把宅基地推入市场真能够制衡房价？ - 北京业主的网上家园北京地区具有影响力的小区业主论坛

房地产税的热度还在持续，其影响开始发酵，尤其是多套房屋的持有者，开始酝酿房屋的出售，他们一是担心房屋持有成本增加，二是大量抛售带来的房价下跌。

但是房地产税真的能够让房价降下来吗，小V采访的众多业内专家表示，虽然短期内部分房产因为持有成本的增加会被抛售，从而导致房价下降。但从国外实践经验看，房地产税并不是抑制房价过快上涨的关键手段，也没有国家因为征收房地产税而导致房价大跌的。

正如中原地产首席分析师张大为所说，在3年内房地产税即使出来，也改变不了市场基本面。

那么问题来了，什么才是影响房价的关键因素？供需矛盾，供不应求是这么多年来我国房价持续上涨的根本原因。相反，过去几年，广州、重庆的房价较为稳定的原因则是由于供求平衡，广州净流入人口几乎停滞、重庆则是大量土地供应，库存足够。

因此，解决房价问题，除了税收方面做出调整，也得从供应端入口。2018年全国两会，一个被忽略的房地产关键问题，或许将会成为影响未来中国房价的制衡器。

在2018年政府工作报告中“大力实施乡村振兴战略”一条中，国务院总理李克强指出，要全面深化农村改革，探索宅基地所有权、资格权、使用权分置改革。改进耕地占补平衡管理办法，建立新增耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制，所得收益全部用于脱贫攻坚和支持乡村振兴。

无独有偶，年初的《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》指出，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

之后国土资源部部长姜大明也在公开场合表示，政府将不再是居住用地唯一提供者。同时，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。

宅基地“三权分置”从首次出现在中央一号文件到再次出现在政府工作报告中，仅仅发生在过去三个月的时间，可以看出政府在农地改革中的态度和力度。

以前宅基地的惟一用途是农民自己建房，或者建小产权房。现在，如果所有权、资格权、使用权三权分置，意味着农民能在宅基地资格稳定的情况下进行使用权的流转，不仅将增加农民自身收入，重要的是闲置的土地资源将得以盘活，未来或将成为建立房地产长效机制、缓解住房供需矛盾的一大举措。

集体建设用地中宅地基到底占有多大体量呢？据全国人大代表、清华大学社会科学学院学术委员会副主任蔡继明透露，农村现有19.12万平方公里集体建设用地中，70%以上是宅基地。

他认为，如果突破对农村宅基地流转的限制，仅允许其中三分之一闲置的部分通过城乡建设用地增减挂钩等方式进入城市建设用地市场，就可使城市建设用地增加 48.70%，由原来的9.16万平方公里增加到13.62万平方公里，城乡之间土地资源配置的这一重新配置，不仅能够从根本上改变城市住宅用地供给不足从而导致房价居高不下的局面，而且开辟了一条增加农民财产收入的渠道，有助于加快农民工的市民化，缩小城乡居民之间的收入差距。

此前，国土资源部批准11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点，率先披露的广州试点方案显示，土地来源包括节余存量宅基地、旧村改造中保留集体土地性质的用地等。且必须保证严格执行用途管制，须整体确权，坚决防止以租代售，确保集体土地所有权性质不改变。也就是说，只办理一个权属证，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售。

不过，农村宅地基虽然多，但是并不可能都形成有效供应，而且对于房价的影响还有待判断。有业内人士指出，不可能所有的宅基地能够形成流转，诸如偏远地区的，而且为了保证农民的利益，在宅基地流转上会限制很多，诸如严格执行用途管制、坚决防止以租代售等等。

当下，对于宅地基流转后的使用更多是在建设租赁住房层面的探索。此前，国土资源部批准11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点，率先披露的广州试点方案显示，土地来源包括节余存量宅基地、旧村改造中保留集体土地性质的用地等。在北京，去年集体土地建租赁房供地任务完成了200公顷，有39个项目，分布在全市13个区。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，宅基地的开发会有各类限制，当前来说，做租赁住房问题不大，即只租不售。类似产品出现，降低了土地利用中的各类行政成本，也有利于房地产市场的全面健康发展，尤其是对冲了高房价的压力。

蔡继明则建议，在未来的1年土地改革试点中，要积极探索赋予农民宅基地完整的用益物权，与国有住宅建设用地同地同权同价。

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