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标题: 5限时代下该如何置业？最全面解读在这里！ [打印本页]
作者: 和群    时间: 2017-5-24 23:13
标题: 5限时代下该如何置业？最全面解读在这里！
转自微信公众号：天水房产网

　　今年3月以来，一场楼市调控席卷全国，开启楼市5限时代，从限购到限贷，从限价到限售，再到一线城市全线“限商”，据报道已有接近60个城市出台170余次调控政策抑制房价过快上涨。

　　从317楼市新政开始，目前都进行了哪些楼市调控？

　　这次的调控，北京是综合了房地产市场相关的各个因素，从各方面同时发力，概括下来，用的是“控、供、管”的方式。

　　所谓“控”，控的就是投资投机性购房。

　　3月17日，认房又认贷，二套房首付比例不低于60%，暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款)；

　　3月21日，北京16家银行首套房贷优惠幅度收至95折；

　　3月22日，非京籍纳税从连续5年纳税记录由过去的每年至少1次，改为往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税；

　　3月24日，“认房认贷又认离”，离婚一年内申请贷款按二套房贷算；

　　3月24日，无收入大学生购房原则上按二套房贷发放；

　　3月25日，教委发布政策学区房将改革，不具备实际居住意义的异常形态房（过道、车库、廊等）不能办理不动产转移登记、不准上户口、不作为入学资格；

　　3月26日，在建在售的商办类项目不让卖个人，已经销售的商办虽然可以出售给个人，但要名下无住房和商办房产记录，且连续5年缴纳社保或纳税；

　　4月3日，住宅平房纳入限购；

　　4月19日，禁止产业用地擅自改变为居住用途并分割转让（此次《通知》所指的产业项目涵盖科研、工业、酒店、旅游、文化、娱乐等六大类别。）；

　　5月1日开始执行，开发商在售房、中介机构在二手房买卖经纪服务中，必须要求房屋交易当事人购房款以银行转账的方式支付，且必须使用出卖人和买受人的银行账户，通过预售资金、存量房交易资金监管专用账户进行资金支付。也就是说，今后买房，必须刷本人的银行卡！

　　如发生退款行为，应按原支付途径，将资金退回出卖人和买受人银行账户。确需使用现金支付的，需经由买卖双方银行账户完成，办理该业务的商业银行需按照反洗钱相关规定，对当日单笔或累计交易人民币5万元以上（含5万元）的现金缴存报告大额交易。

　　另一方面，就是“供”，就是增加供应。

　　今后5年和今年北京的土地供应计划。未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷、以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房拟建25万套房。今年北京住宅供地1200公顷，以保障30万套住房建设需求。

　　20万套在途的商品住房项目，也在加快推进，督促尽快入市。

　　在“管”字上，这次北京也是下足了功夫。

　　住建、发改等部门对于中介违规的整治，同时，打击开发商捂盘惜售、打击“学区房”的炒作、打击违规商办类项目销售......到今天，力度都没有减弱。

　　这些调控影响力如何？最近买房的门槛越来越高，能买的人越来越少，好多人都说房子卖不动了。市场的情况是如此吗？

　　从二手房的中介门店情况来看，咨询的人确实少了。

　　据了解，现在一些小的中介公司，经纪人不仅卖房，还给客户送快递，送到家门口，还拿一大束花，送给客户进行攀谈。为了寻找客户，仅有在楼市速冻期才会出现的“蹲点”盯客户，又重新被经纪人使用了起来。甚至有些新入行的经纪人因为没有成交量，已经开始考虑跳槽换行。再举几个之前新闻报道的事情。

　　1）年初以来，在北京市海淀区创业的李先生一直为换房而焦虑。“孩子大了，想换一个大点儿的房子，但看着卖家的报价说涨就涨，我们全家人都在恐慌中看房、选房。”李先生说，政策出台后，业主“坐地起价”的情况没有了，房源也不那么紧俏了，有选择的空间和时间了。

　　2）部分中介机构门店甚至撤下了出售房源的广告。北京一家中介的张女士告诉记者，由于最近政策频出，买卖双方的心态都出现了很大变化，买家不再“抢”房，卖家拿不准房价走势也不敢乱报价，甚至还有主动降价的情况。前阵子“一天涨好几十万元”的现象一夜之间消失了。“客户变得淡定起来，房源广告也就没意义了，不如撤下。”张女士笑着说。

　　3）在位于北京市宣武门区域的一家中介门店，经纪人小张的工作状态由每天带业主看房变成了给老客户打电话回访。小张坦言，在他的工作区域有多家“重点小学”。春节前后，学区房出现了“量价齐涨”。“新政策密集出台后，客户们不像之前那么慌乱了，他们的淡定也意味着这波行情过去了。”

　　317之后的一系列调控政策，买房的门槛高了；二套房首付比例普通住宅不低于60%，非普通住宅不低于80%。



　　特别是在这个价格水平下，基本上都是非普通住宅，对于二套房来说，压力还是很大的。

　　目前从数据上看成交量确实有明显下滑吗？目前房价是什么样的情况？

　　自今年“3 .17”楼市调控政策实施以来，北京新房市场降温明显。根据有关中介机构公布的数据，2017年4月，北京全市新建商品住宅共网签2767套，同比2016年4月下滑48.9%。与此同时，二手房交易则出现了比较大幅度的下降，4月二手住宅共成交16794套，环比下降35.12%。而从各大房地产中介公司的实际签单量来看，成交量普遍下滑幅度在70%左右，有近三成小区的门店出现了零成交的情况。

