以说力度更大，而目前的高房价，低信贷杠杆，使得部分购房者也无力置业，只能期待政策见效。
除了一些本就不急于买房或卖房的客户将可能选择观望外，个别正在积极洽谈交易的房主和买主在“新国八条”的影响下也暂时观望。
可能性：75%
第六变：租金可能上涨
2010年来，租赁出现了明显的价格上涨，火爆的交易使得投资性存量住宅大部分都出现在交易市场，减少了租赁市场的房源。而在第三轮调控后，最明显抑制的是投资及改善性需求不得再买第二套。虽然这样反而可能使得部分房源进入租赁市场。但是因为即将在2月1日实施的租赁管理条例等办法导致群租减少。以及部分不能提供社保的外来人员不得置业等调控措施，可能使得租赁市场依然维持供小于求，而且部分出租房房主在物价上涨的大环境下也可能更加关注房租的收益。
可能性80%
第七变：全款购房占比继续上涨
从10年4月来，经过2轮调控和两次加息后的，楼市的信贷政策已经全面收紧。贷款百万20年的月供从10年调控前的6143元，上涨到了目前基准的7396元。而贷款总利息更是从调控前的474411元上涨到了775275元，接近翻倍。首付款最高由调控前的两成上涨到了最高的6成。
虽然目前的全款比例已经超过了6成，但是预计第三轮调控将明显的收紧信贷供应量，但是短期内，购房依然是投资的首选，所以预计全款购房占比可能继续上涨。
可能性70%
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