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网传商品房预售制将取消 住建部称是谣言（某些邻居入住时签约的梦想差点实现）
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作者:
衰退
时间:
2012-8-3 08:20
标题:
网传商品房预售制将取消 住建部称是谣言（某些邻居入住时签约的梦想差点实现）
本帖最后由 衰退 于 2012-8-3 08:25 编辑
预售证险些就永远消失了。这次离梦想差那么一点点，下次加油！
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国际金融报
8月2日，一条关于“商品房预售制将取消”的传闻在网络疯传，尽管针对此传闻，住建部新闻处声明称是谣言，且本次国务院督查组的调研会议中也并未提及。但受此传闻影响，昨日房地产股集体暴跌，截至收盘，地产板块大跌2.83%，房地产类公司股票下跌超过八成。
其中苏宁环球(6.48,-0.72,-10.00%)跌停，首开股份(10.18,-1.11,-9.83%)逼近跌停，万科A(8.70,-0.63,-6.75%)、招商地产(微博)(21.06,-2.29,-9.81%)、保利地产(微博)(10.30,-1.04,-9.17%)、金地集团(5.43,-0.37,-6.38%)等四大地产指标股跌幅均超过6%，招商地产甚至一度跌停，地产公司股票遭机构如此无情抛售，严重拖累两市股指行情。
然而，地产板块中丰华股份，中珠控股(15.85,0.46,2.99%)，亚太实业等股价逆流而上，成为众多绿中几点红，正和股份(4.65,0.42,9.93%)更是暴收于9.929%，成为当日榜眼。
传闻何来？
8月2日，“基金一研究员一小Thomas”发表一条微博称，“北京机构传来消息说，近期房价上涨，超出政府容忍线，地产预售权政策将被暂停？”其后又有其他网友在微博上写到，“宋国青昨天到广发基金(微博)路演时说房地产预售政策要取消”。
宋国青是北京大学国家发展研究院教授，兼任高盛高华证券特别顾问，2012年3月起担任中国人民银行货币政策委员会委员。但昨日有媒体采访宋国青时，他否认了这一说法，“昨天一天都在家，哪也没去。不知道谁说的话安在我名下了。”
其实，在宋国青之前，这一传闻还有其他来源。关于“取消商品房预售制”提法，最近一次源自7月份社科院发布的《中国住房发展(2012年中)报告》。该报告建议政府在目前开发商商品房库存量较大的条件下，适时取消期房预售制度，有利于控制开发商资金链促其快建快销。
土壤适合
预售制将取消的传闻的传播，遇到了最好的“土壤”。
7月31日召开的中央政治局会议，使得市场普遍认为下半年政府对待楼市的基调仍然是要坚决抑制房价反弹。此前国务院派出8个督查组摸底全国房地产市场，加之7月份全国楼市普遍量价齐涨的态势，也给后期市场走向以及调控是否加码带来更大的问号。在此背景下，“取消商品房预售制”的传闻，得以迅速流传，并导致了8月2日地产股板块集体暴跌。
有媒体甚至形容，取消商品房预售制成为了开发商和政府之间没有硝烟的战争，一方是争取资金回流的斗士，一方是维护市场秩序和反对低效率竞争的旗手。但实际上，这一场战争的序幕远没有拉开。
中国房地产学会副会长陈国强接受《国际金融报》采访时表示，按揭制度和预售制度是房地产市场制度中的两大基石。现在取消商品房预售制的可能性几乎为零。他分析说，取消商品房预售制，将意味着从根本上改变了房地产市场的游戏规则。中央政府在楼市宏观调控过程中，还有诸多手段可以利用，还远远没到要出此下策的地步。
及早整改
商品房预售制作为房地产发展中的一个重大举措，是快速回笼资金，提高资金使用率和运转率的有效手段。但是商品房预售制本质上也是一种风险投资，为了保证购房者的利益，国家对预售商品房的开发商资质进行了较为严格的审查。
1994年出台的《城市房地产管理法》确立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。
在全国房价高涨不下的背景下，虽然有小幅的跌宕，但总体上仍保持着较高水平。而商品房的交易价格更是随着开发的升温和房源的紧俏而水涨船高。实行商品房预售制，一定程度上也助长了这种升温的势头。有专家指出，商品房预售制混淆了房地产领域中投资和消费的界限，是将投资者的投资风险转嫁给消费者的一种行为，同时，政策的实施也降低了房地产业的入市门槛，造成百业齐奔房地产的混乱局面。
有业内人士对《国际金融报》记者表示，在房产预售制度背后，最大的受益者莫过于开发商，在未交付工程的情况下，从购房者的腰包中预支所有的款项，快速回笼了抵押资金，从签订合同的一刻起就意味着所有的风险都被转嫁给购房者。虽然我国对持有预售资格的开发者进行了严格审查，但是预售风险仍然存在。而随着预售制度在实施中的不规范操作，更大的隐患也日益被暴露出来，如交易的公平性，房屋的标准化水平，内部设置的完备性，销售方式的公开公平性，都使得购房者在房地产交易行为中成为弱势群体。这些都成为商品房预售制度遭人诟病的根源。
作者:
衰退
时间:
2012-8-3 08:25
商品房预售制统称为商品房预售许可制度。是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。2010年1月24日，广西壮族自治区住房和城乡建设厅对外宣布，为进一步整顿和规范房地产市场秩序，推进商品房现房销售试点，广西今年将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点。
商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设，主要依据1994预售的商品房年建设部出台的《城市商品房预售管理办法》。
