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标题: 开发商母公司首开集团的前世和今身——资料搜集贴 [打印本页]
作者: 孟响 时间: 2011-8-10 10:19
标题: 开发商母公司首开集团的前世和今身——资料搜集贴
本帖最后由 孟响 于 2011-8-12 16:50 编辑
选完房子之后，近期没有开发商有何进展的消息，盼望早日签约是我们选择温泉的邻居们的最大心愿，但是我们最担心的就是房子的进展和房子的质量，期望开发商不再发生几年以前的那种纠纷——
以下资料是我在首开集团的网站找到的，天鸿集团在2005年就成为新首开的一部分了，根据咱们的楼书介绍开发商宝晟是原天鸿集团的嫡系，但是现在首开网站没有其任何影子，我倡议各位邻居发挥强大的查找，把所有有关宝晟的介绍统一到这个帖子上来。
城开集团
1977年10月12日，经北京市革命委员会批准，成立“北京市建委统建办公室”。
1980年9月30日，经北京市人民政府决定， 以“北京市建委统建办公室”为班底，成立“北京市城市建设开发总公司”。
1992年10月22日，经北京市人民政府决定，在“北京市城市建设开发总公司”基础上，组建“北京城市建设开发集团总公司”。
1998年9月25日，经北京市人民政府批准，“北京城市建设开发集团总公司”更名为“北京城市开发集团有限责任公司”。
天鸿集团
1980年12月30日，经北京市编制委员会批准，成立“北京市房地产管理局住宅建设办公室”。
1983年8月11日，经北京市人民政府市政管理办公室批准同意，以“北京市房地产管理局住宅建设办公室”为班底，成立 “北京市房地产管理局住宅建设经营公司”。
1984年9月17日，经北京市市政管理委员会批复同意，“北京市房地产管理局住宅建设经营公司”更名为“北京市房地产管理局住宅开发经营公司”。
1989年4月19日，经北京市市政管理委员会批准，“北京市房地产管理局住宅开发经营公司”更名为“北京市住宅开发经营公司”。
1989年6月23日，经北京市市政管理委员会批准，“北京市住宅开发经营公司”更名为“北京市房地产开发经营公司”。
1992年6月30日，经北京市人民政府办公厅批准，“北京市房地产开发经营公司”更名为“北京市房地产开发经营总公司”。
1998年7月28日，经北京市城乡建设委员会批准，“北京市房地产开发经营总公司”更名为“北京天鸿集团公司”。
首开集团
2005年12月10日，经北京市人民政府批准，北京市国资委决定，“北京城市开发集团有限责任公司”与“北京天鸿集团公司”合并重组为“北京首都开发控股（集团）有限公司”。
更多精彩详细的资料在跟帖中，请大家浏览参阅。当然，谁都可以补充资料。但要注明资料来源。
作者: 孟响 时间: 2011-8-10 10:23
本帖最后由 孟响 于 2011-8-11 15:15 编辑
城头变换大王旗 天鸿谢幕首开登场
来源：观点地产网 作者：李碧 2008年04月25日
首开集团借壳天鸿宝业(600376)整体上市的大戏在纠葛一年之后，终于落下最后的帷幕。
近日，天鸿宝业公告称，经北京市工商行政管理部门核准，北京天鸿宝业房地产股份有限公司名称已变更为“北京首都开发股份有限公司”，公司证券简称将自2008年4月29日起变更为“首开股份”，证券代码仍为“600376”。
而消息称，上市公司董事长确定由首开集团董事长刘希模出任，上市公司总经理则由首开集团总经理王少武担任。据了解，新生的首开股份高管团队包括王少武等9人。
据了解，未来的首开股份机构设置包括三级，第一层级为上市公司机关，包括战略、投融资、运营、核心资源等管理中心；第二层级为北京地区的5个综合开发公司，环渤海、中西部、华东、华南4个区域中心，不直接从事开发业务；第三层级则是二级机构的下属项目公司，直接从事项目开发经营。
随着“首开股份”的旗帜缓缓升起，“天鸿宝业”只能退隐在历史背后。
当一切都要以结束的面目出现时，在刘希模的面前，也许更是一段未知路程的真正开始。
源起
资料显示，北京天鸿宝业房地产股份有限公司成立于1993年，是北京首都开发控股(集团)有限公司所属的子公司。
2001年1月15日，公司4000万A股股票在上海证券交易所上网定价发行，2001年3月12日在上海证券交易所挂牌上市。截止2005年底，公司总资产28.03亿元，净资产7.47亿元。
然而，正当中国房地产市场风生水起的时候，天鸿宝业却显出疲态来。其2006年年报显示，公司实现主营业务收入仅4000多万元，同比下降89%；净利润仅691万元，同比下降73%。2006年，天鸿宝业向大股东转让了国奥投资有限公司股权，取得实际转让收益5415万元，如果扣除这部分非经常性损益后，公司净利润比05年同期下降215%。
作为北京市国资委的独资企业，首开集团被业界看作是天鸿宝业的“定海神针”。一度有媒体报道称，北京市政府多次催促首开集团，借壳天鸿宝业完成整体上市。
当时，首开集团的资产负债率为92.6%，已经没有间接融资的空间，但首开集团房地产开发定位为普通商品房和经济适用房，能为市场提供中低端房源，有维持房价稳定的作用。
