中年人被房奴，年轻人背房租 - 北京业主的网上家园北京地区具有影响力的小区业主论坛

在北京万科推出 10 年租金 180 万的房子时，李旭跟很多人一样，觉得百万房租离自己很遥远。前一刻他还在替开发商「担心」没市场，后一刻就尝到了房租大幅上涨的厉害。

李旭 2013 年来到北京，随着互联网大旗被各行各业齐齐举起，他顺利进入一家互联网金融公司，一上班就拿到了北京市平均工资，加上自己炒股小赚，他觉得北漂其实已经是一个过气词了，现在在人来人往的北京生活，没那么难。

直到他接到中介要涨房租的电话。8 月初的一天，他正趴在工位上吭哧吭哧改方案，中介一个电话就把房租从 2400 元/月提到了 3500 元/月，涨幅约 40 %。

“我也没办法，价格是自如系统定的，您考虑好了尽快跟我说哈~”，管家小美说完这句话就不再理他。

李旭来到北京就一直住在惠新西街附近。第一个房子是跟房东直接租的，后来房东卖房，他找房子急，就在附近的链家门店找了一套樱花园小区的房源，租下 14 平米的北向次卧，安稳了两年。

见识过 2016 年的租金大涨，他已经做好了续租涨价的准备，但没想到如今的租金涨幅赶上了疯狂时期的房价涨幅。

因为涨价超出预期，李旭考虑换个房子住，但打开各家中介的 APP、网站翻了两天发现，周边干净一点的房子差不多都是这个价。我爱我家有相对便宜的房子，但看了两个低价房源之后就失望了，80 年代的楼道里贴满小广告，黄色复合板的装修看上去还是二十年前的，灶台是砖砌的，抽油烟机上留着上几代租客的油盐酱醋。

李旭忍不住在群里吐槽，没想到炸出一堆同病相怜的，一个朋友的房租直接从 7000 元/月直接涨到了 1.1 万元/月。

就在李旭找房的同时，贝壳研究院发布了一组数据，2018 年 7 月的北京租赁市场格外「火热」，租赁成交环比增加了 19.2% ，单平米月租金 91.5 元，环比上涨了 2.2 %。东城、西城、丰台、石景山成交量环比涨幅也都超过了 20 %。顺义和东城区租金涨幅最高。租金涨幅排名前三的新奥洋房、三义庙北、城华园的环比涨幅分别达到 36.1 %、28.4 %、24.5 %。

数据发出之后，在全国拥有房源量最大的自如受到了来自同行的「质疑」。中原地产首席分析师张大伟称，因为清晰的利益关系，一些背后有资本推动的中介机构开始「炒房租」。张大伟把资本入局形象地称为「多了一个人吃饭」。

据作者今年 1 月份获得的数据，自如在 2017 年底达到 45 万间规模，我爱我家的租赁规模约 40 万间，爱上租、蛋壳公寓、优客逸家的公寓规模都在快速扩张。作者没有获得最新的数据，但业内人士预计，自如的房源规模已经达到 60 万间。

2017 年开始，在租赁市场出现一种新的趋势。在此之前，分散式公寓和集中式长租公寓泾渭分明，集中式公寓占比非常小。但从 2017 年开始，资本和融资倾斜，以及政策支持，租赁市场成为一块香饽饽，很多只手伸到这个领域。

一位投资人表示，2013 年之前，大量公寓运营商规模在 300 间以下，从 2013 年开始青年长租公寓领域开始被资本市场关注，开始获得风险投资，此后酒店管理者、房地产开发商、银行等多种角色加入长租公寓领域，2018 年开始，这个领域将会在资金、人才、政策、土地等多种因素推动下爆发，出现大量 10 万间规模的公司。

尽管在投资人眼里这个领域并没有出现真正的运营商与品牌，但赛道已经出现，资本就需要进来卡位。在无法凭借技术取得优势之前，规模就是壁垒。所以公寓运营商一手借钱，一手大量收进房源。

如果这个时候失败，则是倒在黎明前。一家正在寻找下一轮融资的租赁平台透露，这个领域里鱼龙混杂，生存下去其实很难。著名投资人俞洪敏、薛蛮子都在这个领域栽过跟头。

上述平台内部人士表示，“虽然大家都怀着一个梦想，为游走的人们提供一个更优质的租房生活平台，但梦想有时候也很沉重。”

还有某知名机构的员工被下达了「强行投资」的 KPI，虽然他个人认为这个行业的风险已经明显增加。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析，供给减少和需求升级是北京租金上涨的主要原因。“近年来，北京市集中清理了几批违规公寓、群租房还有隔断房，导致市场上低端租赁房源明显减少了。”

再加上这几个月，北京市对于「黑中介」、「二房东」的严厉打击，一些不合规的房源也被排除在市场之外。2018 年以来北京新增挂牌房源量一下子退回到了去年同期水平。

当低端房源被踢出市场之后，不少北漂们从群租地下室搬到了标准化单间，房租上涨自然不可避免。另外一些人从城区外溢到近郊，顺义、大兴等地的房租也水涨船高。

标准化产品的出现，为自如、相寓、蛋壳等品牌公寓提供了进一步提升规模的空间，租客流向哪里，他们就跟到那里。尽管分散的小品牌租赁公司和个人房东还大规模地存在，但在租客的感受中，个人房东已经难以寻觅。

之前以个人发布信息为主的豆瓣、闲鱼等信息平台上，租赁板块已经几乎全部被中介机构占领了。中介员工有一套「扫房」技巧，把拿房源量视为整个产业链生存的基础指标。

作者在常营片区看到，前几年还能在小区公告栏上看到密密麻麻的租房告示，现在已经完全是中介的地盘。小区门口的面包店就变成了中介公司，链家和我爱我家「比邻而居」，自如和相寓彼此交替，像北京新天地、柏林爱乐这样的大社区，恨不得东西南北门各开一个店集中攻击。

在自如 APP 上，本来是 6 月中旬到期的方庄两居室，被打上「配置中」的字样提前释放，结果一个晚上从 6030 元/月变成了 6790 元/月，管家的说法是：“这都是系统统一配置的，结合周边区域和配置成本，再对价格进行调整。”

尽管如此，却依旧看不到让租客乐观的迹象。贝壳研究院整理的一份资料显示，北上广深等一线城市的租赁人口尚未超过 40 %，明显低于纽约、伦敦、香港等地，北京类似地段的租金收入比比东京低 10 %以上。东莞、深圳、厦门、上海、北京、苏州、广州、天津等流动人口在常住人口中占比超过 30 %的城市都还没有到租赁峰值。

而对比国内和发达国家的租赁公司，国内中介的规模还远称不上垄断，“ B2C 的品牌连锁公寓渗透率极低，累计管理房源约 200 万套，占整体租赁市场比重仅 3.2% 。”

近年有一个口号从一线城市流传出来：“房子是租来的，但生活不是”，这跟中介现在提倡的品质生活相吻合。但是关于租来的生活，有一个悲伤的故事：

匿名的小A：“身边有一女性朋友很潇洒，生活品质极高，时不时出国旅行，经常嘲笑我们这些宅人。突然有一天吃饭的时候，她提到那句‘房子是租的，但生活不是’，于是一口气和房东签了三年的租房合同，然后开始雷厉风行，三个月之后把房子装修成了日式精品屋风格，装修好的那天还请房东吃了个饭。然后，很快房东违约，给了朋友违约金，让她搬走，然后把房子租金涨了30%挂了出去。”

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