商品房预售最早出现于香港，1956年商品房预售制，香港政府出台了《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理，其基础是完善的律师执业制度、公示制度以及对房地产市场的规范管理。中国住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量小，国内借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。同年，建设部根据这一立法发布第40号令，在全国开始实施《城市商品房预售管理办法》，对商品房预售条件做出了明确规定，并于2001年及2004年进行了两次修订。总体而言，中国的商品房预售制度的确立是由中国房地产市场的发展条件所决定的。从本质上看，商品房预售制度是房地产开发企业融资的一种重要手段，能够加快房地产开发项目的资金周转，提高资金的使用效率，从资金的时间价值角度来看，商品房预售制度还能够降低开发资金的使用成本。但由于自身存在的一些缺陷以及执行中的监管的不到位，造成了大量的购房纠纷、市场风险以及可能随之引发的金融风险，因此商品房预售制度遭遇到了前所未有的质疑和指责。2005年8月15日，中国人民银行发布《2004中国房地产金融报告》，建议决策部门考虑取消房地产预售制度。这份报告在市场上引起了各方的关注和争论，对预售制度的研究已经成为了房地产市场继续健康发展不得不面对的重大课题。
利
预售制度从诞生的那一天起，其目的就是为了解决商品房建设的资金不足问题，因此，预售制度成为房地产开发企业重要的融资渠道一点都不奇怪。根据商品房预售许可证国家统计局的统计数据，2004年房地产开发共筹集资金17168.8亿元，其中定金和预收款就达到了7395.3亿元，占总开发资金的43.1%，相比之下，房地产开发企业自筹资金只占总开发资金的30.8%，由此可见预售收入对于房地产开发企业的重要程度。
弊
商品房预售的弊端可以通过商品房预售合同性质、预售商品房抵押、转卖和预售过程中常见的纠纷及其处理等四个方向讨论。
一、预售合同的法律性质我国《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发经营企此应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30曰内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”依据该条，我国的商品房预售以当事人双方签订书面合同为形式要件。站在预防法学的观点来看，就是先以“契约"的方法，将当事人彼此的权义关系加以定位，俾减少因权义不明所生的争执或纠纷。另外，对该种契约的性质也必须予以明确，这是对当事人彼此权利义务具体定位的必然要求，也是保证法律能够具体准确地调整社会关系的客观需求。
二、预售商品房的抵押问题根据1997年我国建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》的规定，土地使用权者可以以待建成在建的建筑物或其他附着物作抵押担保，购房者也可以对依法获准建造的预购商品房设定抵押。但从实践看来，预售商品房抵押存在三种商品房预售制的弊端形式：开发商设立的抵押；购房者设立的抵押；开发商和购房者设立的重复抵押。(一)房地产开发企业对预售商品房设立的抵押商品房预售合同是买卖合同，房屋竣工交付前的所有权人是房地产开发企业，所有权人对自己的财产有完全的自主权，房地产开发企业当然可以用在建的房屋进行抵押。但这时就存在一个问题，如果预售方已经通过签订预售合同将房屋预售给购买方，购买方依据预售合同享有的权利并非物权，而是针对特定对象的一种请求权和获得将来利益的 期待权，在性质上属于债权。而预售方将待售房屋抵押后，抵押人获取的抵押权则是一种物权。如果预售方不能如期与抵押权人结清债务，依据物权优于债权的原理，抵押权人特优先对房屋行使抵押权，这对购买方显然是极为不利的。 (二)购买方对顶售商品房设立的抵押购买方对顶售商品房设立的抵押，实际上多为预售商品房的贷款抵押。这种抵押是以未来将取得的权益作为抵押物。
三、预售商品房的转卖问题所谓预售商品房的再转让，又称“炒楼花”，是指在商品房预售以后，买受人将其预购的未施工交付的预售商品房另行转让的行为。我国现行《城市房地产管理法》第45条对此既未予以明确允许，但也未明令禁止，而是授权国务院作出具体规定。在1995年建设部发布的《城市商品房预售管理办法》中也并没有禁止"炒楼花"。
四、预售商品房纠纷问题由于商品房预售是一种新鲜事物，有关立法还不完善，一些开发商为了获取暴利，故意作虚假承诺，利用立法的漏洞损害购买方或其它人第三者的利益，预购方又处于明显弱势地位。导致商品房预售市场的纠纷不断暴露。其中比较常见的是标的瑕疵问题和交付不能或不能如期交付问题。
作者:
snym
时间:
2012-8-3 08:30
你早啊
作者:
加糖苦咖啡
时间:
2012-8-3 09:01
基本上想想就知道不可能取消，取消后，开发商倒闭我倒是不担心，但是房价会不会全部翻一倍，我表示怀疑，当务之急是要让房价稳步上涨，在百姓可以缓慢承受的前提下，慢慢的压榨，以共产主义优越性为基础，在人民可承受的模式下，稳步促进房市的增长。
作者:
衰退
时间:
2012-8-3 09:02
加糖苦咖啡 发表于 2012-8-3 09:01
基本上想想就知道不可能取消，取消后，开发商倒闭我倒是不担心，但是房价会不会全部翻一倍，我表示怀疑，当 ...
很好很强大
作者:
飞扬
时间:
2012-8-3 09:26
作者:
蜗牛
时间:
2012-8-3 09:30
作者:
山后熊猫
时间:
2012-8-3 09:48
取消预售制对保证房屋质量是有好处的！商品房就没有纸上画饼的空间了！
作者:
wchlai
时间:
2012-8-3 09:51
作者:
citynuman
时间:
2012-8-3 13:04
作者:
angelding
时间:
2012-8-3 13:16
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