因此，在资本市场上融资，把项目转化为产品投向市场是当务之急。天鸿宝业作为首开集团旗下唯一的上市公司，有巨大的资本运作空间，这也正好印证了市场上有关政府主导首开集团整体上市计划的说法。
前奏
重组的蛛丝马迹从2006年年初开始，首开集团成立置地、置业、房产经营以及经济合作四大事业部，将原天鸿、城开两大集团旗下的优质资产划拨进去，而原天鸿集团更名为新天鸿集团，其和城开集团一起扮演留守的角色，主要负责划拨资产的交接以及剩余资产的“甩尾”工作。
一年时间过去了，划拨工作基本完成，大部分房地产开发业务已经进入房地产板块。当时有人士称，首开集团若想重组天鸿宝业，只需将房地产板块中的业务择优录取，置换进上市公司中即可。
同时2006年5月，首开集团委派分管房地产开发业务的副总经理张忠任天鸿宝业董事长。作为首开几百家子公司之一，天鸿宝业的地位不言而喻。
不久后，张忠因挂职锻炼离职，首开集团又委派集团总经济师杨文侃任上市公司董事长，再度显示首开集团对天鸿宝业的重视。
惊异
最终，2007年4月11日，天鸿宝业公告称，公司正在讨论非公开发行事项，相关方案有待进一步的论证，存在重大的不确定性，为保证信息披露的及时性，股票于即日起继续停牌，待相关信息披露后按规定复牌。
首开集团借天鸿宝业整体上市开始浮出水面。
“这几乎是一天之内的决定”，谈及天鸿宝业的停牌及定向增发，首开集团人士大部分都感到十分意外。
即使在有了不少借壳重组的迹象之后，天鸿宝业的突然停牌仍然显得有些突兀。
知情人士则指出，政府基于打通国有企业的融资渠道的考虑，国资委于2006年12月发布《关于推进国有资本调整和国有企业重组的指导意见》，明确表示国资委将加快推进股份制改革，鼓励、支持不具备整体上市条件的中央企业，把优良主营业务资产逐步注入上市公司，做优做强上市公司。
“首开集团很有可能完成北京市国资委下属房地产企业整体上市的第一单，在北京市国资委的催促下，首开集团方作出了这个突然的决定。”该人士曾表示。
然而，接近首开集团的人士分析，上述传言并不属实。当初，天鸿集团和城开集团合并成立首开集团时，北京市国资委确实曾有过要求，集团要在三年内整体上市。但政府应该不会过分地干预企业行为，更不可能给出具体的时间表。
可能的解释是，市场上关于集团整体上市的传言已经愈演愈烈，首开集团迫于压力将天鸿宝业停牌，加快了定向增发的进程。
当时留给众人的悬念还有，首开要将哪些资产注入天鸿宝业？这个原本只有30多亿资产的公司，规模将迅速膨胀至多少呢？
步骤
2007年6月12日，天鸿宝业公告称，拟向实际控制人北京首都开发控股集团定向发行数量不超过55000万股(含55000万股)A股，发行价格拟定为10.44元/股。首开集团以其拥有的主营业务资产进行认购，实现首开集团房地产主营业务整体上市。该资产全部为首开集团持有的16家下属公司股权，资产的账面净值约26.3亿元。
天鸿宝业表示，通过此次交易，首开集团将土地一级开发业务、房地产开发业务以及优质持有型物业注入公司，首开集团同时承诺，作为天鸿宝业的控股股东或主要股东期间，首开集团在中国境内将不再以任何方式新增与天鸿宝业构成竞争的业务活动。
而实际上，从4月11日天鸿宝业停盘开始，首开集团曾经提出多个借壳重组方案，但先前几个方案均未能得到国资委和证监会的审议通过。
事情仍然不顺利。原定于7月15日完成的对收购资产的审计、评估工作一再拖延，且评估结果需经北京市国资委核准，直至8月18日天鸿宝业终于公布关于公司向实际控制人北京首开集团发行股票购买资产的议案：公司拟向首开集团发行股票数量为55000万股A股，收购首开集团直接持有的12家公司股权。
这12家公司股权分别为，城开集团100%股权、海门融辉90%股权、烟台天鸿时代90%股权、北京颐安67.65%股权、天鸿安信20%股权、中关村(000931行情,股吧)农林科技园50%股权、三亚度假村公司95.89%股权、宝辰饭店公司80%股权、燕华置业75%股权、京华房产70%股权、发展大厦公司50%股权、北京联宝30%股权。该部分股权资产帐面值为23.31亿元，公司以评估价值59.39亿元作价收购；股票发行价格最终确定为10.80元／股。
9月7日事项再有进展，天鸿宝业称，临时股东大会以现场投票与网络投票相结合的表决方式审议通过公司向首开集团发行股票购买资产的议案。另外，会议还通过关于向首开集团发行股票收购资产协议以及批准首开集团免于以要约方式收购公司股份等议案。
作为首开集团整体上市最关键的一步，天鸿宝业对首开集团增发的计划于2007年12月28日完成。据2008年1月的公告，首开集团以下属12家全资、控股或者参股的企业股权，换购了天鸿宝业5.5亿股股份。至此，首开集团对天鸿宝业的持股比例提高到了67.92%，而首开集团的全资子公司天鸿集团亦对天鸿宝业持股9.04%，最终首开集团实际持有天鸿宝业79.68%股份。
编者：最初搜到了一个关于宝晟出卖子公司的资料，后来有时间才发现了这些资料，觉得更有用，我们先从天鸿了解吧。
