◎作者 | 凯风
◎来源 | 房屋屋（its-home）
2016年开启的这一轮暴涨，基本属于普涨行情。不过，即便是普涨行情，在不同城市之间，涨幅也出现明显分化；即便在一个城市之内，中心城区与偏远郊区也存在悬殊。
我们曾基于全市均价对房价涨幅做出全景式描绘。如果说全市均价存在郊区摊平效应的影响，那么中心城区均价或许更接近真实感受。
问题来了，中心城区的房价究竟有多夸张？
这是2017年8月全国主要城市中心城区房价排行榜：
01
北上深，厦广杭，跻入第一阵营
这个榜单共涉及38个城市，包括26个省会（拉萨数据缺失）、四大直辖市（北京、上海、天津、重庆）和五个计划单列市（深圳、厦门、宁波、大连、青岛），再加上苏州、三亚、无锡三个城市。
这38个城市里，中心城区房价突破8万的有三个，分别是北京、上海和深圳。北上深作为国内竞争实力最强的三个城市，无论是城市均价还是中心区房价，都位居全国前列。北京均价早已突破10万元天际，上海中心区也超过了9万，深圳中心区则超过8万。
厦门、广州、杭州紧随其后，中心城区均价分别是5.8万、5.2万和4.12万。
需要指出的是，这里的房价均为二手房数据。由于一二线城市中心城区土地开发强度相对较高，新增楼盘过少，新房数据存在失真，而二手房更能反映交易的真实状态。
同样需要指出的是，中心城区房价仍旧是就均价而言的，中心区不乏均价10几万的豪宅，当然也有三四万的旧盘，在这里，均价更有参考意义。
02
这11个城市中心区房价破3万
如果说北上广深杭厦属于第一阵营，其中心城区房价也基本与经济实力和竞争力相当，那么强二线城市基本上都进入了第二阵营。
中心城区房价均价超过3万元的共有11个城市，除了上述的北上广深厦杭，还有三亚、南京、天津、福州、青岛5个城市。
超过2万元的共有18个城市，主要二线城市苏州、济南、武汉、郑州、重庆、合肥、成都等在列。
在这些城市的中心城区，除了老破小楼盘之外，大多数小区的均价都在3-4万之间了。
这些城市，通常都是区域中心，拥有人口集聚力、资源集聚力和资金集聚力等优势，中心城区又是集聚的中心，所以房价一般都能代表一个城市的发展水平。
03
这6个省会中心城区均价仍未破万
从全市均价来看，全国还有13个省会城市未过万，但从中心城区来看，这一数字缩减到6个。目前，仅有长春、呼和浩特、乌鲁木齐、西宁、银川等城市中心区房价均价还未破万。
有必要指出的是，中心城区房价尚未过万，指的是中心城区的均价尚未过万，这并不意味着中心城区没有2万甚至3万元的楼盘。
04
中心城区房价究竟比郊区高多少
作为行政资源、经济资源、交通资源和文化资源都最为集中的中心城区，其房价与郊区之间存在巨大的悬殊。
我们统计了这些城市中心区与郊区的房价悬殊比：
平均而言，中心城区相比于最偏远郊区，房价悬殊比为2.5倍，普遍介于2-5倍之间。
这其中，北京最为悬殊，中心区早已突破10万天际，而边缘的延庆、密云还只有2-3万元，这个悬殊比超过5倍。
再比如广州，中心城区的越秀和天河均价超过5万元，远郊的从化、南沙房价还在1-2万之间，悬殊比也在四倍以上。
05
三个规律：哪些城市悬殊比最大？
我们还发现三个规律。
第一个规律是，城市的体量越大，中心城区房价与郊区之间的悬殊比就越大。这方面最突出的例子，除了上面提到的北京和广州之外，还有重庆、成都。
重庆全市均价只有1.02万元，郊区的房价只有五千元左右，而中心城区的均价则超过2万元，悬殊比高达四倍以上。这是因为重庆作为直辖市，其体量相当于一个省，而全市均价的统计范围既包括中心的渝中区，也包括外围的江津区、梁平区，在摊平效应的影响下，重庆整体房价出现失真。
成都也类似。成都总面积超过14000平方公里，两倍于广州和上海，7倍于深圳和厦门。锦江区的房价已经超过2万，而外围的青白江区还只有5000元，均摊之下，导致成都房价看起来不高，实际上并不低。
第二个规律与第一个相反，城市的体量越小，中心城区房价与全市均价之间的悬殊就越小。这方面比较有代表的例子，就是深圳和厦门。
深圳的人口规模跟广州差不多，但深圳的面积却只有广州的四分之一，这就导致深圳外围小区的摊平效应，远远低于广州。
厦门更是袖珍，人口只有300多万，整体面积不到广州的四分之一，建成区面积只有334平方公里，仅相当于广州白云区的一半。长久以来，厦门也受困于城市空间过小、人口规模不足之困，这与经济特区的地位、赶超一线城市的高房价，形成十分鲜明而尴尬的对比。
第三个规律是，城市体量不大而经济缺乏亮点的，城市的中心区与郊区的分野一般都不明显。这方面比较突出的代表，就是位列榜单尾部的乌鲁木齐、银川、西宁、太原、呼和浩特等。
06
结论
最后来说几个结论：
其一，一二线城市，中心城区与郊区之间都有较大比值，这是因为我国城市大多都是单中心结构，即一个市中心加周围分散的郊区，而郊区又难以形成副中心，这就导致资源仍旧过度集中于中心城区。当然，也有部分城市通过政府机构外迁或者产业外迁，试图打造行政副中心或区域功能中心，但结果仍有待观察。这方面的例子，如市政府迁移到政务区的合肥，还有市政府即将迁到通州的北京。
其二，房价背后，真正值钱的是地段，是土地及其附属的教育、医疗等资源一直在升值，而房子本身是在不断贬值的。所以，买房买地段，这个道理虽然古老，但依旧是适用的。
其三，对于大城市来说，中心城区与郊区之间的房价悬殊不是坏事，这为中低收入群体提供更多选择，同时也有助于维持城市长远的竞争力。同时，随着地铁和城轨线向郊区的纵深，郊区的居住性价比正在不断提升，世界上许多大城市走的都是这样的发展路径。
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