　　此外，北京银监局发布的监测数据，4月第二周至第四周，北京市个人住房贷款审批数量分别为4456笔、3944笔、3188笔，周环比连续下降。新政实施后完成网签的房贷为11.85亿元，其中有9.76亿元为首套房首次贷款，占比达到82.4%，政策落地效果明显。

　　上周，国家统计局发布了2017年4月70个大中城市新建商品住宅价格指数，数据显示；




　　同比来看：

　　一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续7个月回落，4月份比3月份回落2.8个百分点；

　　二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续5个月回落，4月份比3月份回落1.0个百分点；

　　三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大，4月份比3月份扩大0.4个百分点。

　　从环比看：

　　4月份70个城市中有23个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比3月份增加13个；

　　其中，三亚海口降幅最大，从曾经的领涨到如今领跌（三亚环比下降1.2%，海口环比下降0.4%）；

　　一线城市中上海进入负增长区间（环比下降0.2%），深圳持平，北京环比涨幅收窄（环比上涨0.2%），广州环比涨幅尽管超过1%（环比上涨1.4%），但也比3月收窄1个百分点以上；

　　国家统计局分析指出，这主要是因为4月份热点城市的调控政策加码所致。

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　　据北京市住建委官网统计数据显示，上周（2017.5.15-5.21）北京市新建商品住宅成交523套，环比下降15.51%；成交面积7.82万㎡，环比微降0.15%；成交均价44854元/㎡，环比上涨5.31%；成交金额35.07亿元，环比上扬4.72%。

　　上周（2017.5.15-5.21）北京二手商品住宅成交2680套，环比微降2.97%，同比下降34.98%；成交面积25.51万㎡，环比下降2.97%，同比下降32.42%。

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　　上周（2017.5.15-5.21）顺义区以127套成交量、4.05亿元成交占据第一名，成为上周最热交易地区，密云区以115套紧随其后占据第二名、房山区以67套成交量占据第三名。



　　5月份北京新房市场入市楼盘情况如何？

　　有这样一句楼市销售谚语“金三银四红五月”，简单来讲就是说，三四五这几个月楼市的销量会更旺，特别是5月份更是很多楼盘项目不愿错过的销售旺季。

　　2017年5月北京有8个商品住宅项目取得预售许可证，共1047套房源；而2016年5月的时候，北京有43个商品住宅项目取得预售许可证，共推出9235套房源。

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　　从新盘分布区域来看，高端楼盘的分布是否有变化？

　　拿5月份取得预售许可证的8个项目来看，基本上是以大户型为主。融创北京壹号庄园(楼盘资料)北七家的别墅产品，阳光城京兆府，台湖的别墅和大平层；泽信公馆(楼盘资料) ，丰台西南四环的位置，大户型产品；远洋天著(楼盘资料) 春秋，石景山靠近八大处公园的大户型产品；金隅金玉府(楼盘资料) ，海淀阜石路四环外的大户型；龙湖滟澜新宸(楼盘资料) ，昌平山河的别墅。这些项目基本都属于高端楼盘，应该是，现在北京的新房市场除了自住型商品房外，以高端楼盘为主。

　　上周（2017.5.15-5.21）北京豪宅市场共计成交55套，环比下降42.11%，多分布于海淀区与朝阳区，余下豪宅项目分布于丰台区、大兴区。

　　目前的市场环境，首次置业者、换房族该如何置业？

　　1、自住型商品房，从目前来看自住型商品房价格优势很大，目前北京有18宗自住型商品房地块已经拿地但是还没有网申，大约1.5万房源，机会比较大；

　　《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》同时发布，明确未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷，以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。同时，2017年北京的住宅供地计划也相应调增，达到1200公顷，以保障30万套住房建设需求；

　　2、去年的930新政就有相关规定——“对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。”所以建议大家看看大开发商的新房。质量好，设计不错，布局合理，有一定的周边资源运营能力，而且价格还比预期低不少。和周边二手房相比，同品质里，它们的价格会比较低；同价格条件下，它们的品质还比较高。

　　3、二手房方面，目前市场处于观望和博弈期，对于购房者来说，可以不用着急入手，多看多比较。二手房是个体交易，受预期等因素的影响强，尤其是在调控后，某个或某些房源的报价差距会比较大，容易出现报价较低的超值房。

　　4、对于有“第二套房”的购买需求的购房者来说，这个“第二套房”不仅仅是区别于首次置业，也是区别于仅有一套房子的置业情况。这也是目前环京市场上的另一个新方向，主打度假需求和改善需求。可以去北京周边看看，北京周边目前也有限购的影响，个人认为不大适合首次置业人群，比较浪费购房名额。比如在固安区域的大平层住宅：孔雀城大湖(楼盘资料)，户型是160-190㎡三居及四居，总价在800-1000左右。它的定位就更贴近于对生态环境、居住质量有要求的购房者。





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