作者: 孟响 时间: 2011-8-10 10:23
本帖最后由 孟响 于 2011-8-11 15:15 编辑
利好
2007年12月，天鸿宝业通过向首开集团定向增发股票收购资产，将首开集团下属主营业务资产注入公司，大幅提升了公司的资产规模和项目规模，同时，公司的业务范围也从北京和天津两地扩展到华东、华南地区。
收购完成后，天鸿宝业新注入房地产开发项目21个，土地一级开发项目2个，新增项目合计占地面积287万平方米，新增项目合计建筑面积588万平方米。而在此前，天鸿宝业因仅拥有5个房地产开发项目，业绩挣扎在亏损边缘。
首开集团也重新为天鸿宝业规划了未来，公司开发产品定位为商品住宅，兼顾中高档商业地产和旅游休闲地产项目。区域布局是以北京为基地，以环渤海和一线城市为重点，选择介入有发展潜力的二三线城市，在东南沿海和中西部建立若干区域总部并形成辐射。
天鸿宝业的变化不仅仅在于调整管理架构，资产注入令天鸿宝业发生了脱胎换骨的变化。年报显示，2007年公司实现营业收入72.55亿元，同比增长56.72%，仅次于万科A、保利地产(600048行情,股吧)、金地集团(600383行情,股吧)，在国内上市公司中排名第四。
问题
并非都是好消息。尽管营业收入急剧增加，但资产注入仍未能使天鸿宝业避免尴尬。截至2007年底公司资产负债率已达82%。此外，在众多房地产上市公司中，天鸿宝业的净利润增长率仅仅排名22。
天鸿宝业资产负债率高企，而首开集团此次新注入的资产中负债比例也很高，公司再融资的需求相当强烈。
如何管理上市公司，也将是首开集团的一道难题。有消息人士透露，为进一步研究确定整体上市后集团公司的管控模式，2007年10月，首开高层负责人曾组成一个考察小组，由董事长刘希模带队，赴深圳、上海，对部分上市公司进行考察调研。
在调研中，首开高层分别与万科集团、招商地产(000024行情,股吧)、中华企业(600675行情,股吧)、陆家嘴(600663行情,股吧)集团、上实发展(600748行情,股吧)股份的负责人进行了座谈，重点了解了上市公司的管控模式，包括机构设置、决策程序、激励模式、资金管理、规避同业竞争等问题。
同时，有关首开集团分离出的不良资产如何处置仍存疑问。“由于此次注入天鸿宝业的公司都是首开集团精挑细选出来的优质资产，而其余资产如何处理，目前仍不明朗。”有分析人士说。
据了解，首开集团现有下属成员企业256家，其中从事土地一级开发企业十多家，房地产开发企业近40家，物业经营企业20多家，物业管理企业二十多家，物贸加工企业一百多家。如此多的下属企业的经营状况不一，如何对不良资产进行整合也是首开一项重要的工作。
历史经验来看，通常央企在对各自的房地产业务进行撤并整合时，不良资产处置的问题便一直存在，难以解决。
谢幕
最终谢幕的不止是天鸿宝业。随着首开集团从合并重组到整合上市，天鸿集团和城开集团终于也结束了自己的历史使命。
实际上，当首开集团合并重组初步完成时，天鸿集团和城开集团就已经不再承担主要的管理职能，被称为新天鸿和新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)开的两家公司主要负责留守辅业资产。
而后当首开集团整体上市计划启动时，城开集团转而担当新的职责，原天鸿与城开旗下需要上市的项目一并被划入城开集团，最终城开集团100%股权成为了12个注入上市公司资产之一。
至此，天鸿和城开集团的管理职能已经结束，只因天鸿集团拥有海外企业，牌子得以保留，但海外企业将由集团公司直接管理。
或许这就是市场的无情之处，当新生的力量出现时，被它们所替代的失去价值的力量将会在股市动荡的尖叫声中慢慢退去。
作者: 老福 时间: 2011-8-10 10:28
前几天看过一个帖子，，介绍咱们开发商的，，说他们开发的一个楼盘质量特别差
作者: 顶海淀个肺 时间: 2011-8-10 11:04
“北京宝晟住房股份有限公司“就是去年引起轩然大波，传出内部低价内购丑闻的
作者: 我和两两 时间: 2011-8-10 16:56
宝景 物业负责大运村的物业，不是一般的差。
作者: 温馨 时间: 2011-8-10 20:17
本帖最后由 dyn124lus 于 2011-8-10 20:18 编辑
这么差的开发商 ，咱们温泉的人民还是要联合起来 ，楼主你是版主 ，和别的温泉的版主组织一下 ，咱们成立个质量监督委员会！开工后负责监督质量啊 ！
作者: 孟响 时间: 2011-8-11 10:06
回复 dyn124lus 的帖子
质量监督的工作一定要做 邻居们有懂得这方面知识的人 或者有从事监管工作的可以和大家介绍一下都需要注意哪些关键的地方。
作者: 山后 时间: 2011-8-11 10:58
技术帖
帮顶！！
作者: 追风虎 时间: 2011-8-11 13:03
俺也来支援
作者: 萝卜兔 时间: 2011-8-11 13:18
好贴好想法，大家一起出谋划策
作者: 孟响 时间: 2011-8-11 13:28
