【故事】商住房业主：商住房卖不掉，换宅计划落空 - 北京业主的网上家园北京地区具有影响力的小区业主论坛

“真的是计划赶不上变化。当时政策来得凶猛，就像龙卷风一样。计划被全部打乱，一切能想到的渠道被全部堵死。”回忆起当时出售商住房的情形，苏勤仍然唏嘘不已。正是在签约的前一天，赶上“3·26新政”出台，苏勤的商住房没有卖掉，换住宅的计划化为泡影。直到现在，苏勤感觉自己像是一个被装在套子里的人，什么时候能够解套，还不得而知。

苏勤来北京十多年，目前在一家文化机构工作，她目睹了近十年来京城楼市的风云变幻。

2013年的夏天，苏勤由于社保中断，不够五年连续社保，无法购买北京住宅。于是，苏勤选择在朝阳区北苑附近购置一套不限购的商住新房项目，57平方米户型，总价160万元左右。

当时，外地就有“认房又认贷”的政策传闻，为保险起见，这套商住房是以苏勤婆婆的名字购买的。

2014年，苏勤拿到了房本，房价从买时的3.5万元/平方米涨到4.5万元/平方米。当时周边的购物中心陆续建起来，市场预期仍会升值，犹豫之下，苏勤没有立刻转手，而是将房子通过中介出租了。

2016年6月，北京商住项目将限购的传闻在网上传开，不少商住项目连夜加推售房。2017年春节刚过，北京再次盛传商办类住房将全面限购。因为社保满五年了，而且眼看着孩子也快到了入学年龄，苏勤夫妇萌发了卖商住、换住宅的打算。

春节后，苏勤就通过中介机构将房源挂出，陆续洽谈了不少购房者。2017年3月20日，苏勤刚跟购房者洽谈完毕，准备将房子以260万的价格出售，购房者付了40万定金，就等着3月27日，她的婆婆从外地乘飞机来北京签约。

然而，从2017年3月17日开始，北京调控政策持续加码，密度和力度大大超出了苏勤的预期。粗略算下来，当年从2017年3月17日到3月27日这十天里，北京一共出台了九项调控政策，涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、商住限购等，紧接着配以严格的突击检查，断绝了所有炒房的可能。

在苏勤的计划里，因为名下没有房贷记录，卖了商住房换住宅，按首套房35%的标准，首付260万元就能买下总价700万元的住宅。

万万没想到的是，2017年3月26日傍晚时分，等来的却是商住限购的消息。“没想到正卡在了这一节点上。” 苏勤无奈地说。

当天，北京多部门联合发文明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人。已入市的二手项目可以出售给个人，但需满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。同时商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

面对突如其来的商住限购，苏勤很无奈，心里不是滋味。“机票都买好了，就差一天，特价机票也不能退了，人也不用来了。真没想到，会遇到如此戏剧性的一幕。”

苏勤说，她十分理解政策变动带来的不可控因素，因此，当买房人因不具备购房资格，想退房时，她也就答应了。

“3·26 新政”后，北京二手商住房因政策原因出现交易空档期，2017年底恢复交易，价格较政策实施前出现不同程度的下调。据中原地产研究中心的统计，从“3•26新政”开始的2年时间内，北京商住公寓类房源网签量只有6550套，同比下降93.1%。从平均价格看，商办市场二手房价格已平均下调超三成，部分二手房商住项目价格下跌超四成。

受北京商住新政影响，让苏勤的换房计划戛然而止，不过，苏勤很快恢复了理性。她决定如果卖不了房，就继续留着，随时观望政策。“计划赶不上变化，也许处理的最佳方式，就是以不变应万变。”

政策出台后，北京商住公寓市场迅速冰冻，经过两年的政策消化，如今的商住公寓市场依然难言起色。

现在苏勤最关心的问题是，她的商住房要标价多少卖掉，才够缴纳下一套普通住宅的首付。而要是商住房卖不出去，她也无法换房改善居住条件。

“眼看着孩子一天天长大了，我不知道什么时候才能换房，也不知道是否还能买到喜欢的房子。”苏勤无奈地说，建议在商住房纳入住房限购套数认定范围以及明确商住房居住配套规范的前提下，可以对二手商住房适当放开购买资格，在一定程度上降低刚需入市的门槛，毕竟购买商住房的，不一定是投资者，还有很多是刚需。

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