本帖最后由 孟响 于 2011-8-11 16:41 编辑
上市公司首开股份（600376）是一个合并重组的“超级航母”，我已经在前面的帖子里介绍过了，现在上传股票代码为600376（当时还叫“天鸿宝业”），2004年年度报告，和2005年半年度报告，以及现在的首开股份600376的2009年、2010年年度报告。我们知道上市公司每个季度都要在国家的正规的三大证券媒体（中国证券报、上海证券报、证券时报）上公布其详细的业绩报告，我现在已经把这个找到，就是让大家下载看看，仔细的了解一下咱们的开发商。
众所周知，这种报告必须是经过审计的，具有法律效益的，不能说百分百的真，但是毕竟是官方公布的，懂财务的邻居们可以看看报表，不懂得就看看这家公司股东都有谁，谁是领导，公司的来龙去脉等等。再对比一下现在的首开股份，就当管中窥豹，时见一斑吧。
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天鸿宝业（600376）—2004年年度报告.PDF
204.95 KB, 阅读权限: 10, 下载次数: 0
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天鸿宝业（600376）—2005年半年度报告.PDF
151 KB, 阅读权限: 10, 下载次数: 0
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首开股份（600376）—2009年年度报告.PDF
890.53 KB, 阅读权限: 10, 下载次数: 0
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首开股份（600376）—2010年年度报告.PDF
1009.69 KB, 阅读权限: 10, 下载次数: 0
作者: 孟响 时间: 2011-8-11 13:45
本帖最后由 孟响 于 2011-8-11 16:44 编辑
首开股份(代码:600376)的高管介绍
官方公布的最新的首开股份的高管并没有任景全，编者估计现已经退休。
刘希模 董事长 董事 法定代表人 战略委员会主任 投资委员会主任 战略委员会委员 投资委员会委员 男 56岁 硕士
汉族，1955 年3 月出生，在职研究生学历，中共党员，高级经济师，高级政工师。2002 年4 月－2005 年10 月任北京天鸿集团公司党委副书记、董事长、总经理，2005 年10 月，任北京首都开发控股（集团）有限公司党委书记、董事长。2008 年2 月，兼任北京首都开发股份有限公司党委书记、董事长；2008 年4 月，兼任北京首都开发控股（集团）有限公司总经理。
王少武 副董事长 董事 总经理 战略委员会委员 投资委员会委员 男 50岁 本科
1961 年7 月出生，大学学历，中共党员，高级经济师。曾任北京市综合投资公司副经理，北京能源投资(集团)有限公司副总经理，北京城市开发集团有限责任公司董事、总经理，北京首都开发控股（集团）有限公司董事、总经理，北京首都开发股份有限公司副董事长、总经理。
杨文侃 董事 副总经理 投资委员会委员 战略委员会委员 男 54岁 硕士 1957 年10 月出生，研究生学历，中共党员，高级会计师。曾任北京城市开发集团有限责任公司副总会计师兼财务部主任、北京世安住房股份有限公司董事长兼总经理、北京城市开发股份有限公司董事、总经理，北京首都开发控股（集团）有限公司总会计师，北京首都开发股份有限公司董事、副总经理、财务总监。
刘安 副总经理 男 46岁 硕士 汉族，1965 年11 月出生，研究生学历，中共党员，高级工程师。2004 年4 月－2008 年3 月任北京世安住房股份有限公司党支部书记、董事长、总经理， 2008 年3 月起任北京首开亿信置业股份有限公司党总支书记、董事长、总经理。
潘文 副总经理 男 48岁 本科 1963 年4 月出生，大学本科学历，中共党员，高级工程师。曾任北京城市开发集团有限责任公司望京新城分公司党支部书记、副经理，北京城市开发集团有限责任公司望京新城分公司党支部书记、经理，北京首都开发控股（集团）有限公司总经理助理、经济合作事业部部总经理，北京首都开发股份有限公司副总经理。
赵龙节 副总经理 男 41岁 博士 1970 年9 月出生，经济学博士学位，高级经济师。曾任北京天鸿集团公司人力资源部经理，北京首都开发控股（集团）有限公司人力资源部经理，北京首都开发股份有限公司副总经理。
潘刚升 副总经理 男 51岁 本科 1960 年10 月出生，在职大学学历，中共党员，助理工程师职称，国际注册商业房地产投资师。曾任北京天鸿集团公司副总经理，北京首都开发控股（集团）有限公司副总经理，北京首都开发股份有限公司副总经理。
田萌 副总经理 女 43岁 本科
女,汉族,1968 年9 月出生,大学本科学历,中共党员,高级工程师.1989 年9 月参加工作,历任北京首都开发股份有限公司成本合约部经理,项目管理部经理,同信分公司总经理.
作者: 孟响 时间: 2011-8-11 14:16
首开股份保障房占比两成 净利润依然乐观
资料来源：2011年04月04日投资者报
2011年，保障房“井喷”年。我国计划新建1000万套保障房，相比2010年的580万套增长72%，需要约1.3万亿~1.4 万亿元投资，投资规模接近全国房地产投资规模的1/4。
面对即将开启的保障房时代，在商品房市场受到楼市调控的严重冲击下，越来越多的房地产企业正从保障房的建设中寻找新的机会。作为北京保障房建设的龙头老大，首开股份（600376.SH）在房企的 “抢食”中会如何应对？而其保障房的真正利润又有多少？为上市公司带来怎样的收益？
新建保障房项目120万平米
在首开股份的版图中，保障性住房已经成为最重要的资产之一。公司目前拥有1582平方米的项目储备，权益储备面积1342万平方米。按照规划，首开未来几年仍然将以每年300万平方米的速度拿地，土地储备将以较快的速度增长。
在其储备用地中，来自保障性住房的比重不断加强。位于北京市大兴区的首开?康乃馨城限价房项目，建筑面积达到29.75万平方米，几乎占目前大兴区在建保障房项目面积的一半。
而首开股份2011年年度经营计划中，也明确提出要适度加大保障性住房规模。首开股份董秘王怡接受记者采访时透露：“依托保障房建设实现快速稳定的发展，已上升到首开集团的战略之中。”
据悉，首开股份曾开发包括北京回龙观、通惠家园在内的大型经济适用房项目，累计竣工超过800万平方米。而目前首开在北京地区在建和拟建的保障性住房包括北京朝阳常营、小屯馨城、大兴康庄、顺义英各庄等项目，建筑规模超过120万平方米，预计2014年前开发完毕。
“在开发保障性住房方面的丰富经验有利公司进一步拓展保障房市场的份额。”中邮证券张鹏(微博)告诉《投资者报》记者，“建设经验和国企背景，增加了其在保障房市场的优势。同时，保障房的建设经验还可能增加其招标获得普通商品房用地的可能性，这无疑增加公司在评标过程中的优势。”
正因为此，在商品房和保障房同时发力的情况下，首开股份3月15日的年报亮丽：2010年实现营业收入77.65亿元，同比增长49.51%；归属于上市公司股东净利润13.44亿元，同比增长43.82%；基本每股收益1.17元，同比增长22.55%。而在此之后的8个交易日中，首开股份股价连续上涨，最高涨幅接近24%。
盈利水平高于同行
但是，保障房盈利模式成为首开股份必须考虑的现实问题。因为不赚钱的保障房，有着现实的例子。
据媒体报道，5年前，万科在佛山利用招拍挂获取的自有土地投资中的3124万元成本需要57年才可以收回。另外，由北京住总集团承建的北京翠城经济适用房项目建设了10年之久，至今仍有40余万平方米建筑面积尚未完工，而项目承建方却已巨亏21亿元。
“做保障房利润真的很少，做不好的话就会亏损”，首开回龙观项目的工作人员对记者表示，当初回龙观项目，几乎以市价的一半卖出。“当时市价每平方米在4000元左右，但我们对外销售那个项目时每平方米卖2600元，部分户型每平方米才1000多元就卖出了，此后销售价格没有变过，项目已亏损达10亿元”。
巨亏之下，2009年时，北京市住建委想出了一招：销售价格不作调整，划拨部分房源调整成商品房或限价房出售。当时，首开回龙观项目很快就完成部分经适房调整为商品房的立项核准。
但将经济适用房转为商品房的方式，立刻引起了轩然大波。“一部分经济适用房的拆迁早就完成了，不存在拆迁成本提高的问题。有的项目一开始投入较大，后来也修改了规划而提高了容积率。而企业本身也从政府提供的方便中得到了实惠。”回龙观居民李女士向记者回忆说。
在北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋看来，“对于国企而言，建设保障房亏损可能只是账面的亏损，实际亏损可能性不大。”2010~2012年，首开股份房地产业务50%左右的结算面积来自保障房。而张鹏预测：“这三年中，公司房地产开发业务的净利润增长率仍然可能达到44%、41%和68%。”
对于首开而言，主要参与的是经济适用房和双限房的开发建设。“经济适用房项目利润率按照3%的净利润和5%的管理费来确定，总利润率应该在8%左右；而两限房则以市场化招标方式限房价限地价，成本控制能力强的话，利润率会相对高一些，但风险和经济适用房是一样的。”张鹏透露。
令首开得意的是，保障房建设对开发商利润率的限制并没有对首开形成桎梏。“总体来说，首开的保障房盈利水平略高于同业，与此同时，保障房的性质也决定了后期销售不是问题。”尽管不愿透露保障房业务具体的利润率，但从公司2010年年报中显示的47%销售毛利率和17.3%的销售净利率来看，首开股份整体的盈利能力均属行业中上水平。
不过，海通证券房地产行业研究员涂力磊给出了一个惊人的数字：按照4%~6%净利测算，2011~2015年保障房净利润将在1153亿~1728亿元之间，占行业总利润的7%~10%左右。
低毛利背后高收益
“开发商进军保障房是顺应趋势的行为。”一位在北京的不愿透露姓名的广州开发企业分管融资的高管认为。“对于政府大力支持的保障房建设，开发商通过参与保障房建设一方面获得贷款相对容易，另一方面又可以通过滚动开发获得利润。”上述高管透露。保障房业务量的高速扩容与盈利能力的高稳定性，使首开股份这样的战略领先房企有望在2011~2012年收获稳定的业绩与现金流。
北京首开仁信置业有限公司总经理李捷给记者举例说：“首开?康乃馨城项目每平方米预计售价为6500元，计划2011年开始销售，将给首开股份带来虽显微薄但却持续而稳定的收益。在引入财务杠杆方面可获得很大优势，有利于缓解房企资金链紧绷与提高盈利能力。这或许将帮助首开股份在未来的楼市竞争中受益。”
对于追求业绩和利润第一的上市房企来说，积极参与保障房建设更多的动因或是逐步认识到保障房背后的隐形利润。
“开发保障房利润远比账面上来得高。”杨少锋认为，从账面利润率看，开发保障房逊于商品房开发的“暴利”，但是保障房项目的附加利润却是商品房开发所没有的。得到地方政府在土地出让、税费环节方面的“让利”以及信贷优惠是开发商们承建保障房最直接的动力。
部分开发商在采访中表示，目前大家已知的利润仅仅是保障房建设本身所允许的利润，而实际利润更多来自于开发商的“经验”。配建开发、综合运营开发和工业用地转换开发模式可以为开发商带来更高的附加价值。
首开股份位于朝阳区常营二期经济适用房A 标段项目，售价为4300元/平方米。该项目2010~2012年的销售回款将达到8亿元左右，利润率接近8%。而当时拿地时，附加开发的首开东都汇项目就位于该经济适用房旁边，这个由A、B座组成的商住楼项目总共349户，面积为60~70平方米的LOFT，均价18000元/平方米。
这个项目2010年8月即告售罄，销售回款接近4亿元，这还没有算上一层底商将获得的收益。“由这些配建的商铺、办公楼等经营性附属设施及享受的政策优惠，常营经济适用房的收益或许将会更高。”张鹏预测说。
在天房发展董秘陈长来眼中，开发商参与保障房建设除了账面上的收益之外，还可以在一定程度上规避严厉的房地产调控压力。
“保障房建设成本较低，资金周转速度快，自有资金比例甚至可以低至20%以下。即使以3%~5%的利润率计算，5倍左右的杠杆意味着开发商的资金收益率可扩大至15%~25%。”杨少锋表示。
国泰君安地产分析师张伟明在其研究报告中指出，大规模参与建设保障房或能帮助上市房企打开资本市场的融资通道。上市公司定向增发、发债等资本市场融资和新增土地都可能在地方政府支持下获得机会。
真正难做的是公租房
对于保障房项目的企业投建资金出路，政府回购成为一些较有财政实力地区的选择。然而，很多开发企业却对此持观望态度。据悉，金隅嘉业2010年承建的公租房项目，虽然由政府回购，但是回购周期特别长，需要半年到一年的时间，原因是回购资金没有列入地方政府财政预算。“这么长的周期，要产生几千万元的利息，由此抵消了建设公租房的利润。” 金隅嘉业一位高管对记者大倒苦水。
事实上，公租房建设本身主要就是政府主导，开发商更多是以代建的方式参与，建设完之后按照事先谈好的工程投资建设总额的回报利润率、管理费、财务费等费用标准与政府结算，然后移交给政府经营管理。但是，北京市2011年投建的更多公租房项目，都是由开发商持有并管理的。由此造成开发商上亿元的资金占用，而让开发商在拿配建公租房项目的商品房用地时，显得十分慎重。
王怡此前关于首开股份参与保障房建设上接受财经网采访时表示，首开未来更多会积极参与到经适房、两限房等退出机制明确的保障房项目。而对于政府不予回购的公租房或廉租房项目，尚没有成熟的盈利模式。
而银行对于这部分保障房的开发贷款也存在着一定的顾虑，工商银行东城支行一位负责人告诉《投资者报》记者：“一是保障房机制不明确，保障房机制涉及土地、资金来源、谁负责建造、给谁住以及如何退出等多方面问题；二是相关政策措施没有落实，如退出和优惠等多方面条款；三是风险较大，由于贷款资金规模比较大，对银行资产负债表影响很大。”
“要提高房地产开发企业参与保障房建设的积极性，就必须在土地、税收以及融资上给予更多的优惠政策，地方政府也需要在建设模式上提出更加明确与建设性的方案，积极完善保障性住房运营管理体制。”瑞银投资亚洲地产及休闲产业主管王震宇认为，“政府应放开对保障房利润率的设定，给开发企业预留一定的利润空间。只有这样，企业建设保障房的热情才会大大提高。”
作者: 孟响 时间: 2011-8-11 14:26
保障房红利 首开股份发债融资43亿
2011年06月08日 10:41:12 新华网 新华房产
国内信贷收紧、房地产融资哀鸿一片时，首开股份的43亿保障房债券似乎风景独好。
6月3日，首开股份发布公告称，为保证公司的可持续发展，满足公司生产经营的资金需求，公司向银行间市场交易商协会申请注册，拟在银行间市场发行不超过43亿元的中期票据，所募集资金将用于保障性住房项目的建设。
资料显示，企业向银行间市场交易商协会融资是指，企业可以通过注册银行间市场交易商协会来提出融资需求，由银行间市场交易商协会根据企业的融资规模、融资用途等条件作出评估后，由银行间市场交易商协会指定的银行、金融机构为企业进行资金支持，与信托、直接债券融资相比成本较低。
而且，在银行间市场发行的中期票据将在一定程度上平衡企业直接的债务融资、股权融资和信贷融资等主要渠道之间的关系，有利于降低间接融资比例，降低银行体系的潜在风险，减轻股权融资的压力。
首开的战略
针对此次债券的发行，首开股份董事会秘书王怡向观点地产新媒体表示，选择银行间市场交易商协会发行中期票据，主要是成本低，也符合公司的融资需求。所筹得的资金将用于公司目前在建的120万平米保障房项目上，今年将有一部分保障房项目入市。
据了解，首开股份此次43亿元融资将直接用于目前在建的北京朝阳常营、小屯馨城、大兴康庄、顺义英各庄等项目。
首开股份在2011年的经营策略中就明确规定，将加大保障房的开发。王怡对此也表示，依托保障房建设能实现快速稳定的发展，已上升到首开的战略之中。
实际上，作为战略位置的保障房，首开股份有着成熟的开发经验。据不完全统计，首开股份保障房累计竣工超过800万平方米，其中包括北京回龙观、通惠家园在内的大型经济适用房项目。
对于业界普遍对保障房盈利模式担忧时，王怡则称，目前首开主要开发的是经济适用房和两限房，销售净利率可以达到5%左右。
但王怡也坦言，首开对于公租房或廉租房尚没有成熟的盈利模式，目前多数是在普通居住用地招标中配建一定比例的公租房或廉租房，开发商中标后自行筹资开发，竣工后按照招标条件或由政府按既定价格回购，或按政府定价出租给符合标准的群体。
“若没有明确的回购条款，资产将全部沉淀在开发商手中，对开发商的财务状况会有不利的影响，所以，对于参与退出机制不明确的的保障房建设，公司也将持谨慎态度。”王怡表示。
保障房红利
对于首开在保障房建业方面的发展，有中信证券分析师则认为，当前影响保障房开工的最大瓶颈是资金问题。
“此次首开发行的43亿中期票据，和同期贷款利率相比具有成本优势，原本开发商很难进行融资。政府现在是为了促进保障性住房建设，开始赋予保障性住房建设的开发商以制度性红利，而这种好处在资金紧张时期更加重要。”该分析师指出。
该分析师还认为，由于今年一季度首开有息负债率偏高，如果此次能成功发行中期票据，还能有效降低资金成本。
事实上，算上此次43亿元的保障房融资，这已经是首开股份在半年的时间内第三次融资。
资料显示，3月27日，首开股份下属企业北京城市开发集团有限责任公司向盛京银行北京分行申请5亿元房地产开发贷款，由首开股份提供第三方连带责任保证担保，期限三年；4月22日，首开股份向中国对外经济贸易信托有限公司申请不大于15亿元的人民币信托贷款，期限两年，并由首开集团提供连带责任担保。
对于首开连续的融资，中邮证券分析师张鹏认为，在房地产更为严厉的调控下，基本上所有的房地产企业都有融资需求，而首开也面临资金短缺。另外，从资金回款方面看，一季度首开销售的并不好，所以，它后续需要融资来支撑项目的发展。
而海通证券分析师涂力磊则表示，首开一季度销售不好的主要原因是北京限购政策的影响，而后续公司可推盘项目较多，所以资金方面也没有多大压力。
王怡也表示，公司财务状况依然安全，未来会更多寻求银行资金，以首开的实力是没问题的，同时，公司将加快推盘力度。观点地产网 李宁
作者: 孟响 时间: 2011-8-11 14:32
13亿元通州低价拿地 首开股份“扩建”保障房
来源：证券日报 作者：王峥 2011年06月21日
6月20日晚，首开股份公告称，公司近日以13.2742亿元成功摘得了位在通州区于家务乡乡中心的2个项目地块。
中国指 数研究院的数据显示，这两幅地块的成交均价为3640元/平方米。而这个楼面价格相比通州的住宅售价还是具有很强的成本优势，不过由于通州地区目前住宅签约率不足30%，未来销售的风险依然较大。
公告显示，两地块分别为通州区于家务乡乡中心项目A 地块和于家务乡乡中心项目C 地块。其中A地块总用地面积126,055平方米，建设用地面积88,028 平方米，建筑控制规模154,122 平方米，购买价格5.61亿元；C地块总用地面积226,634 平方米，建设用地面积141,304 平方米，建筑控制规模210,556 平方米，购买价格逾7.66亿元。两地块的用地性质均包括二类居住用地、商业金融用地和住宅混合公建用地。
需要特别指出的是，按照招标文件规定，北京市通州区于家务乡乡中心项目A 地块和C 地块共需配建20,000 平方米公共租赁房，其中A 地块需配建8,000 平方米，C 地块需配建12,000 平方米,建成后将由北京市住房和城乡建设委或政府授权的其他单位按4,000 元/平米的价格优先进行回购。
此前不久，首开股份刚刚宣布拟在银行间市场发行不超过43亿元的中期票据。以募集资金用于公司保障性住房项目的建设。不过，虽然公司加大了发展保障房建设的力度，但2011年能竣工的保障房面积仍仅3万平方米。首开股份曾表示2011年计划保障房开复工120万平米,其中新开工64万平米，3万平方米的竣工面积仅占其总施工面积的2.50%。
除了首开股份，20日晚公告拿地的房企还有天津松江，公司表示旗下控股子公司深圳市梅江南投资发展有限公司于2011年6月17日在东莞市通过挂牌方式取得位于广东省东莞市黄江镇常梅路西侧的地块，地块项目规划用地面积64395平方米，总成交价格为27400万元，用地性质为普通商品住房，容积率不大于2.5。
中国指数研究的监测的数据显示，6月13日-19日这一周，其监测的20个主要城市住宅用地推出量与成交量有所上涨。本周共推出住宅用地59宗，比上周增加27宗，推出土地面积387 万平方米，比上周增加178万平方米。成交住宅用地为19宗，较上周增加4宗，成交土地面积189 万平方米，比上周增加107万平方米，其中北京成交4宗共计54万平方米，成交量为20个城市住宅用地最多。
编者评论：融完资后就买地，首开的动作可是一点也不慢，要是建房也这么迅速就好了！
作者: 孟响 时间: 2011-8-11 14:58
本帖最后由 孟响 于 2011-8-11 15:03 编辑
建设保障房 首开股份(600376)拟定向债务融资50亿
中国证券网 2011-08-04
首开股份（600376）公告，公司拟发行非公开定向债务融资工具，发行不超过人民币50亿元，发行期限1年以上，募集资金用于公司保障性住房项目的建设。
公司表示，为满足公司保障房项目建设需要，改善融资结构，公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过50亿元人民币的非公开定向债务融资工具。
非公开定向发行债务融资工具是指向特定数量的投资人发行的债务融资工具，并限定在特定投资人范围内流通转让。其发行方式具有灵活性强、发行相对便利、信息披露要求相对简化、适合投资者个性化需求、有限度流通等特点。4月29日，中国银行间市场交易商协会发布《银行间债券市场非金融企业债务融资工具非公开定向发行规则》。
有关人士曾表示，非公开定向发行债务融资工具可谓私募债券，该工具的推出不仅为企业提供了新的直接融资渠道，体现了银行间市场多维度创新能力的提升，同时为商业银行带来了新的业务增长点。
建设保障房 首开股份(600376)拟定向债务融资50亿 (2011年08月04日)
首开股份(600376)申请5亿元信托贷款 (2011年07月29日)
首开股份(600376)子公司2000万转让股权 (2011年07月29日)
首开股份(600376)出资2亿成立新公司 (2011年07月22日)
13亿元通州低价拿地 首开股份(600376)"扩建"保障房 (2011年06月21日)
首开股份(600376)13亿元通州拿地 (2011年06月21日)
首开股份(600376)中标北京通州两住宅用地 (2011年06月18日)
首开股份(600376)拟发43亿元票据建保障房 (2011年06月07日)
看好北京周边 首开股份(600376)廊坊"圈地" (2011年06月02日)
首开股份(600376)竞得廊坊市两宗土地 (2011年06月01日)
编者评论：首开多渠道融资，只要兜里有了钱，咱们想买哪里的地就买哪里的地，融资——买地——拿项目——承包出去建房——出售——赚钱，横亘不变的道理。
作者: 孟响 时间: 2011-8-11 15:19
回复 山后 的帖子
山后兄，那天这个帖子上得有些仓促，今天有时间进行了整理，添加了一些更有价值的资料。我们温泉这边的开发商比较神秘，不像上庄的开发商就在上庄地区，有问题可以直接过去问。如有关于宝晟公司的资料等，请协助为盼
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作者: 山后 时间: 2011-8-11 15:23
孟响 发表于 2011-8-11 15:19 
回复 山后 的帖子
山后兄，那天这个帖子上得有些仓促，今天有时间进行了整理，添加了一些更有价值的资料。 ...
若能出上力，自当鼎力相助！
作者: 我和两两 时间: 2011-8-11 18:37
回龙观龙禧苑二区是天鸿开发的经济适用房，有5+6复式。我去看过，怎一个差字了得。
200多平的复式，卫生间窄小，不通透；厨房在北面，窗户设计不利于通风。所谓的露台等，简直就像临时房。
谢天谢地，这么多年，有了进步，我们的户型还可以。
作者: 等待等待等待 时间: 2011-8-12 10:58
感觉龙禧苑二区还行啊，有个亲戚住那，居然还是少见的双